LIBRO DE REGISTRO DE OPERACIONES.DE CUMPLIMIENTO OBLIGATORIO PARA LOS MATRICULADOS

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DE CUMPLIMIENTO OBLIGATORIO PARA LOS MATRICULADOS
LIBRO DE REGISTRO DE OPERACIONES

A fin de evitar posibles inconvenientes, a través de la presente se les recuerda que el artículo 14 de la ley 2340 -regulatoria del ejercicio profesional del corretaje inmobiliario- establece la obligación de llevar un libro de registro de operaciones inmobiliarias en los siguientes términos:
“Artículo 14.- Libros rubricados. Los corredores inmobiliarios deberán llevar un libro rubricado por el Colegio que tenga a su cargo la matrícula en el cual consten por orden cronológico las operaciones encomendadas conformes al artículo 11º inciso 7º y las realizadas, con la indicación del nombre y domicilio de los contratantes, ubicación del bien objeto de la negociación y principales condiciones del contrato celebrado, con expresa mención del monto total y las comisiones correspondientes.”
Al Consejo Directivo corresponde rubricar dichos libros y le compete la obligación de controlar si los matriculados los llevan en legal forma,y aunque CUCICBA no inspeccionará el contenido de los mismos, se hace saber a los matriculados que el Libro de Registro, puede ser exigido de exhibir en juicio a instancia de parte interesada, y aún por orden de los Jueces y Tribunales.
Llevar este libro de registro no sólo constituye una obligación profesional, sino que además importa un registro documental de suma importancia para la actividad profesional. Siendo instrumentos públicos respecto de los actos jurídicos los asientos en los libros de los corredores conforme lo establece el artículo 979 del Código Civil.
A fin de facilitar a los matriculados el cumplimiento de sus obligaciones legales el Consejo Directivo de CUCICBA ha emitido una resolución que junto con algunas recomendaciones y sugerencias para implementar el llevado de este libro se adjuntan a la presente a título informativo.
Sin desmedro de lo aquí manifestado quedamos a su disposición para responder las consultas que deseen formular.

CUCICBA
SUGERENCIAS Y RECOMENDACIONES PARA EL LLEVADO
DEL LIBRO REGISTRO DE OPERACIONES
(artículo 14 ley 2340)
SUGERENCIAS
Características generales:
· Libro de tapa dura, apaisado, medidas aproximadas: 33 cms por 24 cms
· Rayado y sin columnas
· Cantidad de folios numerados: entre 100 y 200
En hoja par
Entradas:
· Número de operación
· Nombre del vendedor
· Dirección del vendedor
· Características del inmueble
· Valor solicitado de venta
· Observaciones (aquí se puede consignar si fue
retirado de la venta o alquiler)
En hoja impar
Salidas:
· Fecha de venta
· Nombre del vendedor
· Nombre del comprador
· Domicilio del comprador
· Valor obtenido de venta
· Honorarios profesionales del corredor inmobiliario
RECOMENDACIONES ESPECIALES
No debe alterarse en los registros el orden progresivo de las fechas y operaciones con que deben hacerse.
No deben dejarse blancos o huecos de forma tal que quede lugar para hacer intercalaciones o adiciones.
No deben hacerse interlineaciones, raspaduras o enmiendas. Toda equivocación u omisión que se cometan se han de salvar por medio de un nuevo registro hecho en la fecha en que se advierta la omisión o el error.
No debe tacharse registro alguno ni mutilarse alguna parte del libro, arrancar alguna hoja o alterar la encuadernación y foliación responder las consultas que deseen formular.
Para el caso de las sociedades comerciales con personería jurídica debidamente registradas en CUCICBA, hacer saber que la exigencia de llevar libro de registro rubricado se cumple en cabeza del socio representante legal de la sociedad (socio gerente en las S.R.L sin representación mancomunada o Presidente en las S.A.)
En cuanto a la metodología para cumplimentar la obligación contenida en el art. 14 de la ley 2340, deberá informarse a los matriculados que deberán cursar:
* Nota dirigida al Sr. Presidente del C.U.C.I.C.B.A, Dn. Hugo MENNELLA, solicitando la rúbrica del libro con todos los datos personales del solicitante y de la sociedad cuando correspondiere, acompañando:
* Matrícula de Corredor expedida por el C.U.C.I.C.B.A, en las empresas unipersonales. Y en las sociedades comerciales matricula de corredor expedida por el C.U.C.I.C.B.A. de su presidente o socio gerente según corresponda.
* El comprobante de pago por el arancel de rúbrica que se determine.
Informar también a los matriculados que el llevar el libro de registro sólo constituye una obligación profesional, no siendo resorte de este colegio fiscalizar o avalar su contenido, lo que para este ente únicamente constituye una obligación profesional particular que importa un registro documental de suma importancia para la actividad personal y constituye un “instrumento público” respecto de los actos jurídicos citados en el respectivo libro, por estar así considerados los asientos de los corredores por el artículo 979, inc. 3º del Código Civil (Art. 979. Son instrumentos públicos respecto de los actos jurídicos: 3° Los asientos en los libros de los corredores, en los casos y en la forma que determine el Código de Comercio;)
Para mayor información recomendamos la lectura de la Resolución Nº 13 de Cucicba.

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ALQUILERES.RETENCION INDEBIDA

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RETENCION INDEBIDA

“La obligación de pagar el alquiler se debe cumplir no sólo hasta el vencimiento del contrato sino hasta la desocupación de la cosa (arts. 1611 y 1622 del Cód. Civil).

A partir del momento en que el locador exige la devolución de la cosa, no rige el alquiler anterior y ningún otro, porque para fijar el precio de la locación se requiere el acuerdo de ambas partes y precisamente por la falta de ese acuerdo, las sumas que puedan adeudarse por la ocupación indebida no han de peticionarse a título de alquileres, sino de indemnización de pérdidas o intereses.

Los daños y perjuicios derivados de la retención indebida de un inmueble se satisfacen desde el momento en que el locatario fue notificado de la demanda por medio de la cual se le reclama la restitución, atento al efecto declarativo de la sentencia que proyecta sus efectos al momento de la traba de la litis.

Los daños y perjuicios derivados de la demora en la restitución de un inmueble por el inquilino no representan necesariamente un determinado porcentaje de renta sobre el valor asignado a la unidad locada, sino la fijación de la suma que el locador pudo lógicamente obtener de un tercero de haber tenido la libre disposición del inmueble.

Para que la indemnización por retención indebida del inmueble sea integral ha de atenderse al valor locativo actual y aplicar su monto a la totalidad del tiempo en que, sin derecho, el locatario eludió su obligación de restituir.
Pero de ese total deberá descontarse la suma percibida por el locador por cobro de alquileres correspondientes al mismo período. Los pagos recibidos por el locador a partir del requerimiento de restitución de la cosa dada en locación, tienen una imputación provisoria, y así serán alquileres si no progresa el desalojo, o en caso contrario, serán pagos parciales o totales de la acción de daños por retención indebida;
pero su percepción no puede en modo alguno privar al locador de reclamar los daños y
perjuicios”.

RETENCION INDEBIDA.

Materia: Civil y Comercial Sumario: Locación – Retención indebida // Daños y perjuicios – desalojo.

Terminado el contrato de locación el locador es acreedor del canon locativo hasta el momento en que el locatario se encuentre obligado a la restitución del bien, a partir de cuyo vencimiento existe retención indebida de la cosa, por lo que el deudor genera daños y perjuicios derivados de su morosidad que, como tales, deben ser indemnizados pero a título de pérdidas e intereses y no como arrendamiento (arts. 505, 508, 1604 y 1609 del C.Civil). CCI Art. 505 ; CCI Art. 508 ; CCI Art. 1604 ; CCI Art. 1609 CC0101 MP 111120 RSD-24-00 S 17-2-2000, Juez FONT (SD) CARATULA: Vila Jesús c/ Ribas Massano Luis s/ Cobro y daños y perjuicios

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COBRO EJECUTIVO DE ALQUILERES. Fallos sobre Inecesariedad del Art 5 de Locaciones Urbanas.Modelo de CD en ejecusion de ALquileres

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Resumen: No es necesario intimar ya que podes interponer la demanda de desalojo directamente.
La Jurisprudencia ha dicho que “El principio de integridad del pago debe invocarse sin transgredir las directivas superiores de buena fe contractual y ejercicio regular de los derechos -art. 1198, primera parte, 953 y 1071 del Código Civil” (Cámara Nacional Civil, Sala G, autos: “JALOUSE S. A. c/SUAYA, Carlos s/ CONSIGNACION DE ALQUILERES” Nº Sent.:14796-08/09/1994. A contrario sensu: “…los requisitos de identidad e integridad…no se cumplen cuando el deudor se limita al depósito de una suma estimada, máxime si es imposible saber como llega el deudor a la obtención o concreción aritmética de la suma que deposita (Cámara Nacional en lo Comercial, autos: “HEIDE, ARTURO C/ESSO SAPA” Mag.: RIVERA – BOSCH – 17/05/1983).-
Modelo de Carta Documento
Intimo plazo de diez (10) días corridos de recibida la presente, abone en el Estudio Jurídico sito en calle San Martín 626 de la ciudad de Plottier, horario de atención de 17 a 20 hs, la suma de Pesos Dos Mil ($ 2.000) en concepto de alquileres adeudados (Octubre/09, Noviembre/09) con sus intereses y costas, bajo apercibimiento de rescindir el contrato por su exclusiva culpa e iniciar en forma inmediata las acciones judiciales de desalojo y cobro de alquileres…”.
-También intimo a Ud. a que en el plazo de (10) días corrido de recibida la presente, abone el Estudio Jurídico sito en calle San Martín 626 de la ciudad de Plottier la suma correspondiente al costo de vida publicado por el INDEX, como así también los servicios de agua y cloaca atento que los mismos no han sido abonados, bajo apercibimiento de rescindir el contrato por su exclusiva culpa e iniciar en forma inmediata las acciones judiciales de desalojo y cobro de alquileres”.-

Por este medio lo notifico fehacientemente de la rescisión del contrato locación firmado con usted en fecha 05 de Agosto de 2008 por su pura y exclusiva culpa.- Atento lo manifestado, intimo plazo de 48 horas abone en el Estudio Jurídico XX, sito en calle XX la suma de Pesos Tres Mil ($ 3.000) en concepto de alquileres adeudados (Octubre/2009, Noviembre/2009, Diciembre/2009) con mas sus intereses y costas, asimismo también intimo por el plazo de 48 horas abone en el Estudio Jurídico antes mencionado los servicios de agua y cloaca y la suma correspondiente al costo de vida publicado por el INDEX y proceda a desalojar el inmueble, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales correspondientes ”

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RESERVA SIMPLE

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RESERVA DE COMPRA

Se deja constancia que la señora………………………………………con………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. abonó la suma de pesos………………………($………..) en concepto de reserva por la compra del inmueble sito en la calle…………………………………….entre las calles…………….,nomenclatura catastral………………………………………… según escritura, el cual se encuentra libre de todo gravamen y/o inhibición y con todos sus impuestos, tasas y contribuciones pagos, libre de ocupantes y/o intrusos y sin oposición de terceros, el cual ………………………………………… co propietaria del inmueble en cuestión con DNI……………………… y domicilio real en………………………………………………………………….. y en representación de ……………………………………………… con DNI…………………………………… con domicilio real en………………………………………………………siendo este el otro co propietario del bien raíz, aceptan reservar por el plazo de 30 días hábiles sin que ello implique principio de ejecución a fin de obtener un plazo que se retire de la venta permitiendo a los firmantes ajustar los detalles de venta y realizar las averiguaciones necesarias, y tramitar los informes correspondientes, para el futuro Contrato de Compraventa a determinar fecha y condiciones por las partes dentro de dicho plazo. En Caso de no concretarse el boleto de Compraventa es de común acuerdo que la reserva será devuelta pasado dicho plazo sin tener nada que reclamar ninguna de las partes.

FIRMAS RESERVANTE……………………………………………………

FIRMA PROPIETARIO…………………………………………………….

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Zonificaciones Partido de Moron

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3.1.1.0. Límites de las zonas
MC – Morón Centro:

Dr. Leonardo N. ALEM – Gral. Miguel de AZCUENAGA- Vías Ferrocarril D. F. SARMIENTO – Ing. Ernesto C. BOATTI — Int. GARCIA SILVA – Dr. José M. CASULLO – BROWN, Guillermo Alte. – CAÑADA de Juan Ruiz – Vías Ferrocarril D. F. SARMIENTO – Int. Ernesto GRANT – Dr. Leonardo N. ALEM.

AC – Área Central:

Haedo: Alberto VIGNES – Dr. Manuel A. FRESCO – Vías Ferrocarril D. F. SARMIENTO – RECONQUISTA – M. RASPANTI – Remedios ESCALADA de SAN MARTIN – Av. RIVADAVIA – José M. ESTRADA – Juan B. JUSTO – Alberto VIGNES.

UGC 2: CIRC: III, SECC: J, FRACCION: 3

Castelar: Manuel A. MONTES de OCA – MERCEDES – Av. RIVADAVIA – Gral. Bartolomé MITRE – MONTEVERDE – Ada ELFLEIN – Cnel Martín IRIGOYEN – Luis María DRAGO – BUENOS AIRES – FRANCIA – Nicolás RODRIGUEZ PEÑA – Nuestra Señora del Rosario de POMPEYA – Gdor. Carlos CASARES – Manuel A. MONTES de OCA..
Palomar: MARCONI, Guillermo Ing.- URQUIZA, Justo J. de Gral – MATIENZO, Benjamín Aviador – ITACUMBU – MARCONI, Guillermo Ing.

RA – Residencial de Densidad Alta:
Morón Centro: BROWN Guillermo, Alte. – Dr. José M. CASULLO – PELLEGRINI, Carlos, Dr. – Gral. Tomas GUIDO – Gral. Bartolomé MITRE – Av. CAÑADA DE JUAN RUIZ – BROWN Guillermo, Alte.
Morón Centro Norte: Int. Ernesto GRANT – ROSAS Juan M. Boulevard – AZCUENAGA – ALEM, Leandro N. Dr – - Int. Ernesto GRANT – SARMIENTO Domingo F., Pte. – SALDIAS Adolfo Dr. – MUNILLA Eduardo Gral. – Int. Ernesto GRANT.
Morón Centro Sur: CASULLO, José María, Dr. – Int. GARCIA SILVA – BOATTI, Ernesto C., Ing. – SARMIENTO Domingo F., Pte. – FRENCH, Domingo – COSTA, Abel, Int. – YRIGOYEN , Hipolito Pte. Avda. – CASULLO, José María Dr.

RTMA – Residencial de Transición Media Alta
Castelar Centro Norte: San PEDRO – Manuel MONTES DE OCA – Gdor. Carlos CASARES – Nicolás ARREDONDO – MERCEDES – Manuel MONTES DE OCA – CHIVILCOY – RIVADAVIA – MERCEDES – Manuel MONTES DE OCA – Gdor. Carlos CASARES – Nuestra Señora del ROSARIO de POMPEYA – RODRIGUEZ PEÑA – FRANCIA – LOS INCAS – SAN PEDRO.
Castelar Centro Sur: Aristóbulo del VALLE – Gral. Bartolomé MITRE – Aristóbulo del VALLE – Luis María DRAGO – Villa de LUJAN – Anatole FRANCE – Roque SAENZ PEÑA – RIVADAVIA – BUENOS AIRES – DRAGO – Martín YRIGOYEN – Ada ELFLEIN – MONTEVERDE – Gral. Bartolomé MITRE – RIVADAVIA – Aristóbulo del VALLE.
Haedo Norte: PRIMERA JUNTA – PERON Juan D, Pte. Av. – GÜEMES Luis, Dr. – LLAVALLOL – RIBES – RIVADAVIA Av. – FRESCO, Manuel A, Dr. – VIGNES Alberto – CARRILLO, Ramon S. Mtro. – DEL HIMNO – VIGNES Alberto – PUNCHAUCA – RUBENS – DEFENSA – CHUTRO Pedro, Dr. – YAITE, Cacique – IGUALDAD – CASEROS – LAINEZ Manuel – PRIMERA JUNTA.
Haedo Centro – Sur: RECONQUISTA – Av. RIVADAVIA – RODRIGUEZ Cayetano, Fray – AYACUCHO – RECONQUISTA.
Haedo – Morón: COSTA, Abel, Int – FRENCH, Domingo – SARMIENTO, Domingo F. Pte, PUEYRREDON, Juan M. de. Gral., Av. RIVADAVIA – ESTRADA, José Manuel de – ESMERALDA – LIBERTAD – ESMERALDA – CONCORDIA – GONZALEZ, Joaquin V.- SARRATEA, Manuel de – CORDOBA – COSTA, Abel, Int.
Palomar Centro: PAGE, Nelson – URQUIZA, Justo J. De Gral. – MARCONI, Guillermo, Ing. – AÑO 1852 – BERGAMINI, José P. Tte. Gral. – PAGE, Nelson.

RMA – Residencial de Densidad Media Alta
Villa D. F. Sarmiento Sur: Av. Dr. Luis GÜEMES – Av. Pte. Juan D. PERON – LAMBARE – DE LOS DERECHOS HUMANOS – Av. Gral. Eustaquio DIAZ VELEZ – Alte. Eduardo O´CONNOR – Dr. Saturnino SEGUROLA – AZOPARDO – Av. Pte. Juan D. PERON – Juan CHASSAING – Av. RIVADAVIA – Av. Dr. Luis GÜEMES.
Villa D. F. Sarmiento Norte: ACAYUASA – Av. Gral. Eustaquio DIAZ VELEZ – Marcos de ALARCON – Av. Pres. Arturo U. ILLIA – Av. PERDRIEL – ACAYUASA
Haedo Sur: Av. RIVADAVIA – SAN MARTIN, Remedios de Escalada de – CASTRO Emilio Gdor. – LIBERTAD – ESMERALDA – ESTRADA, Jose Manuel – Av. RIVADAVIA
Morón: SARRATEA, Manuel de – PUEYRREDON Juan M. de Gral. – PEREZ Julián – FRENCH Domingo – SARRATEA, Manuel de.ACHA Mariano, Cnel.- PUEYRREDON Juan M. de Gral. – Av. DON BOSCO – SAAVEDRA Cornelio Gral. – ACHA Mariano, Cnel.-
Palomar Sur: Av. Pte. Juan D. PERON – Vías Ferrocarril Gral. SAN MARTIN (Ramal Caseros – Haedo) – DE LOS DERECHOS HUMANOS – LAMBARE – Av. Pte. Juan D. PERON.

RMB – Residencial de Densidad Media Baja
El Palomar Centro: Av. Ing. Guillermo MARCONI – Av. Gral. Justo J. De URQUIZA – PERDRIEL – Vías Ferrocarril Gral. SAN MARTIN (Ramal Caseros – Haedo) – ROSALES, Claudio. Cap. – CAROSELLA, José M. Stte. Avdor. – BERGAMINI, José P. Tte. Gral. – AÑO 1852 – Av. Ing. Guillermo MARCONI
Castelar Norte y Sur: Pres. D. F. SARMIENTO – Av. CAÑADA DE JUAN RUIZ – Gral. Bartolomé MITRE – Aristobulo del VALLE – Vías Ferrocarril D. F. SARMIENTO – CHIVILCOY – Manuel A. MONTES de OCA – MERCEDES – Nicolás de ARREDONDO – Gdor. Carlos CASARES – Manuel A. MONTES DE OCA – SAN PEDRO – LOS INCAS – Roque SAENZ PEÑA – Analote FRANCE – VILLA DE LUJAN – Luis M. DRAGO – Aristobulo del VALLE – Av. Estanislao S. ZEBALLOS – BUENOS AIRES – Cnel. José F. BOGADO – MONTEVIDEO – RIO DE JANEIRO – Gral. Estanislao LOPEZ – Cnel. José F. BOGADO – Cnel. Juan CASACUBERTA – Av. RIVADAVIA – Vias del FFCC SARMIENTO – PERGAMINO – Gdor. Inocencio ARIAS – ESPAÑA – Pedro GOYENA – ITALIA – Pedro GOYENA – SAN PEDRO – Pres. Domingo F. SARMIENTO.
Haedo Norte: GORIA, Cayo Eliseo, Int. – DIRECTORIO – CONESA – IGUALDAD – PRIMERA JUNTA – LAINEZ, Manuel – CASEROS – IGUALDAD – YAITE, Cacique – CHUTRO Pedro, Dr. – DEFENSA – RUBENS – PUNCHAUCA – VIGNES Alberto – DEL HIMNO — CARRILLO Ramón S. Mtro.– VIGNES Alberto — GORIA, Cayo Eliseo, Int .
Haedo Sur: GONZALEZ, Joaquin V.- CONCORDIA – ESMERALDA – LIBERTAD – Av. DON BOSCO – PUEYRREDON, Juan M. De, Gral – Divisoria de Quinta 32 paralela a CARRERE, Int. – Divisoria de Quinta 32 paralela a VELEZ SARSFIELD – Divisoria de Quinta 34; Circ. III. paralela a Dalmacio VELEZ SARSFIELD – Divisoria de Quinta 34 paralela a Nicolás JORGE – PUEYRREDON, Juan M. de, Gral.- GONZALEZ, Joaquin V.
Moron Norte – Centro: AZCUENAGA Miguel de, Gral. – BALBIN Ricardo, Dr. – RAWSON Guillermo, Dr. – JUEZ de la GANDARA – TRES ARROYOS – Prolongación calle GARCIA, Daniel Cjal. – ALVAREZ Donato, Gral. – COCHABAMBA – SARMIENTO Domingo F. Pte. – AZCUENAGA Miguel de, Gral.

R – Residencial de Densidad Baja.
Barrio Las Rosas – Villa Presidente Yrigoyen (Delegación Municipal El Palomar): Ing. Guillermo MARCONI – Marcos de ALARCON – Ramón FALCON – Marcos de ALARCON – Cacique NAMUNCURA – Av. Cap. Claudio ROSALES – PINO – Gdor. D´AMICO – Divisoria Fracc. II, Circ. III paralela a ORENSE – Tte. Cnel. Aviador José P. BERGAMINI – VELAZQUEZ – Ing. Guillermo MARCONI.
Castelar: TUCUMAN – LOBOS – Miguel de SALCEDO – ROJAS – Pres. Domingo F. SARMIENTO – SAN PEDRO – Pedro GOYENA – ITALIA – Pedro GOYENA – ESPAÑA – Gdor. Inocencio ARIAS – PERGAMINO – LOS INCAS – CAMPICHUELO – TRENQUE LAUQUEN – Vias del FFCC D.F. SARMIENTO – Av. RIVADAVIA – Cnel. Juan CASACUBERTA – Cnel. José F. BOGADO – Gral. Estanislao LÓPEZ – RIO DE JANEIRO – Olegario V. ANDRADE – Alfredo R. BUFANO – Int. REVOREDO – FATIMA – Blas PARERA -Vías Ferrocarril D. F.SARMIENTO – Sta. ROSA – TUCUMAN.
Castelar Sudeste: Gral. Bartolomé MITRE – Pres. Manuel QUINTANA – Av. Estanislao. S ZEBALLOS – Aristobulo del VALLE – Gral. Bartolomé MITRE.
Haedo Sudeste: RASPANTI Miguel, Obispo – RODRIGUEZ Fray Cayetano – Av. DON BOSCO – LIBERTAD – Gdor. Emilio CASTRO – RASPANTI Miguel, Obispo.
RI – Residencial Mixta.
Morón Sur: Gral. Cornelio SAAVEDRA – Av. DON BOSCO – POLA – Marcos AVELLANEDA – Cnel. ARENA – Cjal. M. RAMELLA – CARTAGENA – Av. DON BOSCO – SANCHEZ – CORRIENTES – Av. CALLAO – Divisoria predio Instituto Nacional de Aviación Civil paralela a Josefina B. de MARQUEZ – Carmen de PATAGONES – Gdor. Eduardo ARANA – Cnel. ARENA – EVA PERON – Divisoria predio Instituto Nacional de Aviación Civil paralela a Angel PACHE – Gdor. Marcelino UGARTE – Fray Justo Santa María de ORO – Cristóbal COLON – Divisoria entre manzanas 90 y Fracción II, Circ. II Secc. B paralela a Juan VUCETICH – Av. EVA PERON – VALLE Juan J. Gral. – Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN – Int. Abel COSTA – CORDOBA – Manuel de SARRATEA – Domingo FRENCH – Julián PEREZ – Cjal. Horacio JULIAN – Vicente LÓPEZ – Domingo FRENCH – Antonio ABERASTAIN – Gral. Cornelio SAAVEDRA.
Castelar Norte: SANTA ROSA – CURUTCHET, Salvador – Pte. Juan D. PERON – NAVARRO – VILLANUEVA, Benito – REPUBLICA de ESLOVENIA – BUSTOS, Ventura – RANCHOS – HIDALGO, Bartolomé – BRAGADO – ZABALA, Bruno M. de, Gdor. – ROSAS Juan M. Boulevard – Av. Cañada de JUAN RUIZ – SARMIENTO D. F. Pte. – ROJAS – SALCEDO, Miguel de – LOBOS – TUCUMAN – SANTA ROSA.
ROSAS, Juan M. de Boulevard – PERON, Pte. – PAUNERO, Wenceslao Gral. – BERRA, Francisco, Dr. – GUTIERREZ José María, Dr. – ZUVIRIA – SANTAMARINA Ramón, Dr – URDINARRAIN – ROSAS, Juan M. de Boulevard.
Morón Centro Norte: Av. Cañada de JUAN RUIZ – RAWSON, Guillermo Dr. – BALBIN, Ricardo – ROSAS Juan M. Boulevard – GRANT Ernesto, Int. – MUNILLA Eduardo – SALDIAS Adolfo, Dr. – Vías del FFCC D. F. SARMIENTO – Av. Cañada de JUAN RUIZ.
Castelar Sur: FATIMA – Int. REVOREDO – Alfredo BUFANO – Olegario V. ANDRADE – RIO DE JANEIRO – MONTEVIDEO – Cnel. José F. BOGADO – BUENOS AIRES – Av. Estanislao S. ZEBALLOS – Dr. Bernardo de IRIGOYEN – Fray Justo Santa María de ORO – Av. Pres. FIGUEROA ALCORTA – MONTEVIDEO – Cnel. ARENA – Manuel PASSADORE – BYNNON – ORTUZAR – Divisoria Instituto Nacional de Aviación Civil paralela a PALMERO Domingo – Fray BOTTARO – Blas PARERA – FATIMA.
Barrio El Palomar Centro (Sur) – 17 de Agosto (Delegación Municipal de El Palomar): FALCON, Ramón – Vías Ferrocarril Gral. SAN MARTIN (Ramal CASEROS – HAEDO) – PERDRIEL – GARDEL, Carlos – MARCONI, Guillermo, Ing. – FERRARI, Laureana – BUNGE, Carlos, O. – FALCON, Ramón.
El Palomar Sudoeste: TEMPERLEY – Av. CAÑADA DE JUAN RUIZ – ARROYO MORON — Divisoria Predio I Brigada Aérea paralela a José E. RODO – Pres. Santiago DERQUI – LEONES – EL RODEO – Ing. Santiago BRIAN – Divisoria de Rural 237 con manzana 126 Circ. III, Secc. L – Martina CESPEDES – Angela DORREGO – GUARANI – DINAMARCA – Av. Cap. Claudio ROSALES – Maestra ROCHA MONTARCE – Av. D’AMICO, Gdor. – PINO – Av. Cap. Claudio ROSALES – MARCOS DE ALARCON – Vías Ferrocarril Gral. SAN MARTIN (Ramal CASEROS – HAEDO) – Avda Pte. PERON – De los DERECHOS HUMANOS – Marcos de ALARCON – TEMPERLEY.
Haedo Norte: GORIA, Cayo Eliseo, Int. – Vías Ferrocarril Gral. SAN MARTIN (Ramal CASEROS – HAEDO) – PERON, Pte. – PRIMERA JUNTA – IGUALDAD – CONESA – DIRECTORIO – GORIA, Cayo Eliseo, Int .

RE – Residencial Especial.
Villa Sarmiento: GUEMES, Luis, Dr. – BAYLE – CHILE – TOSCANO, Pedro Cnel. – JUAN CHASSAING – RIVADAVIA – GUEMES, Luis, Dr.
PORTELA Julián – COUCHEIRO Héctor, Cjal. – SEGUROLA Saturnino Dr. – AZOPARDO – PERON, Pte. – TRES DE FEBRERO – O`CONNOR, Eduardo. Almte. – PORTELA Julián.
Parque Ayerza: Nicolás AVELLANEDA – Pte. Domingo Faustino SARMIENTO – José M. ZAPIOLA – Crisólogo LARRALDE – ROJAS – Pte. Domingo Faustino SARMIENTO – CAÑADA DE JUAN RUIZ, Avda. – Vías del ferrocarril SARMIENTO – CHIVILCOY – Manuel MONTES DE OCA – MERCEDES – Nicolás ARREDONDO – Nicolás AVELLANEDA.
Castelar: SANTA ROSA – ISLAS MALVINAS – PEHUAJO – CAMPICHUELO – DEAN FUNES – SAN ALBERTO – SANTA ROSA.
SANTA ROSA – Pte. Domingo Faustino SARMIENTO – ARRECIFES – ARIAS, Inocencio Gdor. – SANTA ROSA.
Barrio Güemes: LLAVALLOL – MIRAFLORES – RUBENS – PUNCHAUCA – LLAVALLOL
Haedo Sur: Emilio CASTRO – Remedios de Escalada de SAN MARTIN – DON BOSCO – LIBERTAD – Emilio CASTRO.

RU – Residencial Urbano.
Barrio Carlos Gardel: Superficie parcial de la Circ. III – Secc: C – Rural 187 U, Rural 187 K y 187 n según Ordenanza nº 7252/05 – Decreto nº 1185/05.

SI – Semi Industrial
Barrios Almafuerte – Villa Rosales – La Rotonda – (Sector Oeste), (Delegación Municipal El Palomar):Ing. Guillermo MARCONI – FORMOSA – Tte. Coronel Aviador José P. BERGAMINI – EL RODEO – Cabo MORANDO – Divisoria de Fracción II, Circ. III, Secc. B, paralela a DINAMARCA – Tte. Coronel Aviador José P. BERGAMINI – Doidamia PALACIOS – Ing. Guillermo MARCONI – VELAZQUEZ – Tte. Coronel Aviador José P. BERGAMINI – Divisoria Fracción II, Circ. III, Secc. E paralela a ORENSE – Gdor. D´AMICO – Maestra ROCHA MONTARCE – Av. Cap. Claudio ROSALES – DINAMARCA – GUARANI – Angela DORREGO – Martina CESPEDES – Divisoria Rural 237 con manzana 126 Circ. III, Secc. L. – Ing. Santiago BRIAN – EL RODEO – LEONES – Vías Ferrocarril Gral. SAN MARTIN (Ramal CASEROS – HAEDO) – Ramón FALCON – Carlos O. BUNGE – Laureana FERRARI – Ing. Guillermo MARCONI.
Morón Este – Haedo Sur: JULIÁN Horacio, Cjal. – PEREZ, Julián – PUEYRREDON Juan M. de, Gral. – SAN LORENZO – Divisoria de Quinta 34 y 32 Circ. III, Secc. H, paralela a Dalmacio VELEZ SARFIELD – Divisoria de Quinta 32 paralela a Int. CARRERE – PUEYRREDON Juan M. de, Gral. -ACHA, Mariano. Cnel.- SAAVEDRA Cornelio, Gral – ABERASTAIN, Antonio – FRENCH, Domingo -LÓPEZ, Vicente – JULIÁN, Horacio. Cjal.
Morón Centro Sur – Castelar Centro Sur: Dr. José M. CASULLO – Pres. Hipólito YRIGOYEN – Av. Estanislao S. ZEBALLOS – Pres. Manuel QUINTANA – Gral. Bartolomé MITRE – Gral. Tomás GUIDO – Dr. Carlos PELLEGRINI – Dr. José M. CASULLO.
Morón Sur: POLA – Av. DON BOSCO – CARTAGENA – Cjal. RAMELLA – Cnel. ARENA – Marco AVELLANEDA – POLA.
Cementerio de Morón Oeste: Av. Presidente Hipólito YRIGOYEN – Divisoria poligonal entre Quinta 18 Circ. II y predio del abasto y zoonosis municipal – Divisoria de Quinta 18 con fracción II, Circ II, Secc. B – Divisoria de Fracc. II con las manzanas 89 y 88 b, Circ. II Secc. B – Luis PASTEUR – Mñor. Enrique ANGELELLI – Fray Justo Santa María de ORO – Dr. Bernardo de IRIGOYEN – Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN.
Castelar Sur – Morón Sur: Blas PARERA – Fray BOTTARO – Divisoria de predio AERÓDROMO MORON paralela a Manuel PASSADORE – Divisoria predio AERÓDROMO MORON paralela a Gastón JARRY – Cnel. Pedro FERRE – STEVENSON – Av. CALLAO – CORRIENTES – SANCHEZ – Av. DON BOSCO – Av. EVA PERON – Cnel. Rafael HORTIGUERA – Blas PARERA.
I – Industrial.
Castelar Norte: NAVARRO – PERON, Pte. – ROSAS, Juan Manuel, Boulevard – URDINARRAIN – SANTAMARINA Ramón Dr. – ZUVIRIA – GUTIERREZ, José M. Dr. – BERRA, Francisco, Dr. – PAUNERO, Wencesla o, Gral. – PERON, Pte. – SANTAMARINA Ramón Dr. – ROSAS, Juan Manuel, Boulevard – ZABALA, Bruno M. de Gdor. – BRAGADO – HIDALGO, Bme. – RANCHOS – BUSTOS, Ventura – República de ESLOVENIA – VILLANUEVA, Benito – NAVARRO .
Cuando se cumplimente con lo establecido en el convenio firmado con fecha 26 de Mayo entre el Municipio y el Gobierno Nacional , el cual establece en su punto tercero que “…Las partes firmantes convienen en colaborar reciprocamente para promover el desarrollo del Proyecto Parque Industrial Cantábrica II en el predio de propiedad del Estado Nacional y caracterizado como Playa de Cargas de la Estación Haedo del Ferrocarril D. F. Sarmiento, con la finalidad del desarrollo de actividades industriales, a cuyo efecto se suscribirán los protocolos adicionales y acuerdos específicos…”, la zona de Castelar Norte zonificada como I (Industrial Exclusiva), delimitada en el párrafo precedente, pasará a ser RI (Residencial Mixta).
Castelar Norte – Haedo Norte: ROSAS, Juan Manuel, Boulevard – SANTAMARINA Ramón Dr. PERON, Pte – Vías Ferrocarril Gral. SAN MARTIN (Ramal CASEROS – HAEDO) – Divisoria Circ: III, Secc: J, Rural 272A con Rural 271 – GOMEZ, José Valentín, Dr. – GORIA CAYO Eliseo, Int. – BALBIN Ricardo, Dr. – TRES ARROYOS – JUEZ de la GANDARA – RAWSON, Guillermo Dr. – CAÑADA de Juan Ruiz, Avda – ROSAS, Juan Manuel, Boulevard
Haedo Oeste: BALBIN Ricardo, Dr – Divisoria Circ: III, Secc: J, Rural 270A con Circ: III, Secc: J, Rural 270B – GOMEZ, Valentín – TRES ARROYOS – BALBIN Ricardo, Dr.
Moron Norte: ALVAREZ Donato Gral. – GARCIA Daniel, Cjal. – RAWSON Guillermo Dr. – SARMIENTO Domingo, Pte. – COCHABAMBA – ALVAREZ Donato Gral.

PI – Parque Industrial.
Haedo: Cantábrica: Circ: III – Secc: J – Rural 271
Circ: III – Secc: J – Rural 270B

UE – Uso Específico.
1º. BRIGADA AÉREA – COLEGIO MILITAR DE LA NACION – Predio del Ramal Ferroviario CASEROS – HAEDO: COMBATE DE PAVON – Limite con Partido TRES DE FEBRERO – Av. Tte. Aviador Benjamin MATIENZO – Mecánico ROSETTI – Av. Tte. Aviador Benjamin MATIENZO – Av. ITACUMBU – Nelson PAGE – Av. Sub. Tte. Aviador José M. CAROSELLA – Av. Cap. Claudio ROSALES – Pres. Santiago DERQUI – Margarita CORVALAN – Pres. Santiago DERQUI – Divisoria del Predio de la I BRIGADA AEREA paralela a José E. RODO – Av. CAÑADA DE JUAN RUIZ – Arroyo MORON – COMBATE DE PAVON.
S.I.T.A.S. (CLUB SOCIEDAD ITALIANA DE TIRO AL SEGNO): Ing. Guillermo MARCONI – Doidamia PALACIOS – Tte. Cnel. Aviador José P. BERGAMINI – Divisoria de Fracción II, Circ. III, Secc. B paralela a DINAMARCA – CABO MORANDO – EL RODEO – Tte. Cnel. Aviador José P BERGAMINI – FORMOSA – Ing. Guillermo MARCONI.
Complejo Habitacional D.F. Sarmiento
Hospital Nacional Profesor Doctor ALEJANDRO POSADAS: Superficie parcial de la Circ. III – Secc: C – Rural 187 U y Rural 187 K según Ordenanza nº 7252/05 – Decreto nº 1185/05.
Hospital Interzonal de Agudos Dr. Luis Guemes: RIBES – LLAVALLOL – Dr. Luis GUEMES – Avda. RIVADAVIA – RIBES.
Zona Ferroviaria Estación de Carga y Talleres HAEDO: Divisoria poligonal de Rural 271 y 272 con predio ferroviario – Vías Ferrocarril Gral. SAN MARTIN (Ramal CASEROS – HAEDO) – Int. Cayo E. GORIA – Alberto VIGNES – Juan B JUSTO – Vias del FFCC D. F. SARMIENTO – Límite predio UGC 2 (Haedo) paralelo a calle Estrada – Av. RIVADAVIA – PUEYRREDON, Juan Martin de, Gral – RAWSON, Guillermo, Dr. – prolongación GARCIA, Daniel, Cjal – TRES ARROYOS – Divisoria poligonal de Rural 271 y 272 con predio ferroviario.
Cementerio Municipal: Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN – VALLE Juan José – Av. EVA PERON – Divisoria Fracc. II, Circ. II, Secc. B paralela a Juan VUCETICH – Cristóbal COLON – Fray Justo Santa María de ORO – ANGELELLI Mñor. – Luis PASTEUR – Gral. Tomás GUIDO – Divisoria poligonal entre Fracción II y manzanas 88 b y 89 de Circ. II, Secc. B, Divisoria entre Fracción y Quinta 18, Circ. II – Divisoria entre Quinta 18 y predio de abasto y zoonosis municipal – Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN.
Instituto Nacional de Aviación Civil: Fray Justo Santa María de ORO – Gdor. Marcelino UGARTE – Divisoria predio Instituto Nacional de Aviación Civil paralela a Angel PACHE – Av. EVA PERON – Cnel. ARENA – Gdor. Eduardo ARANA – CARMEN DE PATAGONES – Divisoria predio Instituto Nacional de Aviación Civil paralela a Josefina B de MARQUEZ – Av. CALLAO – STEVENSON – Cnel. Pedro FERRE – Divisoria predio Instituto Nacional de Aviación Civil paralela a Gaston JARRY – Manuel PASSADORE – Cnel. ARENA – MONTEVIDEO – Av. Pres. FIGUEROA ALCORTA – Fray Justo Santa María de ORO.
Morón Este – Haedo Sur: Divisoria de Quinta 34 , Fraccion 1 paralela a Nicolás JORGE – Divisoria de Quinta 34, Fracción 1 paralela a Dalmacio VELEZ SARFIELD – SAN LORENZO – PUEYRREDON, Juan Martin de, GraL – Divisoria de Quinta 34, Fracción 1 paralela a Nicolás JORGE.

ZR – ZR-PITAM:
Zona de Reserva – Polo Industrial, Tecnológico y Aeronáutico de Morón.
Sector parcial del Aeródromo de Morón delimitado en el plano de zonificación según el convenio definitivo y plan de gestión para el desarrollo del PITAM de aproximadamente 32 hectáreas de superficie en los términos que establece el artículo 22 del Decreto Ley 8912/77 (T.O. por Decreto Nº 3389/87).

C – ALINEAMIENTOS COMERCIALES
C1 – Comercio.
Domingo FRENCH: desde Julián PEREZ hasta Av. Gral. Juan A. ALVAREZ de ARENALES.
CORDOBA: desde Int. Abel COSTA hasta Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN.
Gral. BARTOLOME MITRE: desde Av. CAÑADA DE JUAN RUIZ hasta Aristóbulo del VALLE.
Blas PARERA: desde Maestra GACHET hasta Cnel. Rafael HORTIGUERA.
Fray BOTTARO: desde límite del Aeródromo Morón paralelo a PALMERO Domingo hasta Blas PARERA.
William MORRIS: desde Gervasio PAVON hasta Blas PARERA.
Gervasio PAVON: DESDE Willam MORRIS hasta Alberto CASARES.
CARMEN DE PATAGONES: desde Av. EVA PERON hasta Av. DON BOSCO.
AGÜERO: desde Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN hasta Av. DON BOSCO.
Dr. Leandro N. ALEM: desde ROJAS hasta SANTA ROSA.
SANTA ROSA: desde Autopista del OESTE hasta FRANCIA.
Gdor. Inocencio ARIAS: desde SAN PEDRO hasta SANTA ROSA.
BUENOS AIRES: desde Anatole FRANCE hasta VUCETICH
Av. Ing. Guillermo MARCONI: desde AÑO 1852 hasta URQUIZA, Justo J. de. Gral.
Laureana FERRARI: desde Tte. Cnel. Aviador José P. BERGAMINI hasta PERDRIEL.
Carlos Octavio BUNGE: desde Tte. Cnel. Aviador José P. BERGAMINI hasta Cap. Claudio ROSALES.

C2 – Comercio y Talleres.
Gral. Miguel AZCUENAGA: desde CONSTITUYENTES hasta Ricardo BALBIN.
Av. CAÑADA DE JUAN RUIZ: DESDE Gral. Bartolomé MITRE hasta ROSAS Juan M. de, Boulevard.
Gral. Tomás GUIDO: desde Gral. Bartolomé MITRE hasta Hipólito YRIGOYEN.
Dr. Bernardo de IRIGOYEN: desde Gral. Bartolomé MITRE hasta Hipólito de YRIGOYEN.
Av. Gral. Juan A. ALVAREZ de ARENALES: desde Gral. Juan M. de PUEYRREDON hasta CORDOBA.
CORDOBA: desde Gral. Juan A. ALVAREZ de ARENALES hasta Av. DON BOSCO.
Av. EVA PERON: desde Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN hasta Cnel. Rafael HORTIGUERA.
BARADERO: desde Av. EVA PERON hasta Av. DON BOSCO.
Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN: desde Dr. José M. CASULLO hasta Dr. Bernardo de IRIGOYEN.
Av. Estanislao S. ZEBALLOS: desde Dr. Bernardo de IRIGOYEN hasta RIVADAVIA.
Av. RIVADAVIA: desde Av. Estanislao S. ZEBALLOS hasta Blas PARERA.
Blas PARERA: desde Nicolás GRANADA hasta Maestra GACHET.
Av. Ing. Guillermo MARCONI: desde AÑO 1852 hasta LAMBARE.
Av. Sub. Tte. Aviador José M. CAROSELLA: desde BERGAMINI José P. Tte Gral. hasta Av. Capitán Claudio ROSALES.
Av. Capitán Claudio ROSALES: desde Av. Sub. Tte. Aviador José M. CAROSELLA hasta LAMBARE.
Av Don Bosco: desde Fray Cayetano Rodríguez hasta Coronel Rafael Hortiguera.

C3 – Comercio sobre Eje Vial.
Av. Presidente Perón: desde Boulevard Juan Manuel de ROSAS hasta SANTA ROSA.

C4 – Comercio – Pequeña Industria – Servicios.
Gral. Miguel de AZCUENAGA: desde Pres. D. F. SARMIENTO hasta CONSTITUYENTES.
Domingo FRENCH: desde pres. D. F. SARMIENTO hasta Julián PEREZ.
Int. Abel COSTA: desde Av. RIVADAVIA hasta Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN.
Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN: desde CORDOBA hasta Av. EVA PERON / CASULLO José M. Dr.
Av. RIVADAVIA: desde Dr. Luis GUEMES, hasta Juan CHASSAING.
Av. Gral. Eustaquio DIAZ VELEZ: desde Alte. Eduardo A O´CONNOR hasta ACAYUASA.
Av. Pres. Arturo U. ILLIA: desde Av. Gral. Eustaquio DIAZ VELEZ hasta ALARCON, Marcos de.
Ing. Guillermo MARCONI: desde LAMBARE hasta ALARCON, Marcos de.
Dr. Luis GUEMES: desde DEFENSA hasta Avda. RIVADAVIA.
Av. Pte. PERON: desde Esteban ECHEVERRIA hasta Dr. Luis GUEMES.

C5 Comercio – Vivienda – Servicios – Administración.
Av. Rivadavia Norte: desde Dr. Luis GÜEMES hasta ESTRADA, José manuel desde Gral. Juan M. de PUEYRREDON hasta Ing. Ernesto C. BOATTI.
Av. Rivadavia Sur: desde Fray Cayetano RODRIGUEZ hasta Ing. Ernesto C. BOATTI
Se excluye de la siguiente afectación el sector frentista a la calle Rivadavia de la Estación ferroviaria de carga y talleres de Haedo (Circ. III – Secc: J – Remanente Fracción III).
Av. Pte. Peron Norte: desde de los DERECHOS HUMANOS hasta Ing. Julio LACROZE
Av Pte. Perón Sur: desde LA RIOJA hasta DEFENSA.
De los DERECHOS HUMANOS: desde Presidente PERON hasta ROSALES.
MARCOS DE ALARCON: desde CAÑADA de JUAN RUIZ hasta ROSALES.

C – CORREDORES
CE Corredor Especial.
Haedo.
VIGNES Alberto: desde JUAN B. JUSTO hasta FASSOLA,Jerónimo

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REMATES

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Remate
El remate, subasta, almoneda o venta en martillero, puede ser particular o judicial. En ambos casos la puja debe dirigirla un martillero público designado previamente a tal efecto.
En los remates particulares, los martilleros o rematadores deben regirse por las disposiciones que estatuye el Código de Comercio y las leyes complementarias que reglamenten la profesión.
Las subastas judiciales pueden ser provenientes:
• De juicios litigiosos, por lo que se produce la expropiación forzosa de los bienes del demandado.
• De las que tienen por objeto la venta voluntaria.
Para esas subastas, el martillero deberá gobernarse por las leyes procesales del lugar, considerándose al Código de Comercio con carácter supletorio para estos casos.
Juicios que originan subastas
El remate judicial surge, en principio, del proceso de ejecución de sentencia, el que a su vez tiene origen, bien sea en el proceso de conocimiento o en el proceso de ejecución.
Es necesario aclarar que la terminología empleada procede del Código Procesal vigente. Además, el remate judicial puede tener su origen en el procedimiento universal, sea promovido por concurso civil o sucesiones.
Nombramiento judicial
La designación de martillero en un juicio se produce a los efectos de que el acreedor ejecutante perciba de manera legal -por intermedio del remate de los bienes de la propiedad del deudor- la suma suficiente para cubrir en su totalidad, o en parte, la deuda que dio origen a la acción incoada.
En los juicios sucesorios, cuando la división en especie resulte prácticamente imposible por su naturaleza o cantidad, y sus herederos, mayores de edad no se pongan de acuerdo, se procederá a la venta de los bienes en subasta pública, salvo que los interesados, luego de inscribir la declaratoria de herederos, resuelvan de común acuerdo vender en forma privada. En éstos casos se aplicarán las normas de práctica para la venta común de un bien condómino.
El Art. 726 de Código Procesal prevé el caso de que todos los herederos estén de acuerdo estatuyendo que podrán formular la petición y presentarla al juez para su aprobación.
Se ha dicho, que la designación del martillero se efectúa en beneficio del acreedor porque es el único recurso que la ley concede para expropiar los bienes embargados para extinguir la deuda reclamada.
Designación de martillero judicial, al banco de la ciudad de Bs. As.
Algunos magistrados designan martillero para la subasta de bienes muebles a la citada institución bancaria. Para eso se requiere una serie de requisitos que prácticamente insume un tiempo desmedido para la efectivización de las diversas etapas que se deben cumplir antes de llegar a la rendición de cuentas final.
Todo ello perjudica la celeridad procesal, incluso a veces no se nombra para el remate a un martillero matriculado.
Muchos de estos nombramientos de martilleros fueron apelados pero la Cámara confirmó su designación.
Se trata de una medida legislativa que está en pugna con los derechos que la misma ley otorga al martillero y en consecuencia es de esperar una inmediata intervención de los legisladores para dejar sin efecto lo dispuesto por el Art. 10 de la Carta Orgánica del Banco de la Ciudad de Buenos Aires.
Sistemas
En 1955 se derogó el Art. 73 de la ley 13998, por el cual se había reglamentado el nombramiento de martilleros judiciales. Consistía en la formación de una lista de martilleros realizada por el Poder Ejecutivo, la que se renovaba anualmente.
El juez que ordenaba el remate solicitaba, dentro de las 24 horas, a la cámara respectiva, la designación de un martillero.
Se resolvió volver al antiguo sistema para tales designaciones.
En los contratos prendarios e hipotecarios se inserta una cláusula donde se dispone que en casos de ejecución el acreedor se reserva el derecho de designar martillero, pacto que debe ser cumplido, pues se halla facultado por el inciso trascripto.
Cuando el bien a subastarse esté fuera de la jurisdicción, podrá delegarse la facultad de designar martillero el juez del lugar donde dicho bien se hallan pero bajo ningún concepto podrá recaer el nombramiento en martillero que no este inscripto en la matrícula respectiva.
Inscripciones de martilleros para remates judiciales
Las designaciones de los martilleros para actuar en los remates judiciales no podían permanecer sin una reglamentación especial, proponiendo el sistema de sorteo. Las cámaras respectivas ya dispusieron el período para las inscripciones. A tal efecto, debe llenarse un formulario acompañado del original y fotocopia del certificado de actualización de matrícula respectiva.
Reglamentación de las provincias
Muchas provincias argentinas reglamentaron el ejercicio de la profesión de martillero y corredor y en ellas se establecieron las normas para la designación judicial.
Naturaleza jurídica del martillero judicial
Al martillero se lo considera como un oficial público. En tal carácter ejerce una verdadera función pública, con una tarea especial que cumplir. Asimismo, es un auxiliar interno del órgano jurisdiccional, actuando en la subasta como delegado del juez, y tal equiparación esta determinada en sus poderes por la contingencia de cumplir un acto de delegación representativa del juez a fin de dar cumplimiento al mandato resultante de ese proceso.
Es responsable como cualquier otro funcionario de igual clase y como tal debe presumirse la corrección de su comportamiento. No debe guardar relación alguna con la parte que solicita la subasta.
Debe sujetarse a las normas reglamentarias dictadas por la Corte Suprema en ejercicio de la superintendencia, y las formalidades legales previstas para el martillero deben ser exigidas mas rigurosamente cuando se trata de una orden judicial.
Aceptación del cargo por el martillero
Designado el martillero para realizar la subasta judicial, es notificado mediante cédula donde se transcribe el auto que ordena la medida. El nombrado deberá aceptar el cargo dentro de los tres días de notificado por cédula de su designación, bajo apercibimiento de remoción y proponer luego la fecha y lugar para realizar la subasta para su aprobación.
Corresponde que el martillero se presente dentro del término establecido ante la secretaría del juzgado en que se tramita el juicio, acompañando el correspondiente sello de ley para aceptar el cargo. De aceptarlo, el secretario o empleado de mesa de entradas estampará un sello donde constará la siguiente inscripción:
“El día …. de………………… del año………. notifique el auto de f. ……… al señor …………………………..,
quien previo juramento que presto en forma, constituyendo domicilio legal en la calle ………………..
nº ………., de esta Capital. Al aceptar el cargo manifiesta bajo juramento que está inscripto en la Caja de Jubilaciones ………….. bajo el nº ……….”
Firmado ante mí.
Martillero Secretario
Aceptado el cargo, deberá interiorizarse de los bienes embargados cuya subasta se ordena. Los jueces, indican los diarios y los días en que se publicarán los edictos y la comisión que debe retener el martillero. Si los bienes embargados fueran muebles, se presentará el siguiente escrito:
Se presenta. Constituye domicilio. Mandamiento.
Señor Juez Nacional:
N.N., martillero público, con domicilio legal en la calle …………………………. nº …………, designado en los autos caratulados “……… c/ …….. s/ ……….”, a V.S. digo:
I.- Que vengo a constituir domicilio legal en el señalado más arriba.
II.- Que a efectos de secuestrar los bienes embargados a fs. ……… vengo a solicitar de V.S. se ordene librar el mandamiento de estilo.
Proveer de conformidad.
SERÁ JUSTICIA
(Firma del martillero)
(Sello aclaratorio de firma)
Estado de ocupación
El dueño del bien debe manifestar el estado de ocupación del inmueble. De no existir esa constancia, se solicitará al juez la intimación de práctica, ya que la existencia de ocupantes y la extensión de sus derechos importan factores de indudable gravitación sobre el precio. Los martilleros practican la averiguación sobre las condiciones del inmueble, que podrá ser solicitada con el siguiente escrito:
Peticiona
Señor Juez:
N.N, martillero público, con domicilio legal en …………………… nº ……….., designado en los autos “…….. c/ …….. s/……..”, a V.S. digo:
Que a los efectos de hacer constar en los edictos y avisos ordenados por V.S. a f. ………. el estado de ocupación en que se halla la propiedad que se ha de subastar, solicito se sirva disponer los recaudos que estime necesarios a fin de intimar al demandado en el plazo que V.S. disponga, manifieste el estado en que se halla el inmueble ubicado en la calle …………….. nº ………. .
Proveer de conformidad
SERÁ JUSTICIA
(Firma del martillero)
(Sello aclaratorio de firma)
Solicitud de fondos para gastos
El martillero puede solicitar al magistrado que entiende en la causa, adelanto de fondos para solventar los gastos de edictos, publicidad, etc..
Dicha medida debe realizarla al comienzo de las gestiones encomendadas por el juez. Como primera medida el martillero observará en el expediente judicial si existen fondos depositados como pertenecientes a dichos autos.
Si lo creyere conveniente puede solicitarlo, ya que de cualquier manera corresponde a las partes adelantar fondos que sean indispensables para realizar la subasta.
Esos gastos le serán reintegrados al martillero porque todo esto da lugar a dilataciones que afectan la celeridad del procedimiento.
Solicito adelantos de fondos:
Señor Juez Nacional:
N.N, martillero público, con domicilio legal en …………………… nº ……….., designado en los autos “…….. c/ …….. s/……..”, a V.S. digo:
Que a los efectos de realizar las publicaciones de edictos y propaganda ordenada a fs. ……… y fs. …………, y existiendo depositados fondos suficientes a la orden de este juzgado y como pertenecientes a estos autos, vengo a solicitar de V.S. se me adelante a tal efecto la suma $ …………….., con cargo de rendir cuenta en su oportunidad.
Proveer de conformidad
SERÁ JUSTICIA
(Firma del martillero)
(Sello aclaratorio de firma)
Solicitud de tasación del inmueble
La base del inmueble a subastarse es de las dos terceras partes de su valuación fiscal. Puede que por mejoras en la propiedad o porque no está actualizada en su tasación, llegado el momento de la designación del martillero aún se la desconoce. En estas circunstancias debe dirigirse al juez, solicitando designe perito tasador para tal efecto.
Solicito se practique tasación del inmueble
Señor Juez Nacional:
N.N, martillero público, con domicilio legal en …………………… nº ……….., designado en los autos “…….. c/ …….. s/……..”, a V.S. digo:
Que atento al estado de autos, el inmueble situado en la calle …………. nº ………., no se halla hasta la fecha valuado, por lo que vengo a solicitar a V.S. que a los fines de dar cumplimiento a lo estatuído por el Art. 578 del Código Procesal, se ordene la tasación del citado inmueble, cuyo efecto se designe perito tasador.
Proveer de conformidad
SERÁ JUSTICIA
(Firma del martillero)
(Sello aclaratorio de firma)
Cuando son bienes de cierta importancia
El martillero debe contribuir para que los valores alcanzados en la puja lleguen siempre al precio venal de la cosa. Por ello, cuando observa que el bien a rematarse es de un valor que merece alguna publicidad mayor a la dispuesta en autos, está autorizado a solicitar propaganda adicional. Ésta será a cargo del ejecutante.
Peticiono
Señor Juez Nacional:
N.N, martillero público, con domicilio legal en …………………… nº ……….., designado en los autos “…….. c/ …….. s/……..”, a V.S. digo:
Que habiendo observado que el inmueble a subastarse, ordenado a f. ………, está compuesto de …… ambientes cómodamente distribuidos, de construcción sólida, en buen estado de conservación y atento a la zona en que se halla ubicado, próximo a centros comerciales, me permito solicitar a V.S., conforme a lo estatuido por el Art. 567 del Código Procesal, previa vista a las partes, se ordene publicar avisos en algunos diarios de mayor circulación que V.S. designe.
Proveer de conformidad
SERÁ JUSTICIA
(Firma del martillero)
(Sello aclaratorio de firma)
Identificación del inmueble
Cuando no surgen del expediente judicial los detalles de la propiedad que se ordena rematar, el martillero después de ser puesto en posesión realizará un estudio sobre el inmueble a fin de tomar nota de todos sus detalles. Obtenida la información se dará cuenta al juez que entiende en la causa con el siguiente escrito:
Doy cuenta de la identificación del inmueble
Señor Juez Nacional:
N.N, martillero público, con domicilio legal en …………………… nº ……….., designado en los autos “…….. c/ …….. s/……..”, a V.S. digo:
Que a los fines de que quede identificada la propiedad que será rematada, atento a lo ordenado a f. ……….., en forma y tiempo hago conocer a V.S. la ubicación de ella.
La finca en cuestión está situada en la calle ……………………….. nº ……………, entre la de ……………………. y …………………….. de esta Capital Federal, siendo sus medidas de ejes de frente …… m. Y de fondo …….. m., formando un terreno simétrico de una superficie de …………… m2.
Su edificación, que data aproximadamente de ………. años, está compuesta de sala, dos dormitorios ……………… . su estado de conservación actual es bueno.
Tenerlo presente
SERÁ JUSTICIA
(Firma del martillero)
(Sello aclaratorio de firma)
Requisitos para obtener fecha de remate
Para obtener turno de remate, el martillero interviniente deberá tramitar y presentar en la Oficina de Subastas Judiciales la comunicación allí referida, mediante oficio o certificado expedido por el señor secretario y se le entregará la constancia con asignación de turno. Ésta comunicación deberá contener:
• Juzgado y secretaría que ordenó la subasta.
• Carátula y número de expediente.
• Martillero designado.
• Ubicación del inmueble (Por ej., Nazarre 2711, P.B., Capital Federal).
• Individualización de automotores, si corresponde. (Ej., Toyota Corolla, Dominio DDH 360).
• En caso de bienes muebles, indicar la cantidad aproximada de lotes.
• Constancia que en el expediente se cumplieron los requisitos previos, que permitirán expedir los edictos, sin más trámite.
Modelo de ejemplo:
Buenos Aires, 30 de abril de 2001.
Al Sr. Jefe de la Oficina de Subastas Judiciales.
Dr. …………………………………
S / D:
Tengo el agrado de dirigirme a usted en los autos “……………… C/……………………. S/……………………….” Expediente nº …………../….., que tramitan ante éste juzgado Nacional en lo Civil nº …… a cargo del doctor ……………. ……………….., secretaría única, a mi cargo, solicitándole, conforme lo que prescribe el art. 3 del Reglamento para el funcionamiento de la Oficina de Subastas Judiciales, la asignación de turno para la realización del remate ordenado en estos autos respecto al inmueble ubicado en la calle ……………………de la localidad de ………………….., Pdo. de ………………., Pcia. de ……………….(Si se tratare de automotor indicar marca y dominio y si fueren varios bienes muebles se consignará la cantidad de lotes aproximados).
La subasta se llevará a cabo por intermedio del martillero Sr. …………………………., quien está autorizado para el diligenciamiento del presente.
Dejo constancia que en estos autos se cumplieron los requisitos procesales necesarios que permitirán expedir los edictos sin más trámite.
Como recaudo transcribo el auto que ordena el presente que dice así “Buenos Aires, 30 de abril de 2001. ……………………………. (Fdo.)…………………………….Juez.
Saludo a Vd. muy atentamente.
Da cuenta de fecha de subasta si el juez no dictare fecha para el acto, el martillero, al planificar la subasta, debe determinar día, hora y lugar, observando siempre un tiempo prudencial para realizar todas las publicaciones, edictos y demás actos preparatorios que ella demande.
La comunicación al juez se hará mediante el siguiente escrito:
Doy cuenta fecha de subasta
Señor Juez Nacional:
N.N, martillero público, con domicilio legal en la calle …………………… nº ……….., designado en los autos caratulados “…….. c/ …….. s/……..”, a V.S. digo:
Que atento al tiempo necesario para los actos preparatorios para cumplimentar la subasta ordenada a f. …………., solicito, salvo mejor opinión de V.S., que ella se realice el día ……… del ………………….. a la hora ……….., en el salón de ventas, sitio en la calle ………………………… nº …………, para lo que solicito judicial aprobación.
Proveer de conformidad
SERÁ JUSTICIA
(Firma del martillero)
(Sello aclaratorio de firma)
Mandamiento de secuestro
Es el oficio o despacho que libra el juez a efecto de ejecutar una medida.
El martillero lo redacta y se encarga de diligenciamiento hasta el cumplimiento del secuestro o posesión.
El texto del mandamiento puede ser el siguiente:
Mandamiento de secuestro
El oficial de justicia de la zona que corresponda, se constituirá en el domicilio de la calle ………………….. nº ……….., (especificar claramente piso, departamento o cuerpo del edificio), y procederá al secuestro de los siguientes bienes: …………………………………………………………………………………………………… (detallar todos los bienes que figuran o que hace referencia el auto que ordena el remate).
La presente medida se ha dispuesto en la causa nº ……….. “……… c/ ………. s/ ………..”, que tramita en el Juzgado Nacional ………………. nº …………, a mi cargo, secretaria nº …………. de Dr. ……………….. .
Queda autorizado el señor ………………. a diligenciar el presente, quien podrá denunciar nuevos domicilios en el acto del secuestro y aún practicar la medida, aunque los bienes enunciados estén en la vía pública.
El señor oficial de justicia queda autorizado para hacer uso de la fuerza pública y allanar domicilio en caso de que fuera necesario.
Dado, sellado y firmado, en la sala de mi público despacho, en Buenos Aires, a los ……… días del mes …………….. del año …………. .
(Fdo.: Juez)
Confección y diligenciamiento
El mandamiento de secuestro se confeccionará en papel romaní por duplicado. Se llevará a la secretaría donde tramita el juicio, para la firma del juez actuante.
El martillero proveerá elementos necesarios para facilitar el cumplimiento del secuestro. Al rendir cuentas del remate cada una de las ventas debe coincidir con los bienes existentes.
Depósito de los bienes muebles embargados
Advertirá el martillero designado judicialmente de constituirse en depositario, “no podrá eludir la entrega invocando el derecho de retención”. De no entregarlos, el juez remitirá los antecedentes al tribunal penal competente.
Local para guardar y exhibir los bienes a rematar
El martillero, en el ejercicio de su profesión, designado judicialmente, está obligado a “poseer local de ventas como complemento indispensable del ejercicio de su profesión”.
Tratándose de bienes muebles, el martillero debe depositar dichos efectos para ser exhibidos antes de la subasta.
Cuando se producen demoras para llevar a cabo el acto del remate desde el secuestro y depósito de los bienes en el local, por circunstancias ajenas al martillero, resulta equitativo asignarle una retribución.
Si el martillero sin previa autorización judicial procede a trasladar el bien embargado a un local fuera de su casa de remate, para su exhibición y venta, sin dar motivos que lo justifique, y si las razones invocadas no son aceptables, el martillero debe pagar los gastos devengados por el depósito hasta la fecha de la rendición de cuentas.
Recusación
Es la facultad que la ley procesal otorga a los efectos de proteger a los interesados, para evitar que influencias ajenas prevalezcan en la determinación del juez, funcionario o perito que deba actuar en el juicio.
El martillero puede ser designado judicialmente como perito evaluador. En tal carácter, procede la recusación por causa justa, hasta cinco días después de ser notificado el nombramiento. No así ocurre con el martillero designado para subastar judicialmente. En esta función, a diferencia con la del perito, ejerce la actividad como un auxiliar de la justicia. El perito es designado para que en su dictamen emita opiniones técnicas, ya que la resolución queda al arbitrio del juez.
El martillero no procede la recusación en razón de que su misión se concreta a actuar como auxiliar de la justicia. No emite dictámenes ni formula informes que contribuyan a la solución del litigio.
Designado el martillero para efectuar una venta en el proceso de ejecución de sentencia del juicio ejecutivo, no es recusable por las partes.
En síntesis, puede imputársele al martillero faltas por incumplimiento de las diligencias ordenadas, en cuyo caso corresponde reprimirse conforme a lo que establecen las disposiciones legales, pero no corresponde la recusación.
Delegación de funciones del martillero
El martillero designado judicialmente “No podrá delegar sus funciones, salvo autorización expresa del juez”. Asimismo, se ha resuelto que el acto se efectúe bajo la responsabilidad del delegante. El hecho de que un martillero no haya llevado personalmente el martillo y haya delegado dichas funciones en un empleado suyo actuante en su representación, no es causal para anular la subasta, pero la responsabilidad recae siempre sobre el profesional nombrado en autos. Se ha considerado que no existe delegación si el remate se realizó en presencia del martillero nombrado, del secretario de actuaciones y dos testigos.
En los remates particulares, el martillero tiene carácter de mandatario, y deben aplicarse las reglas del mandato.
Dos tendencias han surgido de la interpretación del problema apuntado, inclinándose una en el sentido de que el martillero no puede delegar sus funciones, y la otra de que sí puede hacerlo. Siburu sostuvo: “…si el corredor o rematador pudiese delegar en otros sus funciones, estas garantías desaparecen, porque siendo inherentes a la persona, sustituida la persona, se han sustituido las condiciones personales del agente auxiliar”. Mientras que Garo expresó que las condiciones personales que pudieran tenerse en cuenta para su elección, pueden existir en otros mandatarios.
En la ley 20.266 se dispone: “En caso de ausencia, enfermedad o impedimento grave del martillero, debidamente comprobado ante la autoridad que tenga a su cargo la matrícula, aquel podrá delegar el remate a otro matriculado, sin previo aviso”.
Se ha aclarado definitivamente la interpretación legal que durante muchos años fue motivo de discusión.
Publicidad del remate
Requisitos esenciales
La publicidad en los remates, sean judiciales o privados, es el medio indispensable para asegurar su éxito. La ley comercial dispone que los remates deben anunciarse con la publicidad necesaria.
En la práctica todos los remates son abundantemente enunciados y acotan al respecto que la importancia radica únicamente en el interés del comitente de obtener mejores precios.
En los remates particulares, a los efectos de verse favorecido el propietario y por consiguiente el martillero, la publicidad se realiza conforme a la importancia del bien.
En los remates judiciales es requisito imprescindible esta formalidad debiendo anunciarse por medio de los edictos
Subasta de muebles o semovientes
El código procesal, refiriéndose a la venta en remate de bienes muebles o semovientes, señala que “se anunciará por edictos, que se publicarán por dos días en el Boletín Oficial y en otro diario” (art. 556).
Subasta de bienes inmuebles
Cuando el bien a subastarse es inmueble, la publicación de los edictos es un modo de publicidad habitual y que brinda el conocimiento conveniente y anticipado de la venta. Es facultad privativa del juez designar los diarios en que han de publicarse, según lo establecido por el art. 566, C. Procesal, la publicación será de dos días en el Boletín Oficial y en otro diario, que podrá ser reducido a un solo día cuando el escaso valor del bien así lo aconsejare.
Responsabilidad del martillero
El edicto es la publicidad exigida por la ley; en consecuencia, siendo el martillero encargado de su redacción y diligenciamiento, hasta la publicación, resulta responsable por las consecuencias derivadas por los errores del texto.
Ejemplos de edictos:
Modelo de edicto (mueble)
Juzgado Nacional en lo Comercial n°……. Secretaría n°……., comunica por ……. días en el juicio “………….c/………….s/”, expediente n°……., que el martillero………………………………………….., rematará el día …….. a la hora………. en la calle…………………………………………………………………………….. n°…….., donde se exhibe:……………………… Base $………….. Seña $………..% Comisión……….. % al contado y en efectivo. El comprador deberá constituir domicilio en el radio del Juzgado. El bien será entregado previo pago total del precio (art 580, Código Procesal).
Modelo de edicto (Inmueble)
Juzgado Nacional en lo Civil n°……., Secretaría n°……., comunica por tres días en autos “……. c/…….. s/……..”, Expediente n° ……, que el martillero……………………………………. rematará en ……………………………… n°………. de ……….. el día…….. de …………….. de 20…. a la hora……… el departamento de propiedad horizontal, unidad n°….. ubicado en la planta baja de la finca, calle…………………… n°………, Capital. Superficie total de la unidad……….. m2. Porcentual…….. Base $…………. al contado. La unidad se entrega………………… de ocupantes. Seña………. %. Comisión………. %, todo en efectivo en el acto del remate. El comprador debe constituir domicilio en esta Capital Federal. Buenos Aires, ……. de ……….de 20….. Dr. ……….. Podrá ser visitado los días……… de….. a la hora………… Secretario.
Modelo de acta de suspensión de remate judicial
En la ciudad de Buenos Aires, a los ……. días del mes ………… de año 20…., siendo la hora ………., el que suscribe, don ………………………………………, martillero designado en la subasta judicial del inmueble ubicado en la calle …………………………… n° ……., de esta Capital, en cumplimiento del mandato judicial impuesto a f. …….., siendo la hora ……., me constituí en ………. Faltando aproximadamente treinta y cinco minutos para abrir el acto, se desencadenó una tormenta de viento seguida de fuertes lluvias que inundaron las inmediaciones del citado inmueble. Como hasta ese momento no había concurrido ningún interesado, creí oportuno esperar una hora más de la señalada para iniciar la subasta. No obstante, siendo la hora ………, y no amainado la precipitación pluvial, en presencia del señor delegado judicial (o secretario del juzgado) Dr. …………………… y de los señores …………………………. y ……………………………., procedí a suspender el remate, dando por concluido el acto, previa lectura y ratificación de los presentes.
Testigo Secretario Martillero
Obligaciones que surgen del remate
Régimen legal
Este contrato responde a un régimen sumamente complejo.
Algo similar a las formalidades de los contratos en general ocurre con las obligaciones que nacen de las subastas. Es necesario tener en cuenta dos convenciones:
• Entre el dueño de la cosa y el martillero.
• Entre el martillero y el postor o adquiriente.
En la primera se producen derechos y obligaciones que nacen del mandato y de las convenciones especiales establecidas entre las partes.
En la segunda, el martillero se obliga a prestar el servicio.
El vendedor, por su parte, puede autorizar la venta siendo o no dueño de la cosa.
Se trata, pues, de una compraventa en concursos de postores, donde existe en principio un acuerdo de voluntades y se formaliza con la oferta impersonal, por un lado, y el consentimiento de cualquiera de los concurrentes, por otro.
En el proceso de la puja cada oferta superior deja a la otra sin efecto, sucediéndose así los consentimientos a las condiciones ya establecidas. Cuando éstas se agotan queda formado el precio con la última postura aceptada.
Es por ello que el remate es una operación sujeta a condición resolutoria de una puja mayor, por considerase un acontecimiento incierto y futuro.
El remate no es un contrato, desde el momento que por su intermedio se realiza el concurso de voluntades para, luego, firmar el contrato o boleto.
Similitud con los contratos de adhesión
Se ha dicho que el remate público, es un contrato por concurso que tiene gran similitud con los llamados de “adhesión”, en el sentido de que las bases fijadas para el primero constituye una oferta invariable dirigida al público, que debe aceptarla o repudiarla.
El concurso de postores se inicia no bien se abre el acto, y si nos detenemos a examinar las ofertas que se van sucediendo en forma ascendente en su precio, observaremos que son consentimientos que se manifiestan aceptando la cosa por el precio dado, de manera tal que cada persona que otorga una cantidad, es una persona de contrato que se establece y se destruye toda vez que es superada por otra.
Cada postor, en cada uno y en todos ellos desaparece la tranquilidad característica de quien es único comprador en una venta particular, y como tal piensa y analiza la inversión de su dinero con relación a la utilidad que le representa la cosa a adquirir.
Base para el remate judicial
Los remates judiciales se realizan conforme a las leyes procesales. Determina que en las subastas judiciales de inmuebles, “si no existiera acuerdo de las partes, se fijará como base los 2/3 de la valuación fiscal actualizada correspondiente al inmueble”.
El espíritu que ha prevalecido en el codificador ha sido, según la doctrina y la jurisprudencia, de tener en cuenta como base un precio en concordancia con el valor de la propiedad.
En los casos en que no se haya aún establecido el avalúo fiscal, recientes construcciones sobre el terreno, “el juez designará de oficio perito ingeniero o arquitecto para que tasen los bienes”.
No obstante, puede comprobarse en la práctica que siempre resulta superior el avalúo realizado por peritos, que el que resulta del fisco.
Excepciones
En las subastas judiciales provenientes de ejecución hipotecaria, surge la excepción a la regla impuesta por el Código Procesal, ya que por lo general en el contrato de mutuo, siempre es de rigor agregar una cláusula por la que se faculta a su acreedor imponer como base de la subasta del inmueble gravado la deuda más las costas y la designación del martillero que realizará la subasta.
En la ejecución prendaria
Por lo general se establece que para el caso en que deban subastarse los bienes prendados, el acreedor podrá proponer al martillero que debe realizar la subasta que se ésta se efectúe en la base equivalente al 50% de la deuda que por todo concepto se reclama.
Venta judicial de bienes muebles
Cuando la subasta es de “muebles o semovientes”, se hará sin base y, “al contado”, por un martillero público. Se han excluido a las “alhajas”. Pero en cambio se agregaron a los “semovientes”, que por su naturaleza especial se diferencia de las cosas muebles comunes.
Algunos bienes embargados, son de mucho valor económico. En esos casos, es aconsejable solicitar autorización mediante un escrito al juez que entiende la causa, para venderlas a pagar en cuotas, práctica que permite lograr mejor precio.
Postura bajo sobre
El Código Procesal se remite a las respectivas reglamentaciones que para ese sistema tiene el Banco de la Ciudad de Buenos Aires.
Por lo tanto, seguirá quedándola arbitrio del juez que entiende en la causa, la conveniencia de aplicar este sistema
Inclusión indebida de otros bienes
En prevención de que martilleros inescrupulosos pudieran agregar indebidamente otros bienes ajenos a los ya ordenados por el juez, el articulo 567, C. Proc., prohíbe, bajo pena de perder el martillero su comisión, que aquellos sean anunciados en la publicidad ni subastados en el mismo remate.
Queda amparada la buena fe de los postores que acuden a la subasta influidos por la seriedad. Se evita que el principio histórico y jurídico de la subasta sea frustrado por personas que ejercen la profesión orillando las disposiciones legales.
Reglamento para el funcionamiento de la oficina de subastas judiciales
Éste reglamento es únicamente aplicable a las subastas que se realizan en la Corporación de Martilleros y Corredores inmobiliarios, ubicada en la calle Tte, General Juan Domingo Perón nº 1233 (Entre Talcahuano y Libertad) de ésta ciudad:
• En la oficina de subastas judiciales se llevarán a cabo todas las subastas de inmuebles, derechos, valores mobiliarios y semovientes ordenados por los señores magistrados a realizarse en la Capital Federal, con control y supervisión del jefe de la misma.
• El edificio y las salas de remate permanecerán abiertas para su utilización todos los días hábiles de 8:00 a 16:00 hs., pero su cierre estará sujeto a la finalización de todas las subastas fijadas para el día.
• La Oficina de Subastas Judiciales recibirá la comunicación del juzgado que ordena el remate y/o subasta con las constancias que llevará el edicto, asignará el turno y tendrá su cargo la organización y control del desarrollo del acto. En el caso de los inmuebles las fechas se asignarán respetando el orden de ingreso de dichas comunicaciones; y para los muebles, derechos, valores mobiliarios y semovientes se concentrarán todos en un día, quedando a resolución del encargado de la dependencia cuántas veces corresponde.
• La Oficina de Subastas Judiciales llevará un libro de registro de las subastas en el que dejará constancia de la comunicación, la asignación del turno y el resultado del remate con los datos del martillero interviniente y del comprador.
• En los edictos y demás publicidad deberá incluirse, entre los conceptos a abonar por el comprador en el acto de la subasta, el arancel aprobado por la Acordada nº 10/99 del % 0,25.
• Una vez asignados los turnos y publicados los edictos del martillero deberá presentar en la Oficina de Subastas Judiciales una síntesis para su colocación en el exhibidor del edificio.
• El jefe de la Oficina de Subastas Judiciales tendrá la dirección del personal policial permanente destacado en el edificio, que colaborará en la adopción de las medidas para el libre acceso de los interesados que asistan a las subastas y asegurar su normal desarrollo. Para ello el mencionado funcionario o quién éste designe podrá hacer retirar a toda persona que con su proceder altere el necesario orden para el cumplimiento de éstos actos.
• Finalizado el remate, si la persona que realizó la última oferta intenta retirarse sin su previa identificación, podrá impedírselo hasta tanto acredite su identidad y, de no integrar la totalidad de los importes en el acto – seña, comisión y arancel – el martillero o el jefe de la Oficina deberá formular la denuncia formal correspondiente.
• Durante el transcurso de la subasta está prohibida la filmación, grabación o utilización de teléfonos celulares por parte del público asistente.
• Cumplido el remate con la firma de la documentación pertinente el martillero deberá presentar en la Oficina de Subastas Judiciales una planilla con el resultado del acto, indicando el nombre, domicilio y documento del comprador.
• El jefe de la Oficina de Subastas Judiciales coordinará con las autoridades de la corporación y el responsable de la oficina bancaria el funcionamiento de la agencia del Banco de la Ciudad de Buenos Aires que se habilite en el local, de manera que en los días y horarios de remate se presten al público interesado los servicios previstos en las pautas fijadas en la acordada nº 10/99.
• Corresponderá al jefe de la Oficina de Subastas Judiciales informar mensualmente a la Administración General de la Corte Suprema de Justicia de la Nación de la tramitación y resultado de los remates realizados, como así también de los importes recaudados por el arancel de la Acordada nº 10/99 (% 0,25). Éstas tareas se llevarán a cabo con el debido soporte técnico, desarrollándose oportunamente un programa informático para obtener los resultados estadísticos que posibiliten la evaluación, el control del funcionamiento de la Oficina y del sistema implementado.
• El personal asignado a la Oficina de Subastas Judiciales dependerá del jefe de la misma.
• El presente reglamento comenzará a regir a partir de la fecha de su aprobación, y una copia estará disponible para su consulta por parte de los interesados en la Oficina de Subastas Judiciales.
Obligaciones del Martillero
Los martilleros públicos deben realizar los remates cumpliendo invariablemente éstas reglas de procedimiento:
• Usar en todo momento el idioma nacional.
• Amparar el remate con la bandera y cartel propios
• Publicar avisos en los diarios
• Pagar en cada remate el derecho municipal de bandera y el de colocación de cartel.
• Señalar en el cartel día, hora y lugar del remate.
• Publicar en los diarios con anticipación.
• Determinar en los edictos la comisión del martillero.
• Si es judicial, poner en el edicto la palabra judicial, con el nombre del juez que autorizó el remate. Poner los detalles del secretario autorizante.
• Fijar las horas correctas como hábiles para los remates.
• Imponer la base de venta al cliente y ponerla siempre en todos los avisos para conocimiento del cliente, y registrar medidas y superficie (Para los inmuebles) o dominio (para los rodados).
• Subastar al mejor postor. Bajar el martillo después. Antes, jamás.
• Dar siempre boletas de venta al comprador.
• Castigar las llamadas diferencias de precios. Son ganancias ilícitas y deben ser denunciadas.
• Concluir el remate en hora y en paz.
• No abultar las cuentas de gastos ni de impresos en los remates, porque son hechos punibles y de fácil comprobación.
• Anotar en el aviso la exacta dirección postal y telefónica del martillero para asegurar la eficacia de un remate correcto. Las omisiones hacen suponer maquinaciones deshonestas e influyen contra la moral y el buen concepto del martillero.
• Encabezar siempre los avisos de remate con el nombre o razón social del martillero, porque los avisos sin ellos aparecen decapitados y se prestan a sembrar la desconfianza en la clientela.
Disposiciones para el desarrollo de subastas judiciales
Las disposiciones que rigen en el momento de la subasta son:
• El remate comenzará exactamente media hora después de la anunciada en la publicación, salvo situaciones de fuerza mayor, demora por subastas anteriores o que el edicto indique lo contrario.
• No iniciar el acto de la subasta con personas de pie, salvo que el salón se encuentre colmado, sin permitir la circulación una vez comenzada aquella.
• La persona que suscriba el boleto debe ser la que efectuó la última oferta. Éste oferente pasará a la sala de boleto acompañado con 2 personas como máximo, salvo expresa autorización del martillero. Al ingreso se deberán abonar inmediatamente los importes que correspondan.
• Ante el eventual caso de que el último oferente no cuente con los fondos necesarios para los pagos que indica el edicto, sólo se podrá continuar el acto de la subasta con la oferta anterior. Siempre el rematador deberá indicar al público asistente que permanezca en el lugar hasta tanto se de por concluido el acto.
• La función del martillero en el acto de la subasta es indelegable, por lo cual deberá realizarla personalmente, salvo circunstancias de fuerza mayor que se deberán informar al juzgado y a la Oficina de Subastas Judiciales.
• Para utilizar los salones de remate se requiere inexcusablemente contar con la reserva correspondiente ante la Oficina de Subastas Judiciales, mediante la comunicación que exige la Acordada nº 10/99 de la Corte Suprema de la Nación, incluida en el art. 3 del Reglamento para el funcionamiento de la Oficina de Subastas Judiciales.
Adquisición de bienes del remate
Compra en comisión
Los adquirentes de un inmueble en subasta judicial o particular pueden declarar en el boleto de compraventa que la adquisición se realiza “ en comisión”. Mientras tanto el comisionista es responsable de los derechos y obligaciones que surgen de boleto correspondiente.
El la subasta judicial, el Código Procesal con el fin de evitar transferencias a largo plazo, o sea, desde la adjudicación hasta la firma de la escritura, si el comprador ha declarado hacerlo “ en comisión”, debe señalar dentro de los cinco días el nombre y domicilio del comitente. El adquirente al declarar que lo hace “en comisión” asume en el juicio que dio origen al remate, una obligación directa y personal hasta sus últimas consecuencias; ya se interprete que se trata de un mandato civil, comercial o de comisión y sólo quedará exonerado de dichas obligaciones cuando indique el nombre del comitente y este ratifique la operación.
Suspensión de remates particular o judicial
Generalidades
Los remates particulares pueden realizarse con base fija o sin ella. Una vez aceptada la primera postura, no podrá suspenderse el remate por ningún concepto. Si no hubiera licitadores por la base indicada podrá suspenderse o diferirse el acto.
Cuando no existiera precio mínimo, bastará recibir la primera oferta para que la subasta no pueda suspenderse, salvo el caso que iniciado el acto no hubiera recibido el martillero la oferta alguna.
Otras veces por razones de fuerza mayor de carácter irremediable y ajenas a la voluntad del martillero y vendedor; obligan también a la suspensión del remate, por ejemplo: fuertes lluvias, inundaciones, conmociones políticas, etc.
Nulidad de remates
Generalidades
La improvisación por la falta de conocimientos básicos o por descuidos en el ejercicio de la profesión, es motivo para que el martillero cometa errores cuyas consecuencias pueden llegar a producir la nulidad del remate. El criterio a aplicar en casos de nulidad del remate debe ser de carácter restrictivo, evitándose de esa forma crear un clima contrario al que debe inspirar toda subasta avalada por la actuación judicial.
Forma y término para plantearse la nulidad
Con respecto a la publicación de edictos, la jurisprudencia se mostró severa, anulando en algunos casos el remate judicial, cuando en los publicados en el Boletín Oficial se anunció una determinada fecha y en otro diario una distinta, con lo que se violó un requisito esencial: la designación anticipada del día y la hora en que se verificará el acto. El mismo temperamento se adoptó cuando los edictos no se publicaron al tiempo ordenado por el juez o al introducirse alteraciones en cuanto a la fecha y lugar de venta.
Precio
El escaso precio obtenido no es causa de la nulidad de la subasta, aún siendo irrisorio, y sobre todo si se observaron las formalidades procesales.
Iniciación de la subasta
El breve retraso en la iniciación de la subasta no es motivo para su nulidad, ya que no influye en la eficiencia del remate.
Adjudicación
Se ha anulado el remate si se comprobó que la adjudicación no fue hecha a quien formulo la oferta y es reconocido el hecho por el martillero o bien cuando se declaró comprador a quien no había formulado la última oferta.
Será también anulado el acto cuando informa el martillero que no se pudo llevar a cabo normalmente a causa de un incidente que impidió determinar el mejor postor y quedar pocas personas en el local de ventas.
Seña
La circunstancia de que el remate quedara sin efecto porque el adquirente carecía de dinero para hacer efectiva la seña.
Comisión
Si fue declarada la nulidad del remate, el martillero debe restituir la comisión y la seña. No obstante, si la nulidad no es por causa culpable al martillero, éste puede solicitar luego que se le regulen los honorarios.
Concurrencia
La asistencia de un solo interesado no es causal de nulidad de la venta, si se ha obtenido un precio mayor al fijado.
Única oferta
No puede fundarse la nulidad de la subasta en haberse celebrado mediante única oferta o por no haberse mejorado la base, ni por bajo precio.
Jurisdicción
Es improcedente decretar la nulidad del remate cuando éste se ha realizado en otra jurisdicción por orden judicial.
Renuncia al cargo de martillero
El martillero es un profesional, que al igual que otros, puede aceptar o no una designación. No es carga pública; por lo tanto, no es obligatoria su aceptación.
Es perfectamente viable la renuncia al nombramiento de martillero en un juicio, claro está justificando las causas que llevan a esa determinación, ya que los martilleros judiciales quedan sujetos a las normas reglamentarias que la Corte Suprema en ejercicio de la superintendencia le atribuye por ley.
En conclusión, es aconsejable evitar, en lo posible, desistir del nombramiento, salvo razones de fuerza mayor de carácter profesional, de salud, o que puedan perjudicar los intereses del martillero.
Para renunciar, debe presentar un escrito que puede ser del siguiente tenor:
Renuncia al cargo de martillero
Señor Juez Nacional:
N.N, martillero público, con domicilio legal en la calle …………………… nº ……….., designado en los autos “…….. c/ …….. s/……..”, expte. nº …………. a V.S. digo:
Que vengo a renunciar el cargo de martillero que me ha sido conferido oportunamente, para subastar los bienes, según consta en autos de fs. …………. .
Fundo este pedido en razones de fuerza mayor motivado por (…………………………………), que me impide llevar a cabo tal cometido.
Por lo tanto, a V.S. solicito dejar sin efecto el nombramiento dispuesto.
Proveer de conformidad
SERÁ JUSTICIA
(Firma del martillero)
(Sello aclaratorio de firma)
Conclusión
Las leyes y los decretos que regulan los remates están hechos para que no haya maniobras por parte de martilleros, jueces o los clientes. Pero en la práctica, no todo es así. Por eso asistimos al remate realizado en la sede de la Corporación de Rematadores y Corredores Públicos, sita en la calle Tte. General Juan Domingo Perón nº 1233 de ésta ciudad. Así pudimos comprobar muchas maniobras ilegales que perjudicaban ampliamente el desarrollo del remate. Por ejemplo: El martillero daba inicio al remate con personas de pie (Aunque había lugares vacíos); no se encontraba en el lugar el oficial que debe estar en el momento de la subasta; las personas presentes dialogaban con el martillero sobre temas ajenos al remate, no se respetaba el lugar físico donde se debía realizar el remate (Un remate que estaba dispuesto para realizarse en el 3er piso, se realizó en la planta baja, sin la debida notificación); etc.
Todas éstas irregularidades hacen imposible la realización de un correcto remate. En conclusión, las leyes y decretos sólo están “pintados”, ya que son pocas las personas que las respetan. Debemos abocarnos a la ardua tarea de educar a todos los funcionarios públicos, para erradicar definitivamente todos los actos de corrupción que hacen del ciudadano honesto, una especie en peligro de extinción.
Glosario
• Almoneda: es una expresión un tanto arcaica. Según Escriche, era la venta pública cosas muebles, sea en carácter particular o judicial.
• Martillero: Es una expresión usada en Brasil, como también “venta al correr del martillo”.
• Remate: venta en la que el subastador invita al público a que puje para adquirir los bienes ofertados.
• Carga pública: Se llama carga pública todo cargo que no esté remunerado y que sea obligatoria su aceptación, pues calificado como tal, no se puede renunciar sino por causas muy justificadas.
• Precio: valor proporcionado al valor de la cosa vendida.
• Compraventa: habrá compraventa cuando una de las partes se obliga a transferir a la otra, la propiedad de una cosa y esta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio.
• Jurisprudencia: conjunto de sentencias sobre una misma cuestión jurídica.
• Edicto: La palabra edicto proviene del latín “edicere” que significa “prevenir alguna cosa o tomarla de antemano”.
• Jurisdicción: lugar donde se realiza el remate.
Bibliografía
“Obligaciones del Martillero Público” – Autor: Julio A. Quesada. 2ª edición, 1948.
“Manual del Martillero” – Editorial: Estrada. 1988.
Enciclopedia Microsoft® Encarta® 98 – Microsoft Corporation.
“Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios” – 2ª época – Año I – Número I. Páginas: 12, 16, 17, 18, 22, 23, 25 y 26.
“Revista jurídica Argentina La Ley” – Tomo XL, 1980 (J – Z). Páginas 2472 a 2481.
“Revista jurídica Argentina La Ley” – Tomo XLI, 1981 (J – Z). Páginas 3119 a 3126.
“Revista jurídica Argentina La Ley” – Tomo XXXIX, 1979 (J – Z). Páginas 2121 a 2127.

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Como se aplica la ley de Defensa del consumidor en los Alquileres Urbanos?. Que obligaciones les impone la ley de defensa del consumidor a las inmobiliarias?.Articulo sobre Alquileres: “Rosa Alquila Departamento” Ley 24.240 en su Art. 4to. Información cierta detallada y precisa.

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“Rosa Alquila Departamento”

Rosa se separa de su marido y decide alquilar un departamento en el centro de Castelar. Pasa por todas las inmobiliarias de la zona, le muestran muchos departamentos, “ninguno llega a estar a su nivel, piensa, o son muy chicos o muy viejos, mal distribuidos, y principalmente mal ubicados, ella quiere vivir en el centro, tener una vida cómoda y que el lugar sea seguro”. Cansada entra a una inmobiliaria chica de la zona, y le explica todas las características que quiere y que no consigue, La inmobiliaria le dice: “Rosa tengo el departamento para usted, parece que la estaba esperando”. Contenta va a verlo: es excelente, de mucha categoría, amplio, luminoso, a estrenar, bien ubicado, piso 7, vista excepcional. Lo reserva, le da las garantías, hace el contrato directamente con la inmobiliaria ya que la misma actuaba como representante del Dueño y a los 15 días ya lo esta habitando. Ahí, es donde empiezan a surgir los problemas: se da cuenta que todo el edificio no tiene teléfono, importantísimo para ella ya que es psicóloga y no puede recibir los llamados de sus pacientes. El Calefón no le anda y al tratar de localizar al encargado se entera que no hay portero, ya que se encuentra bajo el régimen de pre-horizontalidad, por lo que todavía no esta subdividido, no existe administrador del edificio, ni reglamento de copropiedad y administración. Se acuesta y después de dar vueltas, se duerme; cuando se despierta empieza a escuchar ruidos en la terraza, brindis, música fuerte y un olor a hamburguesa que entra por la ventana, además de los ruidos de los tacos de muchas chicas bailando. Sube a la terraza, se estaban haciendo un asado, le dice a los chicos: “ esta no es hora para andar haciendo asados y poniendo música fuerte en el quincho, se utiliza a los mediodías” , El Joven del 4to le contesta “Perdone señora, pero no hay ninguna reglamento para el uso del quincho todavía, pero si esta tráigamelo! Enojada, se vuelve a su departamento, no pudiendo dormir hasta las 2 de la mañana, cuando los revoltosos decidieron finalizar la fiesta.
Por lo que Rosa va al abogado de confianza y le explica la tragedia:

Hay que mirar el Contrato le explica, para ver lo que esta pactado en el mismo, si nada dice del teléfono, se presupone que debiera tener teléfono. Si no están cableadas las líneas del edificio es un vicio del edificio, o de la companía de teléfono pero igualmente debe responder el constructor, en este caso.
Lo mismo sucede con respecto a la seguridad, usted contrató, esperando que se brinden los servicios que tienen que estar en todo edificio. En este caso responden solidariamente todos: inmobiliaria, Locador, Contructor, salvo que estuviera previsto en el contrato de locación que no este el caso. También es un vicio no tener Reglamento de copropiedad y administración y no saber cómo se deben utilizar los espacios comunes.

1) Pedir cumplimento (15 días) bajo apercibimiento de Resolución del Contrato.
2) Disminución del precio.
3) Además de Indemnización por daños y perjuicios basándome LDC a la inmobiliaria y a la empresa constructora del Edificio ( propietaria de todas las unidades hasta que se termine con la pre-horizontalidad inscribiendo el reglamento y adjudicando las unidades con escritura a cada propietario de las unidades funcionales)

4) Indemnización contra el locador ( que solo tiene boleto de compraventa) por incumplimiento del contrato.

Damian G Villa Abrille Abogado Estudio DVA especialistas en Derecho inmobiliario/ Propiedad Horizontal/ derechos reales/ contratos inmobiliarios/ juicios de usucapión/ juicios de escrituracion/ Arquitectura legal.
Administracion de Consorcios y Asesoramiento a administradores, constructores, CASTELAR MORON ZONA OESTE

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Algunas preguntas y Respuestas de Arquitectos

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DERECHOS REALES

Preguntas frecuentes de Arquitectos.

PROYECTO

¿Que se entiende legalmente por proyecto?
Se trata del conjunto de elementos gráficos y escritos que definen con precisión el carácter y finalidad de la obra y permiten ejecutarla bajo la dirección de un profesional. (Art 46 primer párrafo decreto Ley 7887/55).

¿Como se acostumbra dividir a la encomienda profesional del proyecto?
Se divide en dos subfases: PROYECTO BASICO definir de modo preciso las características generales de la obra, mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Solo luego de aprobarse esos planos generales podrán realizarse los planos finales de estructuras e instalaciones con sus especificaciones y planillas correspondientes, que junto con el programa económico y reglamentario, constituirán la fase definitiva del proyecto o PROYECTO DE EJECUCION.

¿Existe una normativa Arancelaria sobre estas dos Etapas?
Si. El Decreto ley 7.887/55 distingue a estas dos etapas en sus Articulo 51 inciso 1 a referido a la subdivisión de honorarios. Reconoce del 60 % que corresponde a la etapa de Proyecto, un 20% al PROYECTO BASICO y otro 20% a PROYECTO DE EJECUCION.

Cual es el Contenido que el decreto le Asigna al Proyecto?
• Planos generales, a escala conveniente de plantas y elevaciones principales y cortes, acortados y señalados con símbolos convencionales, de modo que puedan ser tomados como básicos para la ejecución de estructuras e Instalaciones.
• Planos de Construcción y de detalles
• Planos de estructuras e instalaciones con sus especificaciones y planillas correspondientes
• Presupuesto, pliego de condiciones, llamado a licitación y estudio de propuestas.

¿En la Provincia de Buenos Aires?

Planos generales, planos complementarios, pliego de condiciones, memoria descriptiva, computo métrico, presupuesto detallado, estudio de propuestas, y documentación para actuaciones oficiales.

¿Es Obligatorio Cumplir Con todas los requisitos que señalan las normas Arancelarias sobre composición del Proyecto?
NO. La normas dan pautas orientativa que dependerán en definitiva de tipo de obra encomendada.

DIRECCION DE OBRA.

¿Que se entiende legalmente por dirección de obra?
Se entiende por dirección de obra la función que el profesional desempeña controlando la fiel interpretación de los planos y de la documentación técnica que forman parte del proyecto y la revisión y extensión de los certificados correspondientes a pagos de la obra en ejecución, inclusive el ajuste final de los mismos. (Articulo 47 Decreto Ley 7.887/55).
Generalmente esta autoridad responsable de esta interpretación, ante la policía de edificación, que además ordene y dirija las actividades de todas aquellas personas que de una u otra forma intervendrán en el proceso constructivo.
No es conveniente la bifurcación de encomiendas, pero no esta prohibido por ley.

¿Cual es la periodicidad con que el director de obra, debe cumplir sus funciones?
Si dicha periodicidad no esta regulada en el contrato debe ser decidida por el propio director de obra, en uso de las facultades que le son propias, ya que en ultima instancia, será responsable por cualquier vicio o defecto de construcción( Art 1630 y 1646 del Código Civil)( cámara nacional civil sala D fallo del 7 de febrero del 1980)

¿Como esta Remunerada?
SALVO PACTO EN CONTRARIO, con el 40% de la remuneración total por las encomiendas por dirección de obra( Art. 51 dec.7887/55)

¿Hay incompatibilidad entre las tareas de Director de Obra y Constructor en un mismo emprendimiento?
El Código de Ética para agrimensura, Arquitectura e Ingeniería, señala que es deber de todo profesional no asumir en una misma obra las funciones de director al mismo tiempo que las de contratista total o parcial. Este debe ser asesor y guardián de los intereses de su cliente, tarea imposible de cumplir si asume la función eminentemente lucrativa del Constructor.

¿Cual es La situación de las obras que se realizan por administración?
En obras que se realicen por administración directa del profesional que tenga a su cargo conseguir y fiscalizar la provisión de materiales y mano de obra, se cobraran honorarios adicionales representativos del 10% del costo de los trabajos que se ejecuten por ese sistema.( Articulo 52 inciso 3 decreto ley 78887/55)

¿Cual es el Concepto Legal de DIRECCION EJECUTIVA en la Provincia de Buenos Aires?
Tiene a su cargo obtener y fiscalizar los materiales mano de obra y subcontratista.
(Art. 4 inciso B titulo VIII decreto 6964/65)

ADMINISTRACION DE OBRAS

¿Existe la dirección de obras por administración?
NO. Intenta contener algunas funciones que habitualmente desarrolla el director de obra y que obviamente exceden la conocida encomienda profesional.

¿Qué diferencia sustancial existe entre la dirección de obras y la administración de obra?
El director de obra desempeña funciones de mandatario siendo el dueño de la obra o empresario, le confiere poder ( con o sin representación) para adquirir materiales, contratar la mano de obra .Dirige la puesta obra pero al lado de esa locacion de obra( que corrientemente comprende proyecto), coexiste un MANDATO, para celebrar actos jurídicos a nombre del Dueño, es decir ACTUA COMO TECNICO (locador de obra intelectual, proyectista y director de obra) y como MANDATARIO, procede como gestor de bienes que son objeto de la administración.

¿Como se Prueba?
Puede ser Expreso o Tácito (Art. 1873 CC)

¿Que tipo de actos puede realizar el Administrador?
Puede Contratar en su propio nombre ( mandato oculto) o en el de su mandante.
Art.1946.- Los actos jurídicos ejecutados por el mandatario en los límites de sus poderes, y a nombre del mandante, como las obligaciones que hubiese contraído, son considerados como hechos por éste personalmente.

¿Que sucede si contrata en su propio nombre y se contrata a nombre de su mandante?
Si contrata en su propio nombre se obliga personalmente ante aquellos además de no obligar as u mandante frente a terceros.
Si contrata a nombre de su mandante no queda personalmente obligado. No puede ser demandado personalmente (art 1947 CC) por los terceros.

Art.1947.- El mandatario no puede reclamar en su propio nombre la ejecución de las obligaciones, ni ser personalmente demandado por el cumplimiento de ellas
Art.1951.- El mandante debe librar al mandatario de las obligaciones que hubiera contraído en su nombre, respecto de terceros, para ejecutar el mandato, o proveerle de las cosas o de los fondos necesarios para exonerarse.

¿Arancel Jurisdicción Nacional?
Salvo pacto en contrario, se debe aplicar al articulo 52 insiso 3 del decreto ley 7887/55, que establece que por obras que se realicen por administración directa del profesional que tenga a su cargo conseguir y fiscalizar la provision de materiales y de mano de obra, se cobraran los honorarios adicionales representativos del 10% del costo de los trabajos que se ejecuten por ese sistema”

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CONTRATO DE RESCISIÓN

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CONTRATO DE RESCISIÓN

A los Dias de Mes de Diciembre del año 2008, Entre el Sr. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx en su carácter de propietario del depto. Sito en la calle Guido unidad A de la Capital Federal, como LOCADOR y el xxxxxxxxxxxxxxxxx que actua en nombre y represenacion del Locatario xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx según CD 97.425.631 suscripta por el mismo, donde autoriza a su hermana Fiadora de dicho Contrato de locacion a rescindir el contrato de locacion del mismo inmueble, hacer entrega de llaves y aportar el pago de servicios y expensas es que ante su Voluntad Unilateral de Rescindir el Contrato se resuelve lo siguiente:
1) Rescindir el contrato de locación de fecha 1 de Agosto del 2008 del departamento ubicado en la calle guido 2403 2 A.
2) En este acto el LOCADOR recibe las llaves del depto., que se ha controlado, libre de efectos y ocupantes.
3) Como compensacion por la resolución Anticipada del Contrato y por la falta de notificación con 60 dias de antelación de terminar con la Relación locativa (art 8 de la Ley de Locaciones Urbanas Ley N° 23091) y los dias trascurridos del mes de Diciembre abonara la suma de 5100 pesos, tomandose como parte de pago el Deposito constituido en el Contrato de Locacion (1700 $).
4) Se hace entrega los últimos comprobantes pagos, correspondientes al siguiente detalle según lecturas:

Luz hasta……………………………….
Gas hasta ………………………………
Teléfono Serv. Med…………………
Aguas Argentinas hasta…………
Expensas hasta ……………………….
Cablevision hasta……………..

Manifestando que nada mas tiene que reclamar .

El LOCATARIO constituye un nuevo domicilio legal en la calle: Telefono : Mientras que el LOCADOR Constituye nuevo domicilio en Rivadavia 6 Oficina 3.
De conformidad se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un mismo efecto, en la ciudad de Buenos Aires a los días del mes diciembre del 2008.

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EXPENSAS preguntas freguentes

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¿QUE DEBE FIGURAR EN LAS EXPENSAS?
- El administrador debe colocar en las liquidaciones de expensas, su número de CUIT y el del consorcio, la razón social del proveedor, número de factura, fecha del trabajo, cuotas, costo total, etc. De la misma forma se deben indicar estos datos en los abonos.
¿QUE SE PUEDE TRATAR EN LAS ASAMBLEAS?
- En las asambleas, se deben tratar (al menos para el acta) solamente los puntos que se fijaron como orden del Día y se le debe exigir al Administrador, que remita a cada uno fotocopia del acta de la asamblea. De todas maneras, siempre consultar lo que dice el reglamento de co-propiedad, que es la ley entre las partes(administrador y co-propietarios).
¿CUÁNTO SE DEBE COBRAR DE INTERÉS POR DEUDAS DE MOROSOS ?
- Para saber cuánto se debe cobrar de interés por deudas de morosos, debe recurrirse en primer término a lo que establece el Reglamento de Co-propiedad o si fué dispuesto por Asamblea.- Si no figura ni en uno ni en otro, es conveniente tratarlo en la próxima asamblea, para que no sea un pocentaje arbitrario del administrador.- No hay ley que lo establezca. En caso de llegar a juicio en una ejecución de expensas a un deudor moroso, lo fijará el juez, de acuerdo a estas pautas y/o a la Jurisprudencia

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