CONSORCIO QUE QUIERE REMOVER AL ADMINISTRADOR. COMO Y QUE HACER PARA REMOVER AL ADMINISTRADOR.
Planteo el caso puntual y muy conocido del administrador que no cumple con sus tareas, y debido a su negligente actuar los consorcistas quieren removerlo, el mismo no fue tampoco nombrado por las mayorías necesarias según el reglamento.
Las posibilidades a seguir para removerlo por asamblea
Las posibilidades son estas ( de todas formas póngansen en campaña para buscar la máxima cantidad de propietarios, acuérdense que con una simple autorización del propietario al inquilino los pueden representar en asamblea, SALVO QUE EL REGLAMENTO DIGA LO CONTRARIO )
POSIBILIDAD 1) Si no se Opone A DEJAR SU CARGO
Si todo va bien y no se opone háganle firmar una RENUNCIA y no remoción en el acta de asamblea y nombran como administrador provisorio a uno de Ustedes, o nombran a otro administrador
POSIBILIDAD 2) Si se Opone
a) Conseguir las mayorias necesarias y removerlo .
b) Se hace imposible conseguir las mayorias necesarias o se pide una audiencia al juez para que nombre a un nuevo administrador
c) o entendiendo que Ustedes nombraron al administrador sin mayorías tienen un punto a favor muy importante, se lo remueve con los presentes.
Se hace la primera convocatoria y si no se llegan a las mayorías necesarias se cita a segunda asamblea. No habiendo las mayorías necesarias se lo remueve con los presentes. Entendiendo que todo acto es valido hasta que se demuestre lo contrario, el administrador debiera iniciarle juicio si se considero mal desafectado de su mandato.
Se lo remueve de todas formas con la gente que hallan conseguido, y nombran en el mismo acto al administrador provisorio, a alguno de ustedes o a un nuevo administrador
En el acta se citan todas las cosas que hizo mal, ( x ejemplo no le pagaba los aportes al administrador, no ejecutaba a los morosos, no administraba bien los fondos, no arreglaba las partes comunes del edificio estando en gran deterioro, no hacia cumplir el reglamento a los que no acataban las normas sociales del mismo etc)
Señalo que de todas formas hay que hacer lo posible para conseguir la maxima cantidad de gente.
Como no va querer entregar la documentación se lo cita a devolverla bajo el delito penal de retención de documentos. La va tener que entregar ya que si no es un delito penal y civil por daños y perjuicios a la administración.
Hay que conseguir y tratar de alcanzar el maximo posible de gente , ya que después el administrador puede iniciar un juicio por que fue mal removido, que no suele pasar pero ya que tiene que pagar abogados y generalmente lo pierden pero hay muchos casos.
El acto de remoción es valido hasta tanto un juez diga lo contrario, puede pedir que se anule el acto por no cumplir con las mayorías del reglamento
ENTONCES:
PRIMERO Traten de juntar la máxima cantidad de gente, la van a necesitar sea por el caso 1) o 2)
Y quizás juntando bastantes propietarios directamente acepta que se ponga en el acta una RENUNCIA y no hace falta hacer ir por la vía 2) , y con una renuncia nombran administrador provisorio. Con la renuncia ella no puede decir que no estuvieron las mayorías necesarias del reglamento
PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE REMOCION Y RENUNCIA ETC
1- Que diferencias y consecuencias desde el punto de vista legal tiene la renuncia y la remoción. En una reunión informal que se hizo para ver este tema, algunos consorcistas hacian referencia a que era mejor que renunciara y no entendí por qué?
RESPUESTA: porque la renuncia no requiere mayores formalidades excepto su expresión por escrito, en tanto que la remoción debe ajustarse a las formalidades que emanan del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio.
2- Tengo entendido que debemos enviarle una carta documento para que se presente. En la CD, tenemos que:
a) expresar la orden del día?
b) especificar que es para tratar su remoción?
c) especificar que en la misma asamblea se designara otro administrador con nombre y apellido (ya sabemos quien va ser el nuevo)?
d) poner dia, hora y lugar de la Asamblea
RESPUESTA: la asamblea de remoción debe convocarla el administrador y solo el (o ella). Nadie mas puede hacerlo por él excepto que el reglamento prevea la auto convocatoria de un mínimo de propietarios,
3- La habitante de uno de los deptos., no es propietaria ni tiene ningun tipo de contrato, simplemente le prestan el depto. ¿Tengo entendido que necesita poder,¿es una simple autorizacion de la propietaria para representarla o es un poder ante escribano?
RESPUESTA: si estamos hablando del poder para comparecer ante la asamblea el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio especifica como deben ser éstos. Normalmente los poderes para las asambleas son certificados por el administrador, escribano o entidad bancaria. Depende, de nuevo, de lo que diga el reglamento.
4- Una propietaria esta atrasada en las expensas y si bien esta de acuerdo en removerla, tiene temor que la Administradora le inicio juicio ejecutivo aunque el consorcio (estamos todos de acuerdo) no quiere iniciar ninguna accion legal.¿Es posible que la Administradora haga algo -hasta ser removida- sin nuestra conformidad?
RESPUESTA: si. El administrador puede iniciar juicios.
5-El Reglamento dice que el Administrador será designado por 3 años y la administradora todavía no los cumplió, ¿hay algún impedimento para removerla?, tengo entendido que se rige por el mandato por lo tanto ¿puede ser removida sin cumplir el tiempo sin que ello nos traiga aparejado ningún gasto de indemnización o similar?
RESPUESTA: En principio siempre que se junten las mayorías necesarias que figuran el el reglamento al ser un mandato y teniendo causa puede ser removido. Hay que ver que mas dice el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio al respecto. Si es removida con justa causa no genera indemnización. Si es removida sin justa causa puede generar indemnización. Tengan cuidado al respecto.
6- La Administradora nunca hace una «rendicion anual», solo presenta mensualmente «Liquidacion de gastos y Balance del mes». ¿Es correcto eso, una reemplaza a la otra?
RESPUESTA: si el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio dice que la reemplaza hay que atenerse a lo que dice el reglamento. Caso contrario anualmente debe rendir cuentas.
7- Por ultimo, si la Administradora concurre a la Asamblea sin los libros, sobre todo el de Actas, ¿es necesario contar con la presencia de un Escribano para que certifique las decisiones que se tomen? Si directamente no se presenta, podemos removerla en la Asamblea o hay que llamar a nueva Asamblea?
RESPUESTA: si concurre sin el libro de actas conviene la presencia de un escribano. En cuanto al resto me remito a lo respondido en el punto 2.
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Buenas tardes. Me gustaría que me ayuden con este tema. Nosotros le renovamos el contrato al administrador el mes pasado pero más que nada porque no teníamos otra administración a la vista que se pudiera hacer cargo del condominio, pero no estábamos nada conformes con el actuar del administrador. La asamblea extraordinaria se llevó adelante vía zoom hace un mes pero aún no vieron a que firmemos el acta. La firmamos o nos negamos? Esto nos perjudicaría en algo? Ahora ya hablamos los propietarios y queremos removerlo de sus funciones. Sé que esto es posible. Pero debemos pagarle una indemnización?… Read more »
Hola el administrador del edificio no esta inscripto en el Registro de Administradores y nos envía las liquidaciones de expensas con el numero de matricula del hijo. Le pedimos que cite a Asamblea y nos pone excusas. Podemos mandarle una carta documento y decirle que al no estar inscripto y haber pasado mas de un año y medio de la ultima asamblea ya no es mas administrador? El consorcio es en capital federal
Hola como les va quería saber si esto es valido en capital también
Y preguntarles el administrador puede tercerizar la confeccion de expensas y contarla?
al remover el administrador no queda removido el abogado, hay que revocar su actuaccion
Nuestro edificio fue construido hace mas de 20 años por la ex Comisión Municipal de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires , actual Instituto de la Vivienda (IVC). Es el día de hoy que la mitad de las unidades funcionales todavía no están escrituradas, y la mayorá de ellas no pagan espensas. Por este motivo nuestra administradora, con el apoyo de los vecinos, contrató los servicios de un abogado e inició juicio al IVC. Durante los últimos nueve años fuimos cobrando esos juicios en cuenta gotas, pero la no regularidad de los pagos y, los honorarios y gastos… Read more »
si cualquier consorcista puede impugnar las expensas y pedir la revision de cuentas de las expensas ,y auditarlas por contador publico. Si no quiere presentarse lo puede solicitar judicialmente.-
Al administrador se lo puede remover con justa causa
o sin justa causa con las mayorías indicadas en el reglamento de copropiedad
Llamanos no es un tema para tratarlo por mail, y organizamos una entrevista
estamos a partir del lunes a las 17 hs
EL ADM REALIZÓ ASAMBLEA ORDINARIA, AVASALLÓ DE TAL MANERA QUE SE RATIFICÓ EN EL PUESTO , NO QUIERE, NI PRESENTÓ FACTURAS NI BALANCE, LAS CUENTAS DAN EN ROJO EN $40.000, QUIERE COBRAR UN SEGURO DEL ENCARGADO(DICE, EL ES APODERADO) Y RENUNCIAR EN ABRIL. LUEGO DE ESTO DESCUBRIMOS QUE EL SALDO POSITIVO DE $9.300 DE JULIO, EN AGOSTO LO COLOCA COMO -$3.800, O SEA QUE EL SR. SE QUEDÓ CON $14.000 MÁS 2 IMPUESTOS DE $ 900 C/U Q NO PAGÓ Y FIGURAN PAGOS EN LA LIQUIDACIÓN. LA PREGUNTA ES SI SE LE PUEDE PEDIR UNA REVISION DE CUENTAS X CD… Read more »
Para ser administrador tiene que estar nombrado en el acta de asambleas del edificio
Con ello basta para que sea administrador.-
Atendemos de Lunes a Viernes de 9 a 11 y de 16 a 20 hs, pasen por el estudio y vemos como regularizar la situación ( obviamente primer verificar si es el verdadero administrador) y que comprobantes le tienen que pedir, para el pago de expensas y regularización de la deuda de expensas
Estudio DVA de lunes a viernes de 9 a 11 y de 16 a 20 hs.-
Hace 4 anios mi mama teniaqcomprar un dto. ,la propiedad la puso a nombre de los 3 hijos La propiedad queda en Moron Debido a problemas familiares el departamento nunca se habito Nunca ae pagaron las expensas Empezamos negociaciones con el q dice ser el administrador, le pedimos el contrato decopropiedad, dijo q no lo tenia y lo conseguimos a traves de la escribania con q escrituramos, alli el no figura como administrador, el documento dice qadministran los copropietarios turnandose Le pedimos donde el esta registrado como administrador ,libros , matricula,cuenta para poder hacer el deposito No tiene nada queria… Read more »
Roberto: Si desidieron cambiar de administrador, se debe citar a asamblea y que el mismo deje la renuncia en el libro de actas de asamblea , y allí mismo que asuma el nuevo administrador siendo aprobado por los presentes. que a partir del 26 de diciembre el administrador deja su renuncia que se nombra a el nuevo administrador a Que se nombra a tal propietario para revisar cuentas, retirar documentacion y dinero quien le debera entregar a : Pensa que el acta de asamblea debe estar bien redactada, de acuerdo a lo que dice el reglamento de copropiedad, Pasate por… Read more »
BUEN DIA, DESPUES DE UNA REUNION EN EL EDIFICIO CON TODOS LOS VECINOS DECIDIMOS QUE EL ADMINISTRADOR ACTUAL DEJE DE PRESTARNOS LOS SERVICIOS, NECESITO SABER QUE DEBO HACER PARA QUE LOS FONDOS QUE TENEMOS A NUESTRA DISPOSICION SEAN TRANSFERIDOS A UNA ADMINISTRACION NUEVA?
GRACIAS.
Es en capital o en provincia de buenos aires?
El administrador es un simple mandatario se lo puede remover sin causa cumpliendo las mayorias del reglamento. Generalmente se fija 2/3.
Hay una serie de pasos a Seguir para remover a un administrador de forma legal.
Desde el estudio la podemos asesorar de forma que pueda llegar a su cometido
Llamenos
46270825
1551077902
Hoy viernes hasta las 20 hs
Mañana de 10 a 12 hs-
S:Atent
tenemos un administrador que no cumple nada , todo miente , no respeta las asambleas , no quiere cambiar el cableado del edificio y si se cortan hace bajar por el hueco del ascensor , se rechaso lo contable en el 2005 y no nos mando mas , el 3 de junio del 2011 en una asamblea , quedamos que comvoque asamblea , para su continuedad o su remocion en 60 dias , y ya paso un año , por favor que hacer ? tiene 3031 u$s como fondo de un juicio mas $$$ le pedimos cambiar para hacer arreglos… Read more »
Pueden removerlo con la cantidad que se fije en el reglamento, generalmente son 2 /3
deben intimar a todos los dueños por CD y debe figurar si todos los temas a tratar en la asamblea, ( el orden del dia) ademas de otras cuestiones
pueden removerlo aunque el diga q le deben 1 millon de dolares.
no hagan mencion del hecho, ustedes solo para removerlo necesitan las mayorias necesarias.
La deuda que tengan con debera probarla y reclamar al consorcio por la via que corresponda.
S.Atent
46270825- estudio Dva. Dr Villa Abrille
Mañana atendemos hasta las 12 del mediodia.
Mi consulta es la siguiente: la mayoria de los propietarios quiere remover de su cargo al Administrador ahora, antes del vencimiento de su mandato que sería a fin de año. Se le pidió una asamblea extraordinaria y dijo que no tenía tiempo, le vamos a enviar una carta documento intimándolo a que convoque a una asamblea,pero antes nos vamos a asegurar de conseguir las firmas necesarias s/el reglamento (66,66%) en los poderes respectivos. Somos un consorcio de la C.A.B.A. Las preguntas son las siguientes: 1) En la carta doc. deben ir detallados todos los temas a tratar en la asamblea… Read more »
Si el consorcio es de CABA,
Si su administrador no está inscripto deben denunciarlo en las oficinas de Defensa del Consumidor, de lunes a viernes en Patricias Argentinas 277, Piso 1º, en el horario de 10 a 14hs.
Tambien es conveniente mandarle una Carta Documento intimando a inscribirse con fundamentos y apercibimientos legales y de considerar no renovado su mandato.
Ademas
No puede renovar si no esta rescripto
Llamenos y le elaboramos la CD.
Dr Villa Abrille
46270825
1551077902
Hola mi consulta es por el administrador del edificio donde vivo, descubrí que fue dado de baja en el Registro Público de Administradores, no avisó a nadie,en la liquidación de expensas figura el nº de otra persona(según él es la señora) ésta semana se realizó asamblea, uno de los puntos era la renovación o no del mismo, le dije que no podía por su situación y su respuesta fue que tiene un poder de la sra.?Que debemos hacer?, se pasó a un cuarto intermedio para la semana próxima.
Por favor si me pueden orientar se los agradecería mucho.
Atte.
Mónica
Marcela: En que jurisdiccion estas? CABA? o Provincia de Buenos Aires? se rigen por reglas diferentes. Mas alla de que el mandato este vencido ( hay que leer el reglamento no valla ser que fije un plazo mayor) No es tan complicado, se cita a Asamblea Extrordinaria, en este caso lo puede hacer el administrador general preferentemente, o cualquier Propietario a los fines de remover el administrador. En el acta se pone todas las razones por que se la esta removiendo, Preferentemente conseguir las mayorias del reglamento que firmen el Acta. Queda Removida. Se Le Solicite que entregue la documentación… Read more »
HOLA, BUENO, TENEMOS UNA ADMINISTRADORA QUE, YA SE LE VENCIÓ EL MANDATO DE 1 AÑO HACE 6 MESES, ESO NO SERÍA NADA, DESDE OCTUBRE DEL 2011, ESTÁ DADA DE BAJA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIO, OBVIAMENTE NO PUEDE EJERCER DURANTE 1 AÑO, EN NINGUN EDIFICIO, HASTA BIEN PRESENTE, LLEGADO EL MOMENTO LA DOCUMENTACIÓN REQUERIDA. ESTO NO ES NADA, LOS ENCARGADOS NO TIENEN ART, NO FIGURAMOS EN LA AFIP, EL ÚNICO LIBRO QUE TIENE ES EL DE ACTAS, TODOS LOS DEMÁS, NO EXISTEN, RECIBOS SIN NUMERAR, MAL LOS NÚMEROS DE CUIL-CUIT EN LA LIQUIDAIÓN DE EXPENSAS, NO HAY… Read more »