Algunas preguntas y Respuestas de Arquitectos

DERECHOS REALES

Preguntas frecuentes de Arquitectos.

PROYECTO

¿Que se entiende legalmente por proyecto?
Se trata del conjunto de elementos gráficos y escritos que definen con precisión el carácter y finalidad de la obra y permiten ejecutarla bajo la dirección de un profesional. (Art 46 primer párrafo decreto Ley 7887/55).

¿Como se acostumbra dividir a la encomienda profesional del proyecto?
Se divide en dos subfases: PROYECTO BASICO definir de modo preciso las características generales de la obra, mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Solo luego de aprobarse esos planos generales podrán realizarse los planos finales de estructuras e instalaciones con sus especificaciones y planillas correspondientes, que junto con el programa económico y reglamentario, constituirán la fase definitiva del proyecto o PROYECTO DE EJECUCION.

¿Existe una normativa Arancelaria sobre estas dos Etapas?
Si. El Decreto ley 7.887/55 distingue a estas dos etapas en sus Articulo 51 inciso 1 a referido a la subdivisión de honorarios. Reconoce del 60 % que corresponde a la etapa de Proyecto, un 20% al PROYECTO BASICO y otro 20% a PROYECTO DE EJECUCION.

Cual es el Contenido que el decreto le Asigna al Proyecto?
• Planos generales, a escala conveniente de plantas y elevaciones principales y cortes, acortados y señalados con símbolos convencionales, de modo que puedan ser tomados como básicos para la ejecución de estructuras e Instalaciones.
• Planos de Construcción y de detalles
• Planos de estructuras e instalaciones con sus especificaciones y planillas correspondientes
• Presupuesto, pliego de condiciones, llamado a licitación y estudio de propuestas.

¿En la Provincia de Buenos Aires?

Planos generales, planos complementarios, pliego de condiciones, memoria descriptiva, computo métrico, presupuesto detallado, estudio de propuestas, y documentación para actuaciones oficiales.

¿Es Obligatorio Cumplir Con todas los requisitos que señalan las normas Arancelarias sobre composición del Proyecto?
NO. La normas dan pautas orientativa que dependerán en definitiva de tipo de obra encomendada.

DIRECCION DE OBRA.

¿Que se entiende legalmente por dirección de obra?
Se entiende por dirección de obra la función que el profesional desempeña controlando la fiel interpretación de los planos y de la documentación técnica que forman parte del proyecto y la revisión y extensión de los certificados correspondientes a pagos de la obra en ejecución, inclusive el ajuste final de los mismos. (Articulo 47 Decreto Ley 7.887/55).
Generalmente esta autoridad responsable de esta interpretación, ante la policía de edificación, que además ordene y dirija las actividades de todas aquellas personas que de una u otra forma intervendrán en el proceso constructivo.
No es conveniente la bifurcación de encomiendas, pero no esta prohibido por ley.

¿Cual es la periodicidad con que el director de obra, debe cumplir sus funciones?
Si dicha periodicidad no esta regulada en el contrato debe ser decidida por el propio director de obra, en uso de las facultades que le son propias, ya que en ultima instancia, será responsable por cualquier vicio o defecto de construcción( Art 1630 y 1646 del Código Civil)( cámara nacional civil sala D fallo del 7 de febrero del 1980)

¿Como esta Remunerada?
SALVO PACTO EN CONTRARIO, con el 40% de la remuneración total por las encomiendas por dirección de obra( Art. 51 dec.7887/55)

¿Hay incompatibilidad entre las tareas de Director de Obra y Constructor en un mismo emprendimiento?
El Código de Ética para agrimensura, Arquitectura e Ingeniería, señala que es deber de todo profesional no asumir en una misma obra las funciones de director al mismo tiempo que las de contratista total o parcial. Este debe ser asesor y guardián de los intereses de su cliente, tarea imposible de cumplir si asume la función eminentemente lucrativa del Constructor.

¿Cual es La situación de las obras que se realizan por administración?
En obras que se realicen por administración directa del profesional que tenga a su cargo conseguir y fiscalizar la provisión de materiales y mano de obra, se cobraran honorarios adicionales representativos del 10% del costo de los trabajos que se ejecuten por ese sistema.( Articulo 52 inciso 3 decreto ley 78887/55)

¿Cual es el Concepto Legal de DIRECCION EJECUTIVA en la Provincia de Buenos Aires?
Tiene a su cargo obtener y fiscalizar los materiales mano de obra y subcontratista.
(Art. 4 inciso B titulo VIII decreto 6964/65)

ADMINISTRACION DE OBRAS

¿Existe la dirección de obras por administración?
NO. Intenta contener algunas funciones que habitualmente desarrolla el director de obra y que obviamente exceden la conocida encomienda profesional.

¿Qué diferencia sustancial existe entre la dirección de obras y la administración de obra?
El director de obra desempeña funciones de mandatario siendo el dueño de la obra o empresario, le confiere poder ( con o sin representación) para adquirir materiales, contratar la mano de obra .Dirige la puesta obra pero al lado de esa locacion de obra( que corrientemente comprende proyecto), coexiste un MANDATO, para celebrar actos jurídicos a nombre del Dueño, es decir ACTUA COMO TECNICO (locador de obra intelectual, proyectista y director de obra) y como MANDATARIO, procede como gestor de bienes que son objeto de la administración.

¿Como se Prueba?
Puede ser Expreso o Tácito (Art. 1873 CC)

¿Que tipo de actos puede realizar el Administrador?
Puede Contratar en su propio nombre ( mandato oculto) o en el de su mandante.
Art.1946.- Los actos jurídicos ejecutados por el mandatario en los límites de sus poderes, y a nombre del mandante, como las obligaciones que hubiese contraído, son considerados como hechos por éste personalmente.

¿Que sucede si contrata en su propio nombre y se contrata a nombre de su mandante?
Si contrata en su propio nombre se obliga personalmente ante aquellos además de no obligar as u mandante frente a terceros.
Si contrata a nombre de su mandante no queda personalmente obligado. No puede ser demandado personalmente (art 1947 CC) por los terceros.

Art.1947.- El mandatario no puede reclamar en su propio nombre la ejecución de las obligaciones, ni ser personalmente demandado por el cumplimiento de ellas
Art.1951.- El mandante debe librar al mandatario de las obligaciones que hubiera contraído en su nombre, respecto de terceros, para ejecutar el mandato, o proveerle de las cosas o de los fondos necesarios para exonerarse.

¿Arancel Jurisdicción Nacional?
Salvo pacto en contrario, se debe aplicar al articulo 52 insiso 3 del decreto ley 7887/55, que establece que por obras que se realicen por administración directa del profesional que tenga a su cargo conseguir y fiscalizar la provision de materiales y de mano de obra, se cobraran los honorarios adicionales representativos del 10% del costo de los trabajos que se ejecuten por ese sistema”