BIEN DE FAMILIA VS DEUDA DE EXPENSAS

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Que pasa si un copropietario de una unidad funcional debe expensas y su propiedad esta sometido bajo el regimen de bien de familia??
El artículo 38 de la Ley 14.394 contempla la existencia del denominado “bien de familia”.- La anotación de un inmueble con tal carácter impide que el mismo sea ejecutado, mientras el dueño y su grupo familiar continúen siendo propietarios del mismo.-
Esta norma tiene por objeto proteger la vivienda familiar de eventuales deudas que –por cualesquier motivo- pudiera contraer su titular, después de la anotación del bien como tal en el Registro de la Propiedad Inmueble.-
La contrapartida de ese tipo de anotaciones es que, al quedar el bien fuera de la posibilidad de ejecución, obsta a la obtención de créditos, otorgamiento de fianzas o garantías, etc., a partir del momento en que el inmueble es inscripto en ese carácter.-
De todos modos, cabe puntualizar que a los eventuales acreedores no les está impedido embargarlo.- Lo que no pueden hacer es llegar a la materialización de la ejecución de la propiedad mediante el remate.-
O sea que si el deudor –con el inmueble embargado por su acreedor- un buen día decide vender la propiedad, la anotación del bien de familia caería y, por ende, no podría transmitir el dominio del bien sin cancelar previamente los embargos anotados.-
Sin perjuicio de estas consideraciones generales es necesario puntualizar que ese tipo de inscripción no es oponible a todos los créditos.-
La misma ley dispone expresamente aquellas deudas que están excluidas de ese régimen de protección.-
Por empezar, quedan excluidas todas las acreencias que tengan su causa con fecha anterior a la inscripción de la propiedad como “bien de familia”.-
También se encuentran excluidas las deudas por impuestos y tasas que gravan directamente el inmueble, los trabajos de construcción y mejoras en la finca.- Tareas estas últimas que importan una valorización del bien y que no se realizarían si el titular no tuviera la facultad de garantizarlas con el inmueble.-
Con relación a las expensas comunes se ha entendido que las particularidades del régimen de propiedad horizontal constituyen una clara excepción al sistema protector del bien de familia, pues el interés de una familia no puede prevalecer sobre el derecho y el interés de los otros copropietarios y de sus respectivas familias.-

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