VENCIMIENTO DE CONTRATO QUE HACER SINO SE QUIERE RENOVAR??

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VENCIMIENTO DE CONTRATO QUE HACER SINO SE QUIERE RENOVAR??

Notifica vencimiento de plazo locativo. Intima devolución.

……….. , ….. de ……….. de ……..

Señor ………. ……..

Me dirijo a Usted con relación a la locación del inmueble de mi propiedad sito en la calle ………. ….. , de la localidad de ………., a fin de:
a) Notificarlo que en razón de lo previsto en la cláusula ……….. del contrato respectivo, la locación ha finalizado el día ……….
b) Intimarlo a que en el plazo de diez días de recibida la presente proceda a restituir el inmueble de referencia, en perfecto estado de uso y conservación, libre de todo ocupantes, tal como se pactara.

La entrega de llaves deberá hacerse al Sr. ……. …….. , con oficinas en la calle ………. ….. , de la localidad de ………. , previa verificación del estado del bien.
En caso de incumplir la presente, lo apercibo desde ya en el sentido de que procederé a hacer efectivo su desalojo judicial, a su costa.

………. ………
DNI …….

SI MARCHA TODO BIEN SE HACE UN ACTA DE DESOCUPACION Y ENTREGA DE LLAVES, SINO EL DESALOJO

Asimismo, el día pactado para la entrega del inmueble es conveniente redactar por escrito un “Acta de Desocupación y Entrega de Llaves del Inmueble Locado” en dos ejemplares (uno para el locador y el restante para el locatario). En dicho instrumento debe dejarse constancia que el inquilino desaloja y entrega al locador el inmueble con todas sus instalaciones y accesorios en perfecto estado de uso, conservación e higiene y libre de toda ocupación de terceros así como los juegos de llaves correspondientes;

Que el locador recibe el inmueble locado y los juegos de llaves de conformidad; que el locatario retiró todas las cosas de su propiedad no quedando ninguna cosa suya dentro del inmueble;
Que el locatario reconoce que pagará cualquier suma adeudada por impuestos y servicios públicos (luz, gas, agua, etc.) durante la vigencia del contrato de alquiler que hasta el día de la entrega del inmueble no fue pagado y que se entregan las boletas de impuestos y servicios públicos abonadas por el inquilino durante ese plazo;
Que salvo dicha reserva, las partes (locador y locatario) declaren no deberse entre sí suma u obligación alguna no teniendo nada más que reclamarse respecto del contrato de alquiler extinguido.

ACTA DE DESOCUPACIÓN Y RESTITUCIÓN DE FINCA (PROPIEDAD INMUEBLE) DADA EN LOCACIÓN.

ACTA DE DESOCUPACIÓN. : Entre los señores … y …, en sus calidades de locador y locatario respectivamente de la finca (propiedad inmueble) tipo …, ubicada en …, (en adelante Finca Locada), según Contrato de Locación del …, se consuma este acto de devolución y desalojo de la Finca Locada, de acuerdo a las declaraciones y estipulaciones siguientes: PRIMERA (I- RESTITUCIÓN)El Locatario desaloja y reintegra en este acto al Locador la Finca Locada, con todas sus instalaciones y accesorios, desocupada y libre de toda ocupación por terceros. SEGUNDA (II- RECEPCIÓN) El Locador recibe la Finca Locada de conformidad. TERCERA (III- DESOCUPACIÓN) El Locatario declara haber retirado todas las cosas de su propiedad y asegura que en la Finca Locada no queda alguna suya. CUARTA (IV- INACREENCIAS MUTUAS) El Locatario declara que ningún crédito tiene a reclamar contra el Locador, por causa alguna y que el “depósito de suma dineraria” de la cláusula “…” del contrato de locación referenciado, le fue devuelto totalmente en este acto, sirviendo el presente de eficaz recibo. QUINTA (V- CONSUMOS PENDIENTES) El Locatario declara que reconocerá, pagando inmediatamente al Locador, cualesquiera sumas dinerarias que adeude por consumos o servicios, de períodos correspondientes hasta el día de la fecha, que aún no hayan sido facturados y/o puestos al cobro. SEXTA (VI- RESERVA)Salvo la reserva de la cláusula “quinta”, Locador y Locatario declaran no deberse suma u obligación alguna. SÉPTIMA (VII- FIRMAS Y ENTREGA DE INSTRUMENTOS) Ambas partes firman en prueba de conformidad, dos (2) ejemplares iguales del presente instrumento, quedando en poder uno del Locador y otro del Locatario, dado en …, a los … días del mes de … del año 200…, siendo las … horas

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Solo para oficinas Inmobiliarias del Partido de Morón.LA ORDENANZA SOBRE LOCACION DE USO COMERCIAL

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Solo para oficinas Inmobiliarias del Partido de Morón

LA ORDENANZA SOBRE LOCACION DE USO COMERCIAL.

> > EL HONORABLE CONSEJO DELIBERANTE SANCIONA CON FUERZA DE
> >
> > O R D E N A N Z A
> >
> >
> >
> > Art. 1) Establézcase en todo el ámbito del partido de Morón, la
> > obligatoriedad por parte de las Inmobiliarias, de solicitrar al Municipio
> > con antelación a la celebración de un contrato de locación de un inmueble
> > destinado al uso comercial, industrial y/o de servicios el “Certificado de
> > usos y restricciones” del mismo. En caso de incumplimiento, la
> > inmobiliaria
> > será pasible de la multa establecida en el art. 43° del régimen Municipal
> > de
> > Faltas. (Ordenanza 11159).-
> >
> >
> >
> > Art. 2) El Departamento Ejecutivo, a través de la Secretaria de
> > Planeamiento Urbano y Ambiental, procederá a reglamentar la tramitación
> > del
> > certificado referido en el Artículo 1°, el mismo tendrá carácter grat,uito
> > y
> > en él constará la zonoficación y la grilla de Usos del mismo.-
> >
> >
> >
> > Art. 3) Las Inmobiliarias del Partido de Morón deberán exibir en
> > forma visible un cartel explicativo de los alcances de la presente
> > ordenanza, so pena de las sanciones previstas en el artículo 1°. Asimismo,
> > el departamento Ejecutivo, a través de la Dirección de Defensa del Usuario
> > y
> > el Consumidor, arbitrará los medios para darle a la presente Ordenanza
> > amplia difusión.-
> >
> >
> >
> > Art. 4) Camuniquese al Departamento Ejecutivo.-
> >
> >
> >
> > Dada en la Sala de Sesiones del Honorable Consejo Deliberante, a los ocho
> > días del mes de Junio de dos mil.-
> >
> > REGISTRADA BAJO EL N° 2987/2000
> >
> >
> >
> > Consultado por el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Morón,
> > al
> > Honorable Consejo Deliberante; contestaron que la ordenanza 2987/2000;
> > está
> > en plena vigencia y que no hay hasta la fecha ninguna otra Ordenanza en su
> > contra; por lo que es válido y obligatorio, la obtención del certificado
> > mencionado.-
> >
> >
> >
> > Luego consultado al Municipio de Morón, nos dicen que el Certificado de
> > Usos
> > y restricciones, mencionado en la Ordenanza, fue modificado por el
> > Certificado de VISIBILIDAD o SOLICITUD DE FACTIBILIDAD, que se obtiene en
> > el momento en la Ventanilla Única del Municipio.-
> >
> > A propósito de la Ventanilla Única, el Municipio ha realizado un convenio
> > con las cámaras del Partido de Morón, donde también funcionan ventanillas
> > Únicas, donde se puede realizar el trámite con las misma validez que la
> > que
> > otorga el Municipio y con la ventaja de que si se iniciare el trámite en
> > alguna de las Cámaras, al final del mismo éste tendrá una bonificación

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Encargado de mantenimiento de ascensores – Menor que cae al vacío – Posición de garante – Procesamiento.-Homicidio culposo‏

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Cuestión: Homicidio culposo – Encargado de mantenimiento de ascensores – Menor que cae al vacío – Posición de garante – Procesamiento.-‏

Texto completo del fallo.

Sala I -40.811- G., J. H. Procesamiento y embargo Interloc. 49/169

///nos Aires, 17 de agosto de 2011.

Y VISTOS:

I- El día 11 de agosto de 2011 se celebró la audiencia oral y pública prevista en el art. 454 del CPPN (ley 26.374) en razón de la concesión del recurso de apelación interpuesto por la defensa de J. H. G. a fs. 379/382vta. contra los puntos dispositivos I y III de la resolución de fs. 366/376vta. a través de los cuales se dispuso su procesamiento, por considerarlo, prima facie, autor del delito de homicidio culposo (arts. 45 y 84 del CP y 306, CPPN), y se trabó embargo sobre sus bienes y dinero por la suma de $ 150.000 (art. 518, CPPN).

Al acto comparecieron el Dr. Marcelo Bloj asistiendo técnicamente al imputado, y por la querella el Dr. Eduardo Bonino Méndez.

II- Así, debido a lo producido en el acto, y a la necesidad de un análisis pormenorizado de las actas escritas obrantes en autos, se resolvió dictar un intervalo a efectos de deliberar y resolver sobre el fondo del asunto

(ver fs. 397).

Y CONSIDERANDO: I- Hecho atribuido:

Se atribuye a J. H. G. haber causado la muerte de N. B. (5 años) por impericia e incumplimiento de los deberes a su cargo, inherentes a su rol de ingeniero (matrícula n°……..C.P.I.C.) de la empresa “…..”, encargada del mantenimiento de las instalaciones del ascensor ubicado en el edificio sito en la calle …………..de esta ciudad, el 14/3/10, alrededor de las 00:30 hs. En esa ocasión, el menor se adelantó a su padre al egresar al pasillo desde el interior del departamento …….., del citado inmueble, abrió la puerta de rellano del ascensor, y cayó al vacío por el hueco desde ese piso, dado que la cabina no se encontraba en el lugar, motivo por el cual falleció debido a múltiples traumatismo, fractura de cráneo, contusión cerebral y hemorragia meníngea.

En día y hora indicados, P. M. y G. T., propietarios del departamento, recibieron a R. B., a su esposa D. F., y a sus tres hijos: M., F. y N., así como también a M. R. y a L. A., donde compartieron una cena. Alrededor de las 00:30 hs., F. y A. se retiraron junto a N. para ir a comprar helado. En momentos en que se hallaban en la puerta de ingreso al edificio, R. le comunicó a su pareja A., que S. -hijo de los dueños de la vivienda- quería acompañarlos, por lo que subieron A. y N. en su búsqueda, pero en el departamento los niños decidieron quedarse, descendiendo A. nuevamente. Pero, instantes después los menores solicitaron concurrir a la heladería, por lo que R. B. decidió llevarlos, momento en que N. abrió la puerta de la finca, y la de rellano del ascensor, y al no encontrarse la cabina en el piso cayó por el hueco.

Concretamente se imputa a G., en su condición de ingeniero que presta servicios en la empresa ………, encargada de las tareas de mantenimiento de las instalaciones del ascensor ubicado en el inmueble, haber generado un riesgo no permitido con influencia directa en el resultado luctuoso, al omitir realizar una inspección diligente que le permita reportar las falencias en los sistemas de seguridad y cerradura de la puerta ubicada en el …….del ascensor, siendo que en su posición de garante de la seguridad de los usuarios del artefacto únicamente se limitó a consignar en el libro de inspección, el 2/3/10, “en la fecha se realizó una inspección ord 49.308 con resultados normales” (sic), sin haber realizado el examen que, de acuerdo a sus conocimientos, le hubiera permitido constatar que los mecanismos de seguridad de las puertas de los pisos 1°, 2°, 3°, 4°, 5°, y 6° funcionaban en estado anómalo, toda vez que cada una posee una cerradura que tiene dos crestas, que deben ingresar y ambas trabar para activar el sistema eléctrico que permite el movimiento de la cabina, no obstante el mecanismo funcionaba con la primera cresta dentro del sistema.

II- Análisis del caso:

a- Luego del examen de las constancias colectadas en el legajo, a la luz de la sana crítica racional, entiende el Tribunal que los agravios formulados por el recurrente, adecuadamente rebatidos por la querella en la audiencia, no logran conmover los sólidos argumentos expuestos por el a quo en la resolución recurrida, la que a su vez se encuentra debidamente fundada y ajustada a derecho (art. 123, CPPN), razón por la cual la habremos de homologar.

En su descargo, el imputado negó el hecho, argumentando que cumple mensualmente con la inspección de los mecanismos de seguridad que posee el ascensor ubicado en el edificio de la calle ……. de esta ciudad, controlando que su funcionamiento sea correcto.

En este sentido, explicó detalladamente cuáles son los múltiples dispositivos de seguridad que posee un elevador, indicando que una vez concluido su control, desciende piso por piso para verificar que la puerta de rellano esté correctamente trabada. Para ello, intenta abrirla, a fin de comprobar alguna falla, y tras finalizar su labor asienta en el libro de ascensor -el que la Sala tuvo a la vista- si la inspección fue normal o presentó alguna anomalía. Señaló que esta tarea le insume entre 30 a 45 minutos aproximadamente.

Agregó, que en los peritajes practicados con posterioridad al suceso sobre la puerta de rellano, así como en la inspección realizada en ésta por los inspectores del G.C.B.A., se comprobó que no pudo abrirse en primer gancho o cresta, lo que demuestra, a su criterio, que fueron satisfactorias las pruebas de seguridad que los profesionales efectuaron en la cabina.

Asimismo, sostuvo que se requerirá una acción de 100 kg./fuerza para la apertura de la puerta estando en primera cresta, lo que no sería viable en un niño de cinco años de edad, y sin perjuicio de señalar que la cerradura se dañará.

A su vez, manifestó que en el presente proceso no se demostraron las causas fácticas reales del trágico suceso, sino que a su entender sólo existe una explicación probabilística de lo que habría ocurrido.

Por último, concluyó diciendo que puede estarse frente a otra hipótesis que aún no fue investigada por el magistrado de grado, la que a su juicio consiste en que la puerta de palier del ……. piso quedó abierta –sin ningún gancho- por la manipulación de un tercero con un elemento, lo cual permite que un menor pueda abrirla (ver escrito de fs. 357/361vta.).

Ahora bien, su versión se contrapone con las conclusiones a las que arribaron los peritos Ingenieros J. M. de la División Siniestros, de la Dirección General de Explosivos e Investigaciones Periciales de la Superintendencia Federal de Bomberos, y A. O. G. -propuesto por la querella que permitieron establecer, una vez más, la deficiencia en la cerradura de la puerta de rellano del………piso del inmueble citado.

Tal aseveración surge de la experticia agregada a fs. 307/310, que dio cuenta que: “(…) las cerraduras del …. y……piso continúan funcionando en primera cresta como comprobara el Ingeniero M. en la pericia del día 14 de marzo de 2010…”. “El funcionamiento en lera. cresta además de incumplir con el CODIGO de la EDIFICACION del G.C.BA….es condición necesaria para la repetición de un accidente como el investigado en este caso.” (sic). “…el coche NO DEBE FUNCIONAR CUANDO SOLO SE HA TRABADO LA PUERTA EN LA PRIMERA CRESTA…” (sic).”El contacto eléctrico y la traba mecánica de las puertas de rellano constituirán un enclavamiento combinado cuyo objeto es: no permitir el funcionamiento de la máquina motriz si todas las puertas no están cerradas y trabadas mecánicamente; no permitir la apertura de las puertas desde los rellanos a menos que el coche esté detenido (…). La traba mecánica será de doble gancho o uña. Cuando el segundo gancho o uña está en la posición de trabado, recién se producirá el cierre del circuito (…)” (sic). “Por último dejan constancia los peritos que no encuentran divergencias entre los informes presentados previamente tanto por el Ing. G. como por el del Ing. M., sino que existen coincidencias entre ambos aunque puedan estar expresados en aspecto teórico uno, y ceñido al hecho el otro, además de diferentes términos y estilos de redacción” (sic).

En virtud de lo expuesto, se colige que el resultado acaecido, esto es el fallecimiento del menor N. B. como consecuencia de su caída por el hueco del ascensor desde el……piso del inmueble de la calle……, al fondo del foso del mismo -extremo que se encuentra acreditado mediante la autopsia de fs. 40/48, el certificado de defunción de fs. 66, y los testimonios que lucen a fs. 3/4, 14/15, 27/vta., 29/vta., 32/vta., y 36-, por haber abierto la puerta de rellano, cuyo sistema de seguridad estaba defectuoso, sin hallarse la cabina en el lugar, encuentra explicación en la violación al deber objetivo de cuidado por parte de J. H. G..

Ello así, pues el imputado en su condición de inspector de ascensores debió llevar a cabo un examen exhaustivo para controlar que funcionen debidamente las dos crestas de la traba mecánica de la puerta de rellano del …… piso del inmueble, lo que ocasiona el cierre del circuito, y habilita el desplazamiento del elevador.

Así, se advierte que esa falta de revisión óptima generó un aumento del riesgo en el resultado fatal acaecido, que es imputable al nombrado por su posición de garante, dado que permitió que el menor logre abrir la puerta de palier estando ausente la cabina en el nivel del……..piso, y caiga al vacío.

Ahora bien, más allá que pudo establecerse en el primer informe pericial confeccionado el día del suceso por el Ingeniero M., que las puertas de rellano del primero al sexto piso del edificio no pudieron abrirse pese a que trababan en primera cresta, y la cabina seguía funcionando, lo cierto es que el propio perito dijo que no podía descartarse, al no haber hallado fallas técnicas para la ocurrencia del accidente, y siempre en un plano hipotético (y accidental) que: “A) Al momento en que la víctima jala la puerta de palier la cerradura hubiera quedado momentáneamente trabada en posición de apertura, permitiendo ser abierta y no volviendo a reproducirse el hecho; dado que las cerraduras de este ascensor son de larga data y No certificadas no existen datos de ningún tipo sobre su vida útil, y es factible que ocurra una falla de muy bajo impacto estadístico y por esa misma razón de muy difícil reproducción. B) Se aconseja a modo preventivo y dada la gravedad del hecho, y en la intención de evitar repeticiones del mismo tenor; cambiar todas las cerraduras de piso por cerraduras certificadas bajo norma.” (sic).

A lo expuesto, se suma que dicho profesional verificó idéntica situación en las puertas de palier (…….. y …….. piso) cuando realizó la segunda inspección en el edificio -en el mes febrero de 2011, ver pericia a fs. 307/310-, lo que evidencia en principio, que para esa época la irregularidad en la cerradura de la puerta de rellano continuaba.

A su vez sostuvo que podía suceder que la puerta se hubiera abierto aún trabada en primera cresta, y que ello en definitiva se comprobó justamente con lo verificado en el edificio, indicando que el hecho pudo tratarse de una falla de baja tasa de reproductividad, lo cual en el curso de las comprobaciones realizadas no volvió a ocurrir.

Continuó explicando sobre lo volcado en su primer informe pericial obrante a fs. 69/82, que al permitir el movimiento de la cabina aún estando las puertas trabadas en primera cresta se genera un vacío, esto es que eventualmente la cabina no se encuentre en el piso donde esté la puerta abierta, lo que permitiría la caída de una persona. Y tras haber efectuado la segunda inspección en el edificio sucedía lo mismo con las puertas de palier (cfr. fs. 319/320).

Sentado lo expuesto, consideramos que la muerte de N. B. fue determinada por la infracción culposa por parte de G., quien omitió llevar a cabo una inspección diligente sobre la puerta de rellano del ……. piso para verificar que solamente trababa con un gancho o uña, pues se acreditó en base a la prueba incorporada que existe la posibilidad, aunque sea mínima, de que pueda ser abierta por una persona cuando el elevador no se encuentre detenido en el piso, y que se produzcan hechos de estas características.

Precisamente por este motivo el Código de la Edificación del G.C.B.A. impone la colocación de cerraduras con dos crestas o uñas. En otras palabras, ese es el límite al riesgo tolerado por el ordenamiento positivo para el funcionamiento de ascensores. En consecuencia, al permitir negligentemente el funcionamiento con una sola cresta ha superado el peligro jurídicamente permitido, el que se concretó como resultado en la muerte de N. B., la que se produjo por las lesiones sufridas al caer al vacío desde el …… piso.

Ello es así, dado que el deber de cuidado mencionado (que la cabina se traslade verticalmente solo con las dos crestas trabadas) es establecido por el Código de la Edificación del G.C.B.A. para evitar este tipo de accidentes.

De este modo, la versión exculpatoria brindada por el nombrado no ha podido ser corroborada por ningún elemento probatorio, sino por el contrario se vio desvirtuada por lo hasta aquí detallado, y en consecuencia, las evidencias de cargo colectadas resultan suficientes a la luz del art. 306 CPPN, para avanzar hacia la etapa crítica donde con la opinión del representante del Ministerio Público Fiscal se decidirá si el asunto debe pasar a debate.

b- Sin perjuicio del temperamento adoptado, consideramos que resulta de utilidad conforme lo peticionara el abogado Marcelo Bloj en el marco de la audiencia, oír en declaración testimonial al ingeniero R. O. B., quien fuera convocado por el consorcio de copropietarios del edificio sito en la calle …….., para que deponga en torno a la inspección realizada en el elevador (ver fs. 95, 97, 99, y 109).

Por otro lado, surge del informe elevado por el Departamento Contralor de Elevadores perteneciente a la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras (D.G.F.YC.O.) del G.C.B.A. practicado en la cabina, y en cuya inspección intervinieron junto con B. , los inspectores M. A. F. y R. C., que eran satisfactorias las pruebas de seguridad efectuadas sobre ésta (cfr. fs. 127/137), extremo que resulta contradictorio a la normativa del Código de la Edificación del G.C.B.A. (ver al respecto la experticia obrante a fs. 307/310).

En esta línea, corresponde profundizar la pesquisa, a efectos de convocar a prestar declaración testimonial al Director General del organismo citado, J. A. B. (ver oficio por él suscripto, a fs. 137), para que se expida sobre ese punto.

III- Finalmente, en cuanto al monto del embargo impugnado ($150.000), también habrá de ser confirmado, por encontrarse ajustado a los parámetros previstos por el art. 518, CPPN, considerando que es una medida cautelar y provisoria que puede ser modificada con posterioridad, sin que los agravios vertidos por el recurrente en la audiencia logren desvirtuarla.

Por ello, el Tribunal RESUELVE:

CONFIRMAR el punto dispositivo I y III de la resolución de fs. 366/376vta., en cuanto han sido materia de recurso (art. 455, CPPN), debiéndose cumplir con lo ordenado en los considerandos.

Devuélvase, debiéndose practicar las notificaciones de rigor en la instancia de origen. Sirva la presente de atenta nota de envío.

JORGE LUIS RIMONDI

ALFREDO BARBAROSCH

LUIS MARIA BUNGE CAMPOS

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Inmuebles nuevos.Vicios. La ley de Defensa del Consumidor.Prescripcion.

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ART. 50 – [PRESCRIPCIÓN]
Las acciones judiciales, las administrativas y las sanciones emergentes de la presente ley prescribirán en el término de TRES (3) años. Cuando por otras leyes generales o especiales se fijen plazos de prescripción distintos del establecido precedentemente se estará al más favorable al consumidor o usuario. La prescripción se interrumpirá por la comisión de nuevas infracciones o por el inicio de las actuaciones administrativas o judiciales.
(Artículo sustituido por art. 23 de la Ley N° 26.361 B.O. 7/4/2008)

DERECHO DEL CONSUMIDOR. Resolución de contrato. Prescripción. Plazo

“Entiende que como lo ha decidido la Cámara cambió el plazo de prescripción que establece el art. 4041 del Código de fondo, establecido en tres meses, por la aplicación, en cambio, del art. 50 de la Ley de Defensa del Consumidor que otorga un plazo de 3 años para iniciar las acciones derivadas de esa ley, permitiendo a la actora una acción que considera extemporánea.”
“(…) corresponde en este caso la aplicación del art. 50 de la Ley 24.240 -vigente a la fecha del dictado de la sentencia en crisis- por tratarse de uno de los supuesto contemplados en el art. 1 -la adquisición de una vivienda nueva- careciendo, entonces, de sustento el reproche del recurrente.

A mayor abundamiento, la reforma de la Ley 26.361 incorpora en su texto la disposición que permite la aplicación del plazo de prescripción más favorable al consumidor o usuario cuando otras leyes generales o especiales fijen plazos distintos al de 3 años”

“Rojas, Nilda Susana c/ Thames, Gustavo Ariel y/o quien resulte civilmente responsable s/ resolución de contrato. Daños y perjuicios” – SCBA – 03/6/2009

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Vicios Ocultos Vicios redhibitorios, Codigo Civil

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Libro Segundo
De los Derechos Personales en las relaciones civiles
Sección Tercera
Antes de todo leamos los articulos del codigo Civil donde nos explaya los derechos y obligaciones de un buen vendedor, explicandonos que son los vicios redhibitorios.

De las obligaciones que nacen de los contratos
Título XIV
De los vicios redhibitorios

Art.2164.- Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella.

Art.2165.- Las acciones que en este título se dan por los vicios redhibitorios de las cosas adquiridas, no comprenden a los adquirentes por título gratuito.

Art.2166.- Las partes pueden restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por los vicios redhibitorios, del mismo modo que la responsabilidad por la evicción, siempre que no haya dolo en el enajenante.

Art.2167.- Pueden también por el contrato hacerse vicios redhibitorios de los que naturalmente no lo son, cuando el enajenante garantizase la no existencia de ellos, o la calidad de la cosa supuesta por el adquirente.
Esta garantía tiene lugar aunque no se exprese, cuando el enajenante afirmó positivamente en el contrato, que la cosa estaba exenta de defectos, o que tenía ciertas calidades, aunque al adquirente le fuese fácil conocer el defecto o la falta de la calidad.

Art.2168.- Incumbe al adquirente probar que el vicio existía al tiempo de la adquisición, y no probándolo se juzga que el vicio sobrevino después.

Art.2169.- La estipulación en términos generales de que el enajenante no responde por vicios redhibitorios de la cosa, no lo exime de responder por el vicio redhibitorio de que tenía conocimiento, y que no declaró al adquirente.

Art.2170.- El enajenante está también libre de la responsabilidad de los vicios redhibitorios, si el adquirente los conocía o debía conocerlos por su profesión u oficio.

Art.2171.- Está igualmente libre de responsabilidad por los vicios redhibitorios si el adquirente obtuvo la cosa por remate, o adjudicación judicial.

Art.2172.- Entre adquirentes y enajenantes que no son compradores y vendedores, el vicio redhibitorio de la cosa adquirida sólo da derecho a la acción redhibitoria, pero no a la acción para pedir que se baje de lo dado el menor valor de la cosa.

Art.2173.- Entre compradores y vendedores, no habiendo estipulación sobre los vicios redhibitorios,
el vendedor debe sanear al comprador los vicios o defectos ocultos de la cosa aunque los ignore;
pero no está obligado a responder por los vicios o defectos aparentes.

Art.2174.- En el caso del artículo anterior, el comprador tiene la acción redhibitoria para dejar sin efecto el contrato, volviendo la cosa al vendedor, restituyéndole éste el precio pagado, o la acción para que se baje del precio el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio.

Art.2175.- El comprador podrá intentar una u otra acción, pero no tendrá derecho para intentar una de ellas, después de ser vencido o de haber intentado la otra.

Art.2176.- Si el vendedor conoce o debía conocer, por razón de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, y no los manifestó al comprador, tendrá éste a más de las acciones de los artículos anteriores, el derecho a ser indemnizado de los daños y perjuicios sufridos, si optare por la rescisión del contrato.

Art.2177.- Vendiéndose dos o más cosas, sea en un solo precio o sea señalando precio a cada una de ellas, el vicio redhibitorio de la una, da sólo lugar a su redhibición y no a la de las otras, a no ser que aparezca que el comprador no habría comprado la sana sin la que tuviese el vicio, o si la venta fuese de un rebaño y el vicio fuere contagioso.

Art.2178.- Si la cosa se pierde por los vicios redhibitorios, el vendedor sufrirá la pérdida y deberá restituir el precio. Si la pérdida fuese parcial, el comprador deberá devolverla en el estado en que se hallare para ser pagado del precio que dio.

Art.2179.- Si la cosa vendida con vicios redhibitorios se pierde por caso fortuito, o por culpa del comprador, le queda a éste sin embargo, el derecho de pedir el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio.

Art.2180.- Lo dispuesto respecto a la acción redhibitoria entre comprador y vendedor, es aplicable a las adquisiciones por dación en pago, por contratos innominados, por remates o adjudicaciones, cuando no sea en virtud de sentencia, en las permutas, en las donaciones, en los casos en que hay lugar a la evicción y en las sociedades, dando en tal caso derecho a la disolución de la sociedad, o la exclusión del socio que puso la cosa con vicios redhibitorios.

Art.2181.- La acción redhibitoria es indivisible. Ninguno de los herederos del adquirente puede ejercerla por sólo su parte; pero puede demandarse a cada uno de los herederos del enajenante

VICIOS OCULTOS
Art.1647 bis.- Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este caso, tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento.

Los siguientes son los plazos para denunciar posibles vicios en una propiedad nueva, luego de la firma de la escritura:

Vicios aparentes: se purgan con la recepción en la locación de obra.
Vicios ocultos: a partir de su descubrimiento, hay 60 días corridos para denunciarlos.
Vicios redhibitorios: hay tres meses para dejar sin efecto el contrato de compraventa o peticionar una baja de precio al menor valor por el vicio.
Ruina: debe producirse dentro de los 10 años de recibida la obra y el plazo de prescripción es de un año a contar desde el tiempo en que se produjo.
Incumplimiento de contrato de compraventa: prescribe a los 10 años.

VICIOS REDHIBITORIOS

Conceptualización del término:
De conformidad con lo expuesto, todo aquel que transfiere el dominio de una cosa por medio de un acto jurídico a título oneroso debe garantía por ello, ya sea por turbaciones de derecho, o bien por defectos con entidad suficiente que el bien posea y que el adquirente desconoce al momento de contratar. Es decir, que el fundamento de esta garantía deriva del hecho de que cuando dos personas contratan, se debe interpretar que ambas lo hacen de buena fe (atento a la prescripción del art. 1198, primer párrafo) y tomando en consideración el estado aparente de la cosa, y las cualidades que revisten comúnmente las cosas de ese género y especie. O sea que esta garantía tiende a brindar una mayor seguridad jurídica al adquirente, es por ello que esta garantía tiene virtualidad incluso respecto de los vendedores de buena fe.
En referencia al tema que ahora nos compete, el Código Civil en su artículo 2164 ha adoptado la siguiente definición, prescribiendo que “son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que de haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella”.
Más que asertivo ha sido el concepto vertido por nuestra ley; es más, del citado texto se desprenden de forma positiva y taxativa los requisitos necesarios para que tome lugar la presente garantía, a saber: I) Deben tratarse de vicios ocultos (en el supuesto de vicios aparentes la garantía por vicios redhibitorios no tiene vigencia); II) La garantía tendrá validez siempre y cuando el adquirente no conozca la existencia de tales vicios, o que en virtud de su profesión u oficio no los deba conocer (art. 2170); habrá de aclararse que la garantía no operará en el caso de que la adquisición se haya realizado en un remate público, o por adjudicación judicial; III) Que la cosa haya sido adquirida por un título oneroso (es decir, que no operará la garantía por vicios redhibitorios, y nada podrá reclamarse cuando se trate de adquisición de la propiedad por donación, herencia, o cualquier otro medio de adquisición gratuito); IV) Que el vicio que recae sobre la cosa haga impropio el uso de la misma, o la disminuya sustancialmente.

l) Antecedentes y Naturaleza Jurídica de la Institución:
La presente garantía encuentra su fuente en el derecho romano, específicamente, en dos edictos de los curules corporizados en el Digesto de Justiniano. Dichos edictos originariamente se referían a la venta de esclavos y a la de animales de carga, a la postre estos principios que establecían tuvieron aplicabilidad genérica, admitiéndose en el Digesto su aplicación a toda clase de cosas.
La finalidad prevista para este instituto no era sino otro que proteger a los compradores de las posibles maniobras fraudulentas de los enajenantes de mala fe.
A modo ejemplificativo el Digesto nos da los siguientes casos: “¿Cuáles eran los vicios, o defectos ocultos, que posibilitan la acción redhibitoria con relación a los esclavos? Se discutía si era, o no, vicio en el esclavo vendido el tener la lengua partida, hablar a pausas, el no ver sino con poca luz, tener las piernas torcidas hacia adentro o hacia fuera, faltarle un diente, tener carnosidad en la nariz, ser zurdo, etc. Para Ulpiano “redhibir” es hacer que el vendedor tenga por segunda vez lo que había vendido, y porque esto se hacía volviéndolo, e llamó redhibición que es lo mismo que volver.[13]
Ahora bien, como hemos expuesto este instituto tiene raigambre romana, y al haberse basado nuestro codificador en dicho ordenamiento legal, en gran medida, era lógico de prever que la presente garantía tuviera su lugar dentro de nuestro ordenamiento jurídico. Atento a lo expuesto ut supra, los vicios redhibitorios han sido definidos en el art. 2164, a su vez la nota de dicho artículo indica como fuentes el art. 1858 del Código Civil de Chile, arts. 1641 y 1642 del Código Francés, entre otros.
En este orden de ideas es dable de destacar que nuestro código ha puntualizado estrictamente el entendimiento del concepto “vicios redhibitorios”, estableciendo asimismo las características específicas que se deben presentar para que el ejercicio de la garantía, por parte del adquirente (tanto del dominio, como del uso y goce), y la ulterior obligación del enajenante, tome virtualidad jurídica
Es decir, que el vicio que tiene que presentar la cosa no debe permitir al nuevo propietario hacer uso de la misma conforme la naturaleza de esta, por ende “los defectos pequeños no son vicios redhibitorios” (atento a lo expresado por Vélez en la nota del art. 2164).

ll) Requisitos esenciales:
Consideramos, en consecuencia a lo expuesto, que los requisitos que hacen a la procedencia de las acciones derivadas del vicio de la cosa son:
I) Que se traten de vicios de hecho y no de derecho. Esta afirmación, más que obvia, hace a la entelequia misma del instituto, por cuanto los últimos serán subsanados por medio de la garantía de evicción, que posibilita al comprador requerir el saneamiento del vicio jurídico que afecta a la cosa en virtud de un requerimiento judicial de un tercero, quien pretende hacer valer su supuesto mejor derecho sobre la cosa objeto de la enajenación. (A fin de dar un desarrollo más extenso, ver infla; tomar en cuenta lo expresado respecto del rol del art. 2093).
II) Que el vicio esté oculto. Este concepto, también radical, es reiterado en sendas ocasiones en el texto legal, tanto en el art. 2164, en el art. 2173 (“[…] el vendedor debe sanear al comprador los vicios ocultos de la cosa aunque los ignore, pero no está obligado a responder por los vicios o defectos aparentes”), cuanto en el art. 2176 (“Si el vendedor conoce o debió conocer, por razón de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, y no lo manifestó al comprador, tendrá éste a más de las acciones de los artículos anteriores, el derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios sufridos, si optare por la rescisión del contrato”).
Este tópico que aparenta ser de un entendimiento tan sencillo ha originado heterogéneos criterios doctrinales, entre los más resonantes encontramos:
1) El vicio resulta aparente y no oculto cuando el mismo es cognoscible por el adquirente aunque tenga que valerse de terceros para el asesoramiento. Esta posición, tan poco laxa, no ha tenido mayor acogida entre los doctrinarios connacionales.
2) El patrón que permite estipular que el defecto o vicio resulte no cognoscible por el adquirente común, concreto, teniendo presentes sus condiciones personales. Esta posición encuentra su sustento en el texto del art. 2170, en cuanto prescribe que “el enajenante está también libre de la responsabilidad de los vicios redhibitorios, si el adquirente los conocía o debía conocerlos por su profesión u oficio.”. Este criterio, aunque a primera vista acertado, no hace más que confundir dos elementos que son netamente independientes; ya que por un lado encontramos la existencia del vicio oculto y por otro el posible conocimiento técnico que puede poseer el adquirente. A su vez, este criterio importaría para el adquirente, dentro del proceso, la producción de una prueba diabólica, en tanto que debe probar una negativa. Asimismo, otro sector doctrinario que podríamos incluir en esta corriente considera que sólo podrán considerarse oculto aquellos defectos que escapan al estudio hecho por un experto, pues el comprador diligente tiene el deber de hacerse asesorar. Es evidente que esta postura es absolutamente excesiva, este ha sido, también, el acertado criterio sostenido por la Cámara Civil de la Capital Federal[14]. Excede todo razonamiento este requisito, que a su vez no se aviene con la práctica del tráfico comercial.
Considero correcto que todo adquirente deba obrar con el necesario cuidado que pone en sus negocios un propietario diligente[15] (de ello se desprende, tomando como punto de partida la teoría de los actos propios, que el adquirente no podrá ampararse en su impericia o ignorancia a fin de no hacer frente a su responsabilidad de no haber descubierto un vicio que debió ser advertido por un propietario diligente).
3) López de Zavalía entiende que “el vicio debe ser calificado de oculto o aparente a priori, prescindiendo de un determinado y concreto adquirente, sólo teniendo en vista la cosa de que se trata y la práctica seguida en la vida de los negocios con referencia a las operaciones que sobre ella se verifican. En la imagen del adquirente medio, al tipo y oportunidad de examen que él verifica que hay que recurrir, y sólo se tendrá en cuenta la visión de un perito, cuando por la naturaleza de la operación fuera de esperar que el adquirente se hiciera asesorar por terceros, como acontecería si hubiera una complejidad técnica en la cosa o se tratara de una operación de gran envergadura”.
O sea, que el vicio debe revestir una entidad, tiene que ser grave, ya que de conformidad con el art. 2164 debe hacer a la cosa impropia para su destino (sin que ello importe un vicio irreparable), y además, de haber sido conocido por el adquirente éste hubiese desistido de la operación, o hubiese justipreciado el bien atento al estado del mismo.
Por otro lado, es valedera la aclaración realizada por el Dr. Borda por medio de la cual no debe reputarse defecto oculto la falta de una cualidad que el comprador esperaba encontrar en la cosa, pero que no era usual en el comercio, o no se desprendía naturalmente de la apariencia de la cosa o no fue garantizada en el contrato.
De lo expuesto por el Dr. Borda es menesteroso hacer la aclaración que dicho tópico tiene estrecha vinculación con el error sobre las cualidades de las cosas (a cuya aplicabilidad deberá agregarse la del caso del error in mente retenta, v. gr.: Entro a un negocio a comprar un cuadro de Rafael. Le expreso mi deseo al vendedor, quien me vende un cuadro que no es del artista de mi preferencia. Si el vendedor sabía que no era de Rafael, es evidente que ha incurrido en dolo; la venta sería anulable por ese motivo. Si el vendedor creía de buena fe que el cuadro era de Rafael y estaba equivocado la compra será resoluble porque falta una condición expresamente exigida por mí. Sin embargo queda todavía otra posibilidad, que al comprar el cuadro no haya dicho nada de que creía que era de Rafael y que el vendedor ignorara por lo tanto mi creencia y mi deseo. Es decir, no ha habido dolo del vendedor, ni condición exigida por mi parte. Este caso es el denominado error in mente retenta, único supuesto en donde tendría aplicabilidad práctico la teoría del error, ya que no hay vicios concurrentes que permitan la anulación del acto)
Ahora bien, ya planteados y analizados los requisitos que versan sobre la cosa en sí misma, habrá de ponderarse la garantía en relación al tiempo, en tanto que el vicio debe existir a la fecha en que se produce la adquisición (conforme arts. 2164 y 2168; estableciendo este segundo que “incumbe al adquirente probar que el vicio existía al tiempo de la adquisición, y no probándolo se juzga que el vicio sobrevino después”. Al respecto cabe puntualizar la postura adoptada por la doctrina francesa, la cual siguiendo los presupuestos consensualistas del contrato de compraventa, entiende que los vicios, (al tratarse de una cosa cierta y determinada) deben existir al tiempo de la celebración del contrato, pues, conforme al Código de Napoleón, a partir de allí los riesgos pasan a estar a cargo del comprador. Sin embargo, esta solución admite una excepción cuando se trata de un contrato de compraventa en el cual el objeto son cosas in genere, ya que con éstas hay que esperar al momento de la entrega para que el adquirente pueda examinarlas y a partir de ese momento los riesgos correrán a su cargo.
A pesar de la lógica imperante en esta doctrina, la misma no puede ser aplicada en nuestro país, ya que para nosotros (y aun en el caso de cosas ciertas) se exige para la transmisión de los derechos el título y el modo, por lo cual el riesgo recién pasa al comprador al efectuarse la tradición de la cosa vendida.
Resultado un elemento natural de los contratos, la garantía por los vicios redhibitorios puede ser suprimida por la mutua voluntad de las partes, que así lo establecieron en el momento de formalizar el acuerdo. Conforme al art. 2166 “Las partes pueden restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por los vicios redhibitorios, del mismo modo que la responsabilidad por evicción, siempre que no haya dolo en el enajenante”. Agregamos que la estipulación, en términos generales (art. 2169), de que el enajenante no responde por vicios redhibitorios de la cosa, no lo exime de responder por el vicio redhibitorio del que tenía conocimiento, y que no declaró al adquirente (con referencia a éste tópico opera el mismo principio descripto que para la garantía de evicción, ver infra).
A modo de resumen, podemos establecer que se responde por vicios redhibitorios cuando, tratándose de una enajenación a título oneroso, la cosa transmitida en propiedad, uso o goce, tenga un defecto en su naturaleza; que ese defecto sea oculto; que exista al tiempo de la enajenación; que sea grave y que no haya convención expresa y válida que exima de responsabilidad al enajenante.

m) Acciones:
Si el adquirente se encontrase fácticamente frente a la situación previamente descripta tendrá opción de hacer uso de dos acciones posibles: la acción redhibitoria, y la acción quantis minoris.
Por medio de la primera el adquirente demanda la resolución del contrato y la restitución de la suma dineraria pagada en concepto de precio, con más los correspondientes daños y perjuicios. En este caso, el adquirente no tiene intención alguna de conservar la cosa, porque la misma no le resulta útil, sino que por el contrario con motivo de la existencia de la turbación el uso que pretendía darle es imposible, procurando así la disolución de la relación contractual, con la restitución del precio y los correspondientes daños y perjuicios.
La acción denominada quantis minoris (cuyo origen data del derecho romano) tiende a que se establezca cuál es el verdadero precio de la cosa adquirida. Es así establecido por el art. 2174, que habla de la acción redhibitoria y determina que tiene acción para que se baje el precio al menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio.
Por otro lado, agrega el art. 2175 que el comprador podrá intentar una u otra acción, pero no tendrá derecho para intentar una de ellas, después de ser vencido o haber intentado la otra.
El art. 2176 produce una cierta liberación de responsabilidad del vendedor, determinando que para que éste deba pagar los daños y perjuicios, debía conocer, por su oficio, la existencia de los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida.

n) Sujetos entre quienes opera la garantía por vicios redhibitorios.
Respecto de la garantía de vicios redhibitorios, en cuanto a la determinación de los sujetos entre quienes existe la garantía, se aplican analógicamente los conceptos vertidos en el apartado i) (Es decir que la garantía por vicios redhibitorios existe entre los contratantes y sus herederos (arts. 1195 y 3471), como así también entre a favor de los sucesores singulares del adquirente), es decir: que el sub-adquirente por título gratuito que no tiene acción contra su antecesor inmediato, puede no obstante ello, demandar por redhibición a quien le transfirió la cosa al donante por medio de un acto a título oneroso; El adquirente puede demandar omisso medio a cualquiera de sus antecesores en el dominio que hubiera transmitido la cosa a título oneroso. Claro está que el sub-adquirente no podrá invocar el vicio redhibitorio si éste era ya aparente en la época en que adquirió la cosa, aunque no lo fuera cuando la adquirió su antecesor[16].

ñ) Acción por cumplimiento de contrato.
El presente es un tema que ha originado más de una controversia doctrinaria y jurisprudencial, la pregunta todos ellos se han cuestionado es ¿Puede el adquirente hacer opción de accionar demandando el cumplimiento del contrato en vez de compeler por medio de la acción redhibitoria o por la acción quanti minoris?.
Adherimos al criterio adoptado por el Dr. Borda en tanto que la acción de cumplimiento es una consecuencia inevitable del principio general por medio del cual el acreedor tiene siempre el derecho a reclamar del deudor el exacto cumplimiento de su obligación[17].
A pesar de esto existen sendos supuestos que deben ser analizados:
a) Respecto de cosas genéricas: Frente a esta hipótesis el adquirente estará a derecho si rechaza la cosa viciada, y tendrá derecho a reclamar la entrega de otra cantidad igual de la cosa del mismo género.
b) Respecto de cosas determinadas: En este supuesto no hay posibilidad de que el comprador adquiera otra cosa igual, ya que la misma al no ser fungible es imposible que exista igualdad (desde el punto de vista jurídico).
Es decir que la acción de cumplimiento contractual queda supeditada a la naturaleza de la cosa, si la misma es fungible es dable de aplicar este supuesto, sin embargo si la cosa es determinada no podrá tomar virtualidad la acción, en tanto que no habrá de existir igualdad (requisito esencial de la acción por cumplimiento del contrato).
Sin embargo, es dable preguntarse ¿qué ocurre si el vicio que atañe a la cosa es eliminable? ¿Puede exigirse del vendedor la eliminación del defecto a su costa, bajo apercibimiento de hacerla el comprador a costa del enajenante?.
En rigor de verdad, más allá que es posible hacer efectivo tal apercibimiento, el mismo no sería más que un resarcimiento por el daño sufrido, que en vez de ser una reparación genérica del daño (como lo es la indemnización derivada de un juicio de daños y perjuicios) es un resarcimiento específico; es decir, nos inclinamos por la negativa al respecto, basándonos en el hecho de que la acción de cumplimiento del contrato se fundamenta en el reclamo del exacto cumplimiento de la obligación asumida por el deudor.

o) Convenciones, renuncias o ampliaciones sobre la responsabilidad derivada de los vicios redhibitorios.
Dice el art. 2166 que las partes pueden restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por los vicios redhibitorios, del mismo modo que la responsabilidad por la evicción, siempre que no haya dolo del enajenante.
De existir dolo, la convención es carente de todo valor; por ende, debe, en tal supuesto, el vendedor, responder por los vicios redhibitorios, aún existiendo la cláusula exonerativa de responsabilidad.
El art. 2167 aclara más aún, diciendo que se pueden hacer vicios redhibitorios de los que naturalmente no lo son, cuando el enajenante garantiza una calidad determinada o la no existencia de determinados defectos aparentes que en realidad no constituyen vicios ocultos.
El mismo artículo, in fine, dice que esta garantía tiene lugar aunque no se exprese, cuando el enajenante afirmó positivamente en el contrato que la cosa estaba exenta de defectos, o que tenía ciertas calidades, aunque al adquirente le fuese fácil conocer el defecto o la falta de calidad.
El art. 2180 prevé un caso que constituye una verdadera excepción a los principios establecidos respecto de la garantía. Si bien en un primer momento se dijo que esta garantía operaba respecto de contratos que implicaban transmisión de dominio, uso y goce a título oneroso, el citado artículo protege también los supuestos de transmisiones a título gratuito (específicamente de las donaciones).
Como se ha expresado previamente, el art. 2146 (en sus cinco incisos) prevé los casos en los cuales, a pesar que el origen del dominio provenga de un acto jurídico a título gratuito, existe la responsabilidad derivada de la garantía de evicción. Estos principios se extienden, y son plenamente aplicables, a la acción y garantía redhibitoria.
Asimismo, el art. 2286 (en cuanto al comodato se refiere) indica que el comodante que conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa prestada y no previno de ellos al comodatario, responde frente a éste por los daños y perjuicios ocasionados.
Dentro de esta entelequia debemos incorporar y ponderar un último picaporte, el mismo se encuentra previsto en el art. 2172, el cual expresa que entre adquirentes y enajenantes que no son compradores, el vicio redhibitorio de la cosa sólo da derecho a la acción redhibitoria, y no a la acción quantis minoris.

p) Venta de varias cosas y venta en remate judicial.
En referencia al primer supuesto (venta de varias cosas) habrá que recalcar que los supuestos que se analizarán siempre se basan en el hecho de que sean vendidas conjuntamente, siendo indistinto que sea por un solo precio o por precios separados. Frente a ésta hipótesis el vicio redhibitorio de una de ellas sólo da acción para reclamar su redhibición y no las restantes, a no ser que el comprador no hubiera comprado la sana sin la que tuviese el vicio. El mismo Código, en su art. 2177, da un ejemplo clarificador, éste dice: “[…] o que la venta fuere de un rebaño y el vicio fuere contagioso”.
Es decir que en virtud del principio establecido en la norma aludida no permite solicitar por parte del adquirente la rescisión de todo el contrato, sino sólo respecto de la parte defectuosa, salvo que la compra no se hubiese realizado de no ser por la existencia de la cosa que ulteriormente resultó defectuosa; que el objeto de la compra haya sido un rebaño y el vicio que sufre uno de los animales es contagioso.
De lo dicho, y en consonancia con otros principios del derecho civil, se puede afirmar que los vicios ocultos de la cosa principal permite reclamar la redhibición de las accesorias, pero los defectos de las cosas accesorias no afectan a la principal.
En lo que se refiere a la venta en remate judicial el art. 2171 dispone que “el dueño de la cosa vendida en remate judicial no responde por los vicios redhibitorios” (dicho criterio es plenamente concordante con lo expuesto respecto de la garantía de evicción, art. 2122). Es decir, que para que tome gravitación este principio debe tratarse de ventas forzadas. En cambio, si se tratase de una subasta para liquidar un condominio, de una partición de bienes de una herencia (supuestos en los que no hay venta forzosa propiamente dicha) la garantía por vicios redhibitorios es debida al adquirente[18].

q) Pérdida de la cosa y cesación de la garantía.
Es posible que la cosa viciada se pierda en poder del comprador, sin embargo habrá que analizar las diversas hipótesis que se plantean a fin de dar las heterogéneas, y acertadas, soluciones que son dables de aplicar.
a) Si la cosa se pierde exclusivamente como consecuencia del vicio que la misma acarreaba, y la pérdida es absoluta, el vendedor deberá restituir la suma dineraria que percibió en concepto de precio.
Sin embargo, si la pérdida es parcial las soluciones son dos, o bien devolver la cosa en el estado en que se encuentra y reclamar la restitución total del precio pagado por la misma, o bien quedarse la cosa para sí, en el estado actual y reclamar la suma proporcional a la desvalorización sufrida por la cosa adquirida. (arts. 2174 y 2178).
b) Si la cosa se pierde por caso fortuito, o culpa del comprador, podrá éste reclamar el menor precio de la cosa por el vicio redhibitorio (conforme Art. 2179), pero para ello deberá demostrar la existencia de un vicio sobre la cosa que ha desaparecido (en esta situación se da un caso de prueba prácticamente imposible). Evidentemente esta solución es la aplicable al vendedor de buena fe, ya que si el enajenante ha sido uno de mala fe, la reparación que le corresponde al adquirente es absoluta.
Las causales de extinción de la garantía son dos: a) Por estipulación entre los contratantes (ver infra, apartado o)); b) si el adquirente conocía el vicio, o si debía conocerlo en virtud de su profesión u oficio (art. 2170).

r) Prescripción de las acciones.
Como corolario de la presente obra habrá de tratarse un tema no simple, al respecto habrá que formular la siguiente distinción, por un lado el plazo de prescripción de la acción redhibitoria en el derecho civil, y por el otro lado, el mismo plazo pero considerado de acuerdo a las disposiciones del Código de Comercio.
El art. 4041 prevé, en cuanto al plazo de prescripción (tanto para la acción por la garantía de vicios redhibitorios, como para la acción quanti minoris) para el derecho común, que el mismo será de tres meses. La omisión en la que incurre el código es la no determinación del punto de partida de dicho plazo, sin embargo la jurisprudencia ha determinado que éste empezará a correr desde que el defecto fue descubierto por el adquirente, o se haya hecho aparente[19] (momento en el cual el hecho toma gravitación en el campo de lo jurídico). Asimismo, la jurisprudencia ha establecido que si el adquirente no tuvo conocimiento de los vicios por no haber empleado la debida diligencia, no puede invocar su falta de conocimiento (siendo concordante este criterio con el anteriormente expuesto respecto del “propietario diligente”)[20].
Con un criterio netamente desacertado los tribunales han declarado que es jurídicamente inaceptable el desdoblamiento entre acción redhibitoria y acción de daños y perjuicios; aunque el reclamo se limite a los daños, el plazo de prescripción es de tres meses[21].
El mismo espíritu se encuentra plasmado en el texto del art. 473 del Código de Comercio, el cual establece que “las resultas de los vicios internos de la cosa vendida, que no pudieren percibirse por el reconocimiento que se haga al tiempo de la entrega serán de cuenta del vendedor durante un plazo, cuya fijación quedará al arbitrio de los tribunales, pero que nunca excederá de los seis meses siguientes al día de la entrega. Pasado ese término, queda el vendedor libre de toda responsabilidad a ese respecto”.
Ahora bien, criticables son ambas disposiciones, tanto la derivada de los veredictos tribunalicios, cuanto del texto legal.
Respecto de la acción por los vicios ocultos que posee la cosa, el art. 4041 es claro al establecer el plazo de tres meses, sin embargo el art. 4023 determina que el plazo para interponer acción personal por deuda exigible es de diez años.
Ahora bien, es cierto que la acción de daños y perjuicios encuentra su causa fuente en los vicios redhibitorios de la cosa, empero la acción resarcitoria, per se, tiene una naturaleza completamente autónoma respecto del reclamo primigenio. A los fines de la comprensión de este concepto habré de considerar análogamente a la acción por vicios redhibitorios y a la exceptio non adimpleti contractus (en tanto que la obligación por cumplir del enajenante era hacer entrega de la cosa en óptimo estado, al no cumplirla tiene el adquirente la posibilidad de hacer uso de la excepción de cumplimiento); entonces los daños y perjuicios derivarían del incumplimiento contractual (no entrega de la cosa en el estado debido).
La previsión del art. 4041 sólo versa sobre la resolución del vínculo contractual y la acción quanti minoris, sin importar ello la ulterior indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
Por otro lado, si abonamos a la concepción de que los vicios redhibitorios son producto del error de una de las partes contratantes, el Código prevé un plazo diferente de prescripción. Al respecto el art. 4030 establece que “la acción de nulidad de los actos jurídicos, por […] error […] se prescribe a los dos años […] desde que el error […] fuese conocido.”
En lo atinente al plazo prescripto por el Código de Comercio hay que hacer un comentario previo, algunos tribunales han decidido que el plazo previsto en el art. 473 de dicho ordenamiento no es de prescripción de la acción. Se trataría de un período dentro del cual el comprador debe advertir el vicio intrínseco de la cosas para imputárselo al vendedor. Recién una vez hecha la advertencia comienza a correr el plazo de prescripción[22].
Asimismo, este sector de la doctrina jurisprudencia ha establecido que el plazo de prescripción es el previsto en el art. 847, inc. 3º del Código de Comercio (el cual prevé cuál habrá de ser el plazo para la rescisión de un acto jurídico comercial).
Si bien este criterio es más feliz que el que se sustenta en una aplicabilidad a ultranza del art. 473, es carente de sustento legal, por cuanto el mismo art. 847, inc. 3º prescribe que el plazo de cuatro años será válido “siempre que en este Código, o en leyes especiales no se establezcan una prescripción más corta”. Como ya se ha expuesto, la acción por vicios redhibitorios tiene como finalidad la rescisión del contrato por ser la cosa inútil de conformidad con el destino que el adquirente habría de darle. O sea, la aplicación del art. 847, inc. 3º de acuerdo a la doctrina elaborada por la jurisprudencia importaría la desnaturalización misma del instituto sub-exámine. Por cuanto si analizamos y ponderamos separadamente la consecuencia natural e inmediata de la acción de vicios redhibitorios que es la rescisión del contrato (recordando que este supuesto toma virtualidad siempre y cuando el vicio sea mayúsculo y haga impropia a la cosa para su uso natural) y por otro a la acción en sí misma, sin consecuencia alguna, implicaría un vaciamiento del instituto.
Por último quisiera analizar un tópico que es vital. El art. 473 prevé que el plazo de prescripción de seis meses opera desde la fecha de la entrega de la cosa; de conformidad con lo expuesto se desprende lo desacertada que ha sido la norma. El plazo debe de operar desde el momento en que el vicio se hace aparente, y no desde el momento en que se materializa la tradición de la cosa objeto de la transacción; caso contrario quedaría el adquirente desprovisto de toda acción respecto del enajenante, implicando ello favorecer, incentivar a los comerciantes fraudulento a cometer actos lesivos a los derechos de terceros que contratan de buena fe. Consideramos que ha sido un desacierto de redacción, infortunio éste que ha sido subsanado por el sano juicio y crítica de los magistrados.
En referencia a la responsabilidad por daños y perjuicios, y sustentándonos en lo expuesto en el art. 844 del Código de Comercio, me remito a lo expuesto ut supra.

Notas
[1] Al respecto el codificador se ha referido en los arts. 2118 – 2131.
[2] Ídem 1, arts. 2128-2131
[3] Ídem 1, arts. 2132 – 2139
[4] Ídem 1, arts. 2145 -2154
[5] Ídem 1, arts. 2155 – 2163
[6] Conf. Garrido – Zago “Contratos Civil y Comerciales”, T. I, pág.420, Ed., Universidad., Bs. As. 1998
[7] Conf. Garrido – Zago, Op. Cit.
[8] Al decir REAL se hace alusión a los derechos reales, y no a la situación física sustentada en la realidad fáctica.
[9] El término empleado es aplicado de conformidad con el leguaje vertido por Nicolás Maquiavelo en su obra “El Príncipe”, definiendo tal término a la cabeza del Estado, sobre la cual recaían diversas potestades, entre ellas legislativas, ejecutivas, etc.
[10] Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil – Contratos – T. I, pág. 110, Ed. Perrot.
[11] Cámara Federal de Bahía Blanca, 1-6-1933, J.A., t. 42, pág. 482.
[12] Segovia, t. 1, nota 1 al art. 2093 de su numeración.
[13] Conf. Zavalía, Teoría de los Contratos, Parte General, pág. 461.
[14] C. Civ. Sala A, 28/11/1957, causa 41.799 (inédita)
[15] Conf. C. Civil Cap., Sala E, 16/3/1977, E.D., t. 74, pág. 184
[16] Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil, Contratos, T. I, pág., 152, Ed. Abeledo Perrot.
[17] Borda, Guillermo A. op. cit., pág. 159.
[18] C. Civil Cap. Fed., Sala A, 28/11/1957, causa 41.799; Sala D, 17/12/1954, L.L. t. 77, pág. 650. Asimismo, es pacífica la doctrina al respecto.
[19] C. Civil Cap., Sala C, 9/6/1960, L.L., t. 99, pág. 153.
[20] C. Civil Cap., Sala C, 24/3/1972, J.A., t. 15-1972, pág. 469.
[21] C. Civil Cap., Sala F, 17/6/1977, L.L., 1977-D, pág. 130.
[22] Conforme a este criterio, C. Com. Cap., Sala D, 31/7/1989, L.L., 1990-A, pág. 38; Sala B, 19/12/1989, L.L., 1990-D, pág. 18

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SE PUEDE DESALOJAR A UN INTRUSO OCUPANTE? y a un POSEEDOR?

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El juicio de desalojo tiene por fin la exclusión de cualquier ocupante de una propiedad cuya obligación de restituirla le sea exigible (Conf. Arazi, Roland “Derecho Procesal Civil y Comercial”, t. 1, pág.365) Por ello, esta acción se da contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restitución sea exigible; en consecuencia, no se da solamente contra quien tenga un relación de derecho que lo obligue a restituir, sino también ”CONTRA CUALQUIER OCUPANTE O TENEDOR A QUIEN SE LE PUEDA EXIGIR LA ENTREGA DE LA COSA”,
es decir, contra quien no pueda invocar un título válido para mantenerse en ella. Todo esto en razón de la amplitud de la fórmula utilizada por el Art. 676 segundo párrafo del Código Procesal Civil y Comercial de la Pcia. de Bs. As. Tiene dicho la jurisprudencia de nuestro tribunales que “Para el progreso de la acción de desalojo se requiere tanto que quién la ejercita tenga el derecho a la libre disposición del bien objeto de aquélla, como aquel contra quién va dirigida carezca de todo título a la ocupación; es decir, que el actor debe acreditar ser titular de un derecho que le permita exigir la devolución o restitución de la cosa, y, asimismo, que el accionado se encuentre obligado a restituirla, sea porque los actos o contratos que posibilitaron entrar en la tenencia no pueden considerarse existentes o vigentes, o porque tenga el carácter de mero tenedor precario o intruso (art. 676 del CPC)”. (CC0101 MP 124522 RSD-236-3 S 12-8-3, Juez CAZEAUX (SD) Desimone, Mario y Ot. c/ Fumoso, Fernando y/o quien resulte ocupante s/ Desalojo MAG. VOTANTES Cazeaux-Font-Azpelicueta; CC0101 MP 129546 RSD-308-4 S 3-8-4, Juez CAZEAUX (SD) Marcone, Salvador Guillermo y Ot. c/ Oldano, Hector Enrique s/ Desalojo MAG. VOTANTES: Cazeaux-Font-Azpelicueta) Asimismo, “La pretensión de desalojo es aquella que tiene por objeto recuperar el uso y goce de un inmueble que se encuentra ocupado por quienes carecen de título para ello, sea por una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso sin pretensiones a la posesión (art. 676 Cód. Proc.)”. “CC0203 LP, B 80341 RSD-29-95 S 31-3-95, Juez FIORI (SD) Oviedo, Samuel Alejandro c/ Jaita, Stella Maris y otros s/ Desalojo LLBA 1996, 173 MAG. VOTANTES: Fiori-Bissio”. Finalmente, y en concordancia con todo lo expuesto, “La acción de desalojo es una acción personal que tiene por objeto asegurar la libre disposición de los inmuebles al que tiene derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad por personas que entraron en su tenencia mediante actos o contratos que por cualquier causa no pueden ya considerarse existentes e, incluso, dicha acción puede intentarse aunque no exista un vínculo contractual determinado cuando un intruso, sin pretensiones posesorias, lo priva en todo o en parte del uso, goce o disfrute del inmueble”. (CC0203 LP, B 80341 RSD-29-95 S 31-3-95, Juez FIORI (SD) Oviedo, Samuel Alejandro c/ Jaita, Stella Maris y otros s/ Desalojo LLBA 1996, 173 MAG. VOTANTES: Fiori-Bissio) En razón de la Doctrina y Jurisprudencia citada, a más lo establecido en la Legislación vigente, efectivamente los intrusos y/u ocupantes de los inmuebles objetos de la acción incoada son los legitimados pasivos para la misma.

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INQUILINOS QUE QUIEREN QUEDARSE CON EL INMUEBLE ALQUILADO. INTERVENCION DE TITULO. FALTA DE PAGO DEL ALQUILER POR MAS DE DOS AÑOS. ACTOS POSESORIOS. Acción reivindicatoria

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Si los demandados han invocado haber “intervertido el título” de su ocupación, pasando a ser poseedores “animus domini” y no han aportado ninguna prueba, más allá de sus simples declamaciones, evidentemente dicha defensa no puede prosperar, siendo indisputable que quien pretende cambiar el título en cuya virtud se encuentra vinculado con la cosa, debe probarlo (art. 375 del C.P.C.C.). Evidentemente dicha defensa no puede prosperar.-
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El art. 2353 del cód. civil consagra el principio de inmutabilidad de la causa de la relación real, que no puede ser cambiada por la mera voluntad del sujeto (“nadie puede cambiar por sí mismo”), prolongándose en el tiempo el emplazamiento originario (“ni por el transcurso del tiempo”). De modo que quien “comenzó a poseer por sí”, continúa en ese carácter mientras no pruebe que se ha convertido en tenedor (“ha comenzado a poseer por otro”).Y, quien comenzó su relación real como tenedor (“poseer por otro”), persiste en tal condición hasta tanto acredite que se transformó en poseedor (“mientras no se pruebe lo contrario”). La interversión del título no puede operarse por un acto de propia y exclusiva voluntad del sujeto -locador-, sino que es necesario que la misma se exteriorice por actos que no dejen lugar a la más mínima duda y que claramente revelen al público la decisión de alcanzar aquel propósito, ya sea por un acto jurídico que manifieste esa voluntad -art. 2387-, o por la expulsión violenta de la parte interesada o por actos exteriores que tienen por finalidad privar al poseedor de disponer de la cosa, produciendo ese efecto -art. 2455 y 2458 del Cód. Civil .-

si los demandados pueden acreditar fehacientemente que realizaron actos materiales que inequívocamente puedan llevar a concluir que intervirtieron el título que constituyó el derecho por el cual comenzaron a poseer en carácter de locatarios transcurrieron más de dos años desde esos actos posesorios el desalojo tendría que ser RECHAZADO.

Esto siempre y cuando, los actos posesorios sean acreditados fehacientemente en el expediente. En este sentido, el dejar de pagar el alquiler puede constituir un acto posesorio pero también un argumento válido para restituir el bien en tanto existe la causal de falta de pago que habilita el desalojo y la obligación de restituir -arts. 1197 y 1198 del C.C.). Existen otros actos que podrían haber realizado tales como refacciones, modificaciones, ampliaciones en la propiedad en cuestión. Pero estos actos también los podría haber realizado cualquier locatario con consentimiento del locador. Vos sabrás.

Si hace más de trece años que alquilan, es decir hubo renovaciones de alquileres sucesivamente, y hace menos de dos años dejaron de pagar el alquiler e invocan que comenzaron a poseer para sí existiendo obligación de restituir, ésta va a imperar. TIENEN QUE RESTITUIR y NO LES QUEDA OTRA. Si no fuera así, todo inquilino alegaría que dejó de pagar con fienes posesorios y agotarían la acción de desalojo.

Hay obligación de restituir desalojo prospera.
Hay actos posesorios acreditados, desalojo no prospera.

El tema de los servicios es vital porque una cosa es que acompañen servicios que en carácter de locatarios tendrían que haber abonado IGUAL y otra muy distinta es que acompañen impuestos que graven el bien, de los cuales al tener los comprobantes se presume que los realizaron ellos -aunque ellos no sean los titulares (vgr. ARBA)-. Estos últimos comprobantes son los que pueden hacer presumir que poseen animus domini pero siempre que exista prueba compuesta.

Si tienen obligación de restituir, éstos actos posesorios se acreditan en el expediente en la faz probatoria y no transcurrieron más de dos años de los mismos no importa la vía elegida. Si reconocen que existe un contrato pero rechazan la vía elegida -desalojo- sin haber acreditado actos posesorios entonces el desalojo prosperará. No importa que no hayas recurrido al juicio de reivindicación.

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LEY Nº 14.220.DESALOJO INMEDIATO POR FALTA DE PAGO O VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE LOCACIÓN

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LEY Nº 14.220

DESALOJO INMEDIATO POR FALTA DE PAGO O VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE LOCACIÓN

Ya se encuentra en vigencia la recientemente sancionada ley 14.220, que incorpora al Código Procesal, Civil y Comercial el art. 676 ter., que instituye un procedimiento abreviado para el desalojo del inmueble en forma inmediata, por falta de pago o vencimiento del contrato, a pedido del actor, bajo caución real, en la Provincia de Buenos Aires.

Con esta incorporación el locador puede peticionar la entrega anticipada del inmueble en cualquier etapa del proceso, luego de trabada la litis,-con la demanda debidamente notificada al accionado- tal como surge del art. 676 bis del C.P.C.C. de la Pcia. de Bs. As., mediante una caución real, que fijará el Juez actuante. Asimismo la norma estipula una multa de hasta la suma de Pesos Veinte Mil ($ 20.000,00), a favor del demandado para los casos en que el actor haya ocultado hechos o documentos referentes a la relación locativa, sin perjuicio de la ejecución de la caución citada precedentemente.

Con esta incorporación se busca evitar las innecesarias demoras en la recuperación de los inmuebles dados en locación y cuyos contratos han vencidos o fueron incumplidos.

De esta forma se lo dota al locador de herramientas rápidas y útiles para resguardar sus derechos, aspectos estos que originaron en su momento nuestro apoyo a la iniciativa.

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COTI: Res. 3101. Otras Reformas.

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COTI: Res. 3101. Otras Reformas.

En atención a la publicación en el Boletín Oficial de la Resolución de la AFIP 3101, hemos comunicado en Gacetilla Informativa anterior, el cambio a Pesos SEISCIENTOS MIL ($ 600.000), del importe a partir del cual es obligación informar a dicha Administración Federal. A continuación se detallan, además de la mencionada, otras reformas de importancia para su conocimiento, que introdujo la AFIP a la Resolución General 2371, sus modificatorias y complementarias.

1º) Aumenta, como ya hemos dicho, el importe a partir del cual obliga a los titulares, condóminos o inmobiliaria autorizada, a obtener el Código de Oferta de Transferencias de Inmuebles (COTI), pasando de $300.000 a $600.000.

2º) Agrega a la “base imponible del impuesto de sellos que graven la transmisión del bien” como parámetro junto con los que ya se encontraban vigentes, para tomar el importe mayor y determinar de esa forma, si dicho bien supera los $600.000.

3º) Con la Resolución anterior había tres (3) opciones para obtener el COTI: Por internet, por teléfono o por mensaje de texto (SMS). La Resolución 3101 solo permite la obtención por internet, y únicamente por inoperatividad de este sistema, puede hacerse por teléfono. Queda derogada la posibilidad de obtener el COTI por mensaje de texto (SMS).

4º) Entre los ejemplos de transferencias de inmuebles, incorpora a “las transferencias de bienes inmuebles o derechos sobre inmuebles a construir efectuadas a título de fiducia”. Es decir, incorpora a la transferencia que origina al contrato de fiducia. Anteriormente se incluía entre otras, a las adjudicaciones de bienes efectuados por los fideicomisos a los fiduciantes beneficiarios que constituye otra etapa de ese proceso.

5º) En lo demás, cambia algunos términos que no modifican el sentido de lo normado y adapta las referencias a la Resolución 2820 en lugar de la 2168 ya que la primera derogó a la última mencionada.

PRESIDENCIA, 23 de mayo de 2011.

J. Oscar Iglesias

PRESIDENTE

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LA LEY 19724 Y EL ORDEN PÚBLICO. Registro de los Contratos ( Art 12) Sanción por Incumplimiento.

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LA LEY 19724 Y EL ORDEN PÚBLICO

LAUREANO ARTURO MOREIRA

Desde la sanción de la ley 19724 se ha observado que numerosas empresas dedicadas a la comercialización de locales y departamentos en construcción omitiendo dar cumplimiento a los requisitos que establece para la celebración de los contratos a los que se aplica. En los hechos se ha generalizado una actitud indiferente en esta materia, originada en el desconocimiento de sus disposiciones o en un abierto incumplimiento de los deberes legales.
El importante acuerdo plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal pone las cosas en su lugar, y contiene un serio llamado de atención para quienes desarrollan actividades comprendidas en este régimen legal.
Cabe recordar que la ley 19724 impone la obligación de hacer constar en escritura pública la declaración de voluntad de afectar el inmueble a la comercialización por este sistema (art. 1º) debiendo gestionarse su toma de razón en el Registro Inmobiliario (art. 4º), donde también deben anotarse los boletos de compraventa y demás contratos en los que se prometa la enajenación de unidades en obra (art. 12).
La sanción que establece este artículo para el caso en que se omitan estas anotaciones consiste en que “los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero si a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros”.
Aunque no lo dice el texto legal, el fallo plenario remarca la imperatividad de estas normas, en cuyo cumplimiento está interesado el orden público.
Como consecuencia de ello se consideran irrenunciables los derechos que confiere a los adquirentes, con lo que se desbarata la posibilidad de hacer renuncias en los boletos a reclamar el cumplimiento de las disposiciones legales, expediente con lo que ingenuamente se ha pretendido eludir la ley en numerosos casos.
La falta de inscripción no afecta la validez de los contratos celebrados, sino que provoca su inoponibilidad respecto de terceros, e impide el ejercicio de los derechos del propietario contra el futuro adquirente, lo que se encuentra condicionado a la previa toma de razón.
Tan grave sanción es el mecanismo previsto por el legislador para asegurar el cumplimiento de los requisitos establecidos en esta materia: no condiciona la validez de los contratos no produce su nulidad, pero impide el ejercicio de las acciones de la parte vendedora.
Del voto de la mayoría surge con claridad que el propietario que no ha registrado la afectación ni los boletos de compraventa, no puede reclamar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la otra parte, como el pago del precio; y también está impedido de reclamar la resolución del contrato.
Nada expresa sobre la posibilidad de que oponga la exceptio non adimpleti contractus si es demandado por un comprador que no ha cumplido con sus prestaciones, como lo han sostenido Molinario y Adrogué (trabajo publicado en La Ley del 3 de abril de 1972) en posición que he compartido (“Aspectos principales del régimen prehorizontal”, Revista Notarial, La Plata, Nº 811, pág. 1497). Pero este tema puede quedar comprendido en la advertencia formulada por un sector de la mayoría que aprobó el acuerdo plenario, que se reserva la posibilidad de “considerar la conducta maliciosa o abusiva del adquirente, cuestión que por no estar incluida en la convocatoria al plenario, queda sin analizar”.
Según surge de los fundamentos del fallo, el comprador no necesita colocar en mora al vendedor que no registró el boleto para ampararse en la previsión del artículo 12: se trata de una situación similar a la que en doctrina se considera como de plazo esencial o de constitución en mora ex re, donde resulta innecesario el requerimiento.
Comparto esta conclusión que me parece indudable en la economía de esta ley.
Llama en cambio la atención el apasionado voto en disidencia de los doctores de Igarzábal y Vernengo Prack, que entienden que esta interpretación de la mayoría es de dudosa técnica, y especialmente cuando luego de quejarse de quienes abordan esta materia con desconocimiento de la realidad, afirman que es posible que el comprador “aun sin escritura de afectación puede inscribir sus boletos, su falta de inscripción le es imputable y su inactividad significa una renuncia a poder oponer su derecho a terceros que desconocen su contratación por falta de publicidad”.
He tenido oportunidad de señalar que la afectación establece el vínculo o incorporación de un inmueble al régimen prehorizontal, y que de ella depende la posterior registración de los contratos, ya que sin previa afectación no corresponde la toma de razón de estos contratos, ni aun a solicitud de los futuros adquirentes (trabajo antes citado, págs. 1508 y sigts.).
Estos pueden solicitar en cualquier tiempo la anotación de sus boletos, pero a condición de que se haya inscripto la afectación, que es un requisito indispensable y previo, ya que de la escritura de afectación y de los documentos anexos a ella surgirá la cantidad de unidades del edificio y sus características, la cantidad de pisos y demás circunstancias del edificio a construir.
Si pudiera seguirse el procedimiento aconsejado por los doctores Vernengo Prack y de Igarzábal, se podrían inscribir los boletos de unidades pertenecientes a edificios individualizados por su ubicación, sin precisar la cantidad de pisos del edificio, las características de las demás unidades, la superficie común, edificada o no, los servicios comunes, y todos los demás detalles que hacen al conjunto edilicio y que tienen indudable reflejo sobre el valor de la unidad sobre la que se contrata.
No debe, pues, olvidarse que las unidades integran un conjunto cuyas características deben estar previamente detalladas en la escritura de afectación y en la documentación anexa, la que, reitero, en el sistema de nuestra ley tendrá que incribirse ineludiblemente antes de que sea posible la registración de los boletos.
Finalmente, quiero advertir que de lo expuesto no podrá inferirse una adhesión al sistema de la llamada ley de prehorizontalidad, cuya crítica he formulado en otro trabajo (publicado en Revista del Notariado, Nº 756, pág. 1636).
Por otra parte, este acuerdo plenario lleva también a la conclusión de que en la contratación sobre locales y departamentos en obra no es suficiente el acuerdo de voluntades de las partes: la fuerza obligatoria del contrato requiere, además el cumplimiento de requisitos contractuales y registrales de carácter imperativo, porque en esta materia está seriamente comprometido el orden público

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Publicado en ADMINISTRADORES DE CONSORCIO, ARQUITECTOS (contratos de Arquitectos, Responsabilidad profesional, Vicios ocultos y redhibitorios ,Derecho Laboral en la Construccion), INMOBILIARIAS | 1 comentario