Cuales son las tareas que tiene que cumplir el administrador de consorcios? A que esta obligado? Cuales son sus funciones y cual el limite a dichas funciones? Que hacer cuando el administrador no cumple con alguna de sus tareas o se excede de sus funciones?

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Cuales son las tareas que tiene que cumplir el administrador de consorcios? A que esta obligado? Cuales son sus funciones y cual el limite a dichas funciones? Que hacer cuando el administrador no cumple con alguna de sus tareas?

Uno de los problemas más frecuentes con los administradores es que no se sabe con certeza cuales son las tareas que debe realizar.

El administrador del Consorcio es el representante de los propietarios, Elegidos por estos atravez de un mandato legal para “Administrar”

¿Cuál es el límite de sus funciones? Puede e administrador decidir alquilar la terraza? Venderla? Comprar el terreno de al lado para crear un espacio de recreación?

Dentro del Régimen de Propiedad Horizontal, el administrador no debe exceder los límites de actos de administración, por lo tanto no puede realizar actos de disposición sobre el edificio o sobre el patrimonio del consorcio, ya que para estos actos necesita la aprobación de los consorcitas.

Cuales son las Funciones del administrador?:
Se encuentra enumeradas en el Reglamento en forma pormenorizada, como su obligación de convocar a asamblea, cumplir y hacer cumplir el reglamento, iniciar juicios por cobros de expensas morosas, y otros, pero de ellas se destacan las siguientes, previstas en la ley de propiedad horizontal:
 Administrar las cosas de aprovechamiento común
 Atender a la conservación del edificio, Contratar servicios mensuales de mantenimiento. Desde mantener un ascensor como el jardín, de la contratación de un pintor hasta la de un plomero. Comprar diversos artí¬culos y bienes para el uso del edificio (artí¬culos de limpieza; lámparas de luz; bolsas de residuos; alfombras; espejos, etc.).
 Elegir el personal de servicio. Contratar personal en relación de dependencia (encargado, auxiliar, sereno) y realizar los aportes relacionados con cargas sociales, obra social y cuota sindical de estos empleados. Hay que tener en cuenta que cualquier reclamo de estos trabajadores en caso de incumplimiento, caerá sobre el consorcio.
 Contratar el seguro contra incendios y cumplir con las normas municipales ( integral de Consorcios; incendio; vida obligatoria; responsabilidad civil, etc)
 Rendir cuenta documentada de su gestión

Facultades Administrativas
Actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos. (ley de propiedad horizontal artículo 11)

Facultades Judiciales del Administrador:
El artículo 9 de la ley 13.512, ley de propiedad horizontal, autoriza el cobro judicial de expensas comunes y el artículo 15 de la misma ley obliga al administrador a accionar en caso de que los miembros del edificio incurrieran en las prohibiciones en la misma ley en cuanto a cambiar la fachada del edificio, destinar los departamentos a usos contrarios a la moral y las buenas costumbres, ejercer actividades qu comprometan la seguridad del inmueble, perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos.

QUE HACER CUANDO NO CUMPLE CON SUS FUNCIONES o se excede de las mismas? como por ejemplo con la obligación de mantener adecuadamente las partes comunes del edificio?
Se intima para que en un plazo prudencial para que las pueda solucionar.
Si no hay respuesta efectiva y la situación es grave, hay que iniciar un proceso judicial, previamente mediación si es CABA.
Otra posibilidad es removerlo de sus funciones, si la falta es grave por medio de una asamblea extraordinaria debidamente citada. También se lo puede remover sin causa respetando el mínimo de quórum y firmas de los propietarios, que figure en el reglamento de copropietarios.

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10 respuestas a Cuales son las tareas que tiene que cumplir el administrador de consorcios? A que esta obligado? Cuales son sus funciones y cual el limite a dichas funciones? Que hacer cuando el administrador no cumple con alguna de sus tareas o se excede de sus funciones?

  1. ariel dijo:

    hola que tal les comento tenemos un administrador que ase 9 meses que esta a cargo y no existe me entienden ya hemos hecho una asamblea entre los propietarios y decidimos
    recindir de sus tareas ya la carta y la votacion se iso entre los propietarios y se llego al 90 por ciento de los presentes de pedirle la renuncia,la pregunta del millon es tiene si o si tener el año de antiguedad que marca la ley

    • dvabrile dijo:

      con la conformidad de los 2/3 de los condominos, dueños de las unidades funcionales, basta para que se valla el administrador. Salvo que el reglamento establesca lo contrario.
      No hay porque esperar el año.

      S.Atentamente

      Dr Villa Abrille Damian G

  2. mariana dijo:

    Consulta… He perdido las llaves de mi dto, unos sujetos ingresaron al edificio rompiendo el vidrio blindex. Ahora la administracion quiere cobrarme por expensas el vidro y cambiar la cerradura realizando un juego para cada dto,( son como 30 ) y las llaves son caras..
    puedo hacer algo contra eso ? puedo llamar a asamblea y explicar lo ocurrido ?
    estan las filmaciones que fueron 2 masculinos que rompieron los vidrios e ingresaron..

    como puedo enviar una carta documento a fin de que no me cobren los daños a mi
    gracias por su colaboracion

  3. Omar dijo:

    Buenas noches,
    Los consulto ,si tenemos que hacer un gasto extraordinario aprobado en Asamblea ( pintura del edificio ) puede el administrador traer 1 sólo presupuesto o debe presentar 3 ? Puede ejecutar ese sólo presupuesto sin aprobación de los propietarios en asamblea o el Consejo ?

    Gracias

  4. claudia dijo:

    hola,mi consulta es que nos enteramos hace 1 semana que los administradores no pagan los aportes preVicionales del portero hace 3 años.lO QUE QUEREMOS SABER ES CAULES SON LOS DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS ,para despedirlos a los administradores,si les corresponde alguna indemnizacion?????

    • ESTUDIO DVA dijo:

      no pagar los aportes patronales ademas de ser un delito implica la multa del art 132 bis
      les recomiendo llegar a un acuerdo con el portero antes de que se entere por que las indemnizaciones en ese caso son cuantiosas
      con esa falta es suficiente para que presente la renuncia, pero primero que resuelva el problema

  5. Adriana Santonastaso dijo:

    Hola, quería consultar lo siguiente; ha desbordado la cloaca en una unidad de PB e inundado la misma con agua y materia fecal, por lo que su propietario quiere cobrar al consorcio todos los daños materiales con resarcimiento económico por las complicaciones que ha tenido al realizar limpieza y alterar su hogar (días de trabajo perdidos, rutinas incumplidas, traslado de sus hijos, gasto x higienizar su mascota, reemplazo de pisos flotantes, bases de muebles, lavado de acolchado “de $3500” etc etc). Si la Administración no cumple con el parrafo referido a “Atender a la conservación del edificio, la contratación mensual de servicios para el mantenimiento del edificio (hace años que no realiza destapacion de la cámara) no tiene parte de responsabilidad? No debería hacerse cargo de ese pago o pagar la mitad de esos gastos al menos? Compartiendo con el resto de los integrantes del consorcio? No es obligación de los propietarios estar pendientes de esas cuestiones…para algo se les paga y se los designa a esas tareas “Administrar un Consorcio”. Agradeceré despejen mi duda, ya que al preguntar esto en la reunion que se hizo con el propietario damnificado , nunca me respondieron, dando a entender que el problema eta nuestto y debiamos pagar, siendo que ellos jamás hicieron destapaciones o mantenimiento alguno en años. Gracias

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