Vicios Ocultos Vicios redhibitorios, Codigo Civil

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Libro Segundo
De los Derechos Personales en las relaciones civiles
Sección Tercera
Antes de todo leamos los articulos del codigo Civil donde nos explaya los derechos y obligaciones de un buen vendedor, explicandonos que son los vicios redhibitorios.

De las obligaciones que nacen de los contratos
Título XIV
De los vicios redhibitorios

Art.2164.- Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella.

Art.2165.- Las acciones que en este título se dan por los vicios redhibitorios de las cosas adquiridas, no comprenden a los adquirentes por título gratuito.

Art.2166.- Las partes pueden restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por los vicios redhibitorios, del mismo modo que la responsabilidad por la evicción, siempre que no haya dolo en el enajenante.

Art.2167.- Pueden también por el contrato hacerse vicios redhibitorios de los que naturalmente no lo son, cuando el enajenante garantizase la no existencia de ellos, o la calidad de la cosa supuesta por el adquirente.
Esta garantía tiene lugar aunque no se exprese, cuando el enajenante afirmó positivamente en el contrato, que la cosa estaba exenta de defectos, o que tenía ciertas calidades, aunque al adquirente le fuese fácil conocer el defecto o la falta de la calidad.

Art.2168.- Incumbe al adquirente probar que el vicio existía al tiempo de la adquisición, y no probándolo se juzga que el vicio sobrevino después.

Art.2169.- La estipulación en términos generales de que el enajenante no responde por vicios redhibitorios de la cosa, no lo exime de responder por el vicio redhibitorio de que tenía conocimiento, y que no declaró al adquirente.

Art.2170.- El enajenante está también libre de la responsabilidad de los vicios redhibitorios, si el adquirente los conocía o debía conocerlos por su profesión u oficio.

Art.2171.- Está igualmente libre de responsabilidad por los vicios redhibitorios si el adquirente obtuvo la cosa por remate, o adjudicación judicial.

Art.2172.- Entre adquirentes y enajenantes que no son compradores y vendedores, el vicio redhibitorio de la cosa adquirida sólo da derecho a la acción redhibitoria, pero no a la acción para pedir que se baje de lo dado el menor valor de la cosa.

Art.2173.- Entre compradores y vendedores, no habiendo estipulación sobre los vicios redhibitorios,
el vendedor debe sanear al comprador los vicios o defectos ocultos de la cosa aunque los ignore;
pero no está obligado a responder por los vicios o defectos aparentes.

Art.2174.- En el caso del artículo anterior, el comprador tiene la acción redhibitoria para dejar sin efecto el contrato, volviendo la cosa al vendedor, restituyéndole éste el precio pagado, o la acción para que se baje del precio el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio.

Art.2175.- El comprador podrá intentar una u otra acción, pero no tendrá derecho para intentar una de ellas, después de ser vencido o de haber intentado la otra.

Art.2176.- Si el vendedor conoce o debía conocer, por razón de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, y no los manifestó al comprador, tendrá éste a más de las acciones de los artículos anteriores, el derecho a ser indemnizado de los daños y perjuicios sufridos, si optare por la rescisión del contrato.

Art.2177.- Vendiéndose dos o más cosas, sea en un solo precio o sea señalando precio a cada una de ellas, el vicio redhibitorio de la una, da sólo lugar a su redhibición y no a la de las otras, a no ser que aparezca que el comprador no habría comprado la sana sin la que tuviese el vicio, o si la venta fuese de un rebaño y el vicio fuere contagioso.

Art.2178.- Si la cosa se pierde por los vicios redhibitorios, el vendedor sufrirá la pérdida y deberá restituir el precio. Si la pérdida fuese parcial, el comprador deberá devolverla en el estado en que se hallare para ser pagado del precio que dio.

Art.2179.- Si la cosa vendida con vicios redhibitorios se pierde por caso fortuito, o por culpa del comprador, le queda a éste sin embargo, el derecho de pedir el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio.

Art.2180.- Lo dispuesto respecto a la acción redhibitoria entre comprador y vendedor, es aplicable a las adquisiciones por dación en pago, por contratos innominados, por remates o adjudicaciones, cuando no sea en virtud de sentencia, en las permutas, en las donaciones, en los casos en que hay lugar a la evicción y en las sociedades, dando en tal caso derecho a la disolución de la sociedad, o la exclusión del socio que puso la cosa con vicios redhibitorios.

Art.2181.- La acción redhibitoria es indivisible. Ninguno de los herederos del adquirente puede ejercerla por sólo su parte; pero puede demandarse a cada uno de los herederos del enajenante

VICIOS OCULTOS
Art.1647 bis.- Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este caso, tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento.

Los siguientes son los plazos para denunciar posibles vicios en una propiedad nueva, luego de la firma de la escritura:

Vicios aparentes: se purgan con la recepción en la locación de obra.
Vicios ocultos: a partir de su descubrimiento, hay 60 días corridos para denunciarlos.
Vicios redhibitorios: hay tres meses para dejar sin efecto el contrato de compraventa o peticionar una baja de precio al menor valor por el vicio.
Ruina: debe producirse dentro de los 10 años de recibida la obra y el plazo de prescripción es de un año a contar desde el tiempo en que se produjo.
Incumplimiento de contrato de compraventa: prescribe a los 10 años.

VICIOS REDHIBITORIOS

Conceptualización del término:
De conformidad con lo expuesto, todo aquel que transfiere el dominio de una cosa por medio de un acto jurídico a título oneroso debe garantía por ello, ya sea por turbaciones de derecho, o bien por defectos con entidad suficiente que el bien posea y que el adquirente desconoce al momento de contratar. Es decir, que el fundamento de esta garantía deriva del hecho de que cuando dos personas contratan, se debe interpretar que ambas lo hacen de buena fe (atento a la prescripción del art. 1198, primer párrafo) y tomando en consideración el estado aparente de la cosa, y las cualidades que revisten comúnmente las cosas de ese género y especie. O sea que esta garantía tiende a brindar una mayor seguridad jurídica al adquirente, es por ello que esta garantía tiene virtualidad incluso respecto de los vendedores de buena fe.
En referencia al tema que ahora nos compete, el Código Civil en su artículo 2164 ha adoptado la siguiente definición, prescribiendo que “son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que de haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella”.
Más que asertivo ha sido el concepto vertido por nuestra ley; es más, del citado texto se desprenden de forma positiva y taxativa los requisitos necesarios para que tome lugar la presente garantía, a saber: I) Deben tratarse de vicios ocultos (en el supuesto de vicios aparentes la garantía por vicios redhibitorios no tiene vigencia); II) La garantía tendrá validez siempre y cuando el adquirente no conozca la existencia de tales vicios, o que en virtud de su profesión u oficio no los deba conocer (art. 2170); habrá de aclararse que la garantía no operará en el caso de que la adquisición se haya realizado en un remate público, o por adjudicación judicial; III) Que la cosa haya sido adquirida por un título oneroso (es decir, que no operará la garantía por vicios redhibitorios, y nada podrá reclamarse cuando se trate de adquisición de la propiedad por donación, herencia, o cualquier otro medio de adquisición gratuito); IV) Que el vicio que recae sobre la cosa haga impropio el uso de la misma, o la disminuya sustancialmente.

l) Antecedentes y Naturaleza Jurídica de la Institución:
La presente garantía encuentra su fuente en el derecho romano, específicamente, en dos edictos de los curules corporizados en el Digesto de Justiniano. Dichos edictos originariamente se referían a la venta de esclavos y a la de animales de carga, a la postre estos principios que establecían tuvieron aplicabilidad genérica, admitiéndose en el Digesto su aplicación a toda clase de cosas.
La finalidad prevista para este instituto no era sino otro que proteger a los compradores de las posibles maniobras fraudulentas de los enajenantes de mala fe.
A modo ejemplificativo el Digesto nos da los siguientes casos: “¿Cuáles eran los vicios, o defectos ocultos, que posibilitan la acción redhibitoria con relación a los esclavos? Se discutía si era, o no, vicio en el esclavo vendido el tener la lengua partida, hablar a pausas, el no ver sino con poca luz, tener las piernas torcidas hacia adentro o hacia fuera, faltarle un diente, tener carnosidad en la nariz, ser zurdo, etc. Para Ulpiano “redhibir” es hacer que el vendedor tenga por segunda vez lo que había vendido, y porque esto se hacía volviéndolo, e llamó redhibición que es lo mismo que volver.[13]
Ahora bien, como hemos expuesto este instituto tiene raigambre romana, y al haberse basado nuestro codificador en dicho ordenamiento legal, en gran medida, era lógico de prever que la presente garantía tuviera su lugar dentro de nuestro ordenamiento jurídico. Atento a lo expuesto ut supra, los vicios redhibitorios han sido definidos en el art. 2164, a su vez la nota de dicho artículo indica como fuentes el art. 1858 del Código Civil de Chile, arts. 1641 y 1642 del Código Francés, entre otros.
En este orden de ideas es dable de destacar que nuestro código ha puntualizado estrictamente el entendimiento del concepto “vicios redhibitorios”, estableciendo asimismo las características específicas que se deben presentar para que el ejercicio de la garantía, por parte del adquirente (tanto del dominio, como del uso y goce), y la ulterior obligación del enajenante, tome virtualidad jurídica
Es decir, que el vicio que tiene que presentar la cosa no debe permitir al nuevo propietario hacer uso de la misma conforme la naturaleza de esta, por ende “los defectos pequeños no son vicios redhibitorios” (atento a lo expresado por Vélez en la nota del art. 2164).

ll) Requisitos esenciales:
Consideramos, en consecuencia a lo expuesto, que los requisitos que hacen a la procedencia de las acciones derivadas del vicio de la cosa son:
I) Que se traten de vicios de hecho y no de derecho. Esta afirmación, más que obvia, hace a la entelequia misma del instituto, por cuanto los últimos serán subsanados por medio de la garantía de evicción, que posibilita al comprador requerir el saneamiento del vicio jurídico que afecta a la cosa en virtud de un requerimiento judicial de un tercero, quien pretende hacer valer su supuesto mejor derecho sobre la cosa objeto de la enajenación. (A fin de dar un desarrollo más extenso, ver infla; tomar en cuenta lo expresado respecto del rol del art. 2093).
II) Que el vicio esté oculto. Este concepto, también radical, es reiterado en sendas ocasiones en el texto legal, tanto en el art. 2164, en el art. 2173 (“[…] el vendedor debe sanear al comprador los vicios ocultos de la cosa aunque los ignore, pero no está obligado a responder por los vicios o defectos aparentes”), cuanto en el art. 2176 (“Si el vendedor conoce o debió conocer, por razón de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, y no lo manifestó al comprador, tendrá éste a más de las acciones de los artículos anteriores, el derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios sufridos, si optare por la rescisión del contrato”).
Este tópico que aparenta ser de un entendimiento tan sencillo ha originado heterogéneos criterios doctrinales, entre los más resonantes encontramos:
1) El vicio resulta aparente y no oculto cuando el mismo es cognoscible por el adquirente aunque tenga que valerse de terceros para el asesoramiento. Esta posición, tan poco laxa, no ha tenido mayor acogida entre los doctrinarios connacionales.
2) El patrón que permite estipular que el defecto o vicio resulte no cognoscible por el adquirente común, concreto, teniendo presentes sus condiciones personales. Esta posición encuentra su sustento en el texto del art. 2170, en cuanto prescribe que “el enajenante está también libre de la responsabilidad de los vicios redhibitorios, si el adquirente los conocía o debía conocerlos por su profesión u oficio.”. Este criterio, aunque a primera vista acertado, no hace más que confundir dos elementos que son netamente independientes; ya que por un lado encontramos la existencia del vicio oculto y por otro el posible conocimiento técnico que puede poseer el adquirente. A su vez, este criterio importaría para el adquirente, dentro del proceso, la producción de una prueba diabólica, en tanto que debe probar una negativa. Asimismo, otro sector doctrinario que podríamos incluir en esta corriente considera que sólo podrán considerarse oculto aquellos defectos que escapan al estudio hecho por un experto, pues el comprador diligente tiene el deber de hacerse asesorar. Es evidente que esta postura es absolutamente excesiva, este ha sido, también, el acertado criterio sostenido por la Cámara Civil de la Capital Federal[14]. Excede todo razonamiento este requisito, que a su vez no se aviene con la práctica del tráfico comercial.
Considero correcto que todo adquirente deba obrar con el necesario cuidado que pone en sus negocios un propietario diligente[15] (de ello se desprende, tomando como punto de partida la teoría de los actos propios, que el adquirente no podrá ampararse en su impericia o ignorancia a fin de no hacer frente a su responsabilidad de no haber descubierto un vicio que debió ser advertido por un propietario diligente).
3) López de Zavalía entiende que “el vicio debe ser calificado de oculto o aparente a priori, prescindiendo de un determinado y concreto adquirente, sólo teniendo en vista la cosa de que se trata y la práctica seguida en la vida de los negocios con referencia a las operaciones que sobre ella se verifican. En la imagen del adquirente medio, al tipo y oportunidad de examen que él verifica que hay que recurrir, y sólo se tendrá en cuenta la visión de un perito, cuando por la naturaleza de la operación fuera de esperar que el adquirente se hiciera asesorar por terceros, como acontecería si hubiera una complejidad técnica en la cosa o se tratara de una operación de gran envergadura”.
O sea, que el vicio debe revestir una entidad, tiene que ser grave, ya que de conformidad con el art. 2164 debe hacer a la cosa impropia para su destino (sin que ello importe un vicio irreparable), y además, de haber sido conocido por el adquirente éste hubiese desistido de la operación, o hubiese justipreciado el bien atento al estado del mismo.
Por otro lado, es valedera la aclaración realizada por el Dr. Borda por medio de la cual no debe reputarse defecto oculto la falta de una cualidad que el comprador esperaba encontrar en la cosa, pero que no era usual en el comercio, o no se desprendía naturalmente de la apariencia de la cosa o no fue garantizada en el contrato.
De lo expuesto por el Dr. Borda es menesteroso hacer la aclaración que dicho tópico tiene estrecha vinculación con el error sobre las cualidades de las cosas (a cuya aplicabilidad deberá agregarse la del caso del error in mente retenta, v. gr.: Entro a un negocio a comprar un cuadro de Rafael. Le expreso mi deseo al vendedor, quien me vende un cuadro que no es del artista de mi preferencia. Si el vendedor sabía que no era de Rafael, es evidente que ha incurrido en dolo; la venta sería anulable por ese motivo. Si el vendedor creía de buena fe que el cuadro era de Rafael y estaba equivocado la compra será resoluble porque falta una condición expresamente exigida por mí. Sin embargo queda todavía otra posibilidad, que al comprar el cuadro no haya dicho nada de que creía que era de Rafael y que el vendedor ignorara por lo tanto mi creencia y mi deseo. Es decir, no ha habido dolo del vendedor, ni condición exigida por mi parte. Este caso es el denominado error in mente retenta, único supuesto en donde tendría aplicabilidad práctico la teoría del error, ya que no hay vicios concurrentes que permitan la anulación del acto)
Ahora bien, ya planteados y analizados los requisitos que versan sobre la cosa en sí misma, habrá de ponderarse la garantía en relación al tiempo, en tanto que el vicio debe existir a la fecha en que se produce la adquisición (conforme arts. 2164 y 2168; estableciendo este segundo que “incumbe al adquirente probar que el vicio existía al tiempo de la adquisición, y no probándolo se juzga que el vicio sobrevino después”. Al respecto cabe puntualizar la postura adoptada por la doctrina francesa, la cual siguiendo los presupuestos consensualistas del contrato de compraventa, entiende que los vicios, (al tratarse de una cosa cierta y determinada) deben existir al tiempo de la celebración del contrato, pues, conforme al Código de Napoleón, a partir de allí los riesgos pasan a estar a cargo del comprador. Sin embargo, esta solución admite una excepción cuando se trata de un contrato de compraventa en el cual el objeto son cosas in genere, ya que con éstas hay que esperar al momento de la entrega para que el adquirente pueda examinarlas y a partir de ese momento los riesgos correrán a su cargo.
A pesar de la lógica imperante en esta doctrina, la misma no puede ser aplicada en nuestro país, ya que para nosotros (y aun en el caso de cosas ciertas) se exige para la transmisión de los derechos el título y el modo, por lo cual el riesgo recién pasa al comprador al efectuarse la tradición de la cosa vendida.
Resultado un elemento natural de los contratos, la garantía por los vicios redhibitorios puede ser suprimida por la mutua voluntad de las partes, que así lo establecieron en el momento de formalizar el acuerdo. Conforme al art. 2166 “Las partes pueden restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por los vicios redhibitorios, del mismo modo que la responsabilidad por evicción, siempre que no haya dolo en el enajenante”. Agregamos que la estipulación, en términos generales (art. 2169), de que el enajenante no responde por vicios redhibitorios de la cosa, no lo exime de responder por el vicio redhibitorio del que tenía conocimiento, y que no declaró al adquirente (con referencia a éste tópico opera el mismo principio descripto que para la garantía de evicción, ver infra).
A modo de resumen, podemos establecer que se responde por vicios redhibitorios cuando, tratándose de una enajenación a título oneroso, la cosa transmitida en propiedad, uso o goce, tenga un defecto en su naturaleza; que ese defecto sea oculto; que exista al tiempo de la enajenación; que sea grave y que no haya convención expresa y válida que exima de responsabilidad al enajenante.

m) Acciones:
Si el adquirente se encontrase fácticamente frente a la situación previamente descripta tendrá opción de hacer uso de dos acciones posibles: la acción redhibitoria, y la acción quantis minoris.
Por medio de la primera el adquirente demanda la resolución del contrato y la restitución de la suma dineraria pagada en concepto de precio, con más los correspondientes daños y perjuicios. En este caso, el adquirente no tiene intención alguna de conservar la cosa, porque la misma no le resulta útil, sino que por el contrario con motivo de la existencia de la turbación el uso que pretendía darle es imposible, procurando así la disolución de la relación contractual, con la restitución del precio y los correspondientes daños y perjuicios.
La acción denominada quantis minoris (cuyo origen data del derecho romano) tiende a que se establezca cuál es el verdadero precio de la cosa adquirida. Es así establecido por el art. 2174, que habla de la acción redhibitoria y determina que tiene acción para que se baje el precio al menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio.
Por otro lado, agrega el art. 2175 que el comprador podrá intentar una u otra acción, pero no tendrá derecho para intentar una de ellas, después de ser vencido o haber intentado la otra.
El art. 2176 produce una cierta liberación de responsabilidad del vendedor, determinando que para que éste deba pagar los daños y perjuicios, debía conocer, por su oficio, la existencia de los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida.

n) Sujetos entre quienes opera la garantía por vicios redhibitorios.
Respecto de la garantía de vicios redhibitorios, en cuanto a la determinación de los sujetos entre quienes existe la garantía, se aplican analógicamente los conceptos vertidos en el apartado i) (Es decir que la garantía por vicios redhibitorios existe entre los contratantes y sus herederos (arts. 1195 y 3471), como así también entre a favor de los sucesores singulares del adquirente), es decir: que el sub-adquirente por título gratuito que no tiene acción contra su antecesor inmediato, puede no obstante ello, demandar por redhibición a quien le transfirió la cosa al donante por medio de un acto a título oneroso; El adquirente puede demandar omisso medio a cualquiera de sus antecesores en el dominio que hubiera transmitido la cosa a título oneroso. Claro está que el sub-adquirente no podrá invocar el vicio redhibitorio si éste era ya aparente en la época en que adquirió la cosa, aunque no lo fuera cuando la adquirió su antecesor[16].

ñ) Acción por cumplimiento de contrato.
El presente es un tema que ha originado más de una controversia doctrinaria y jurisprudencial, la pregunta todos ellos se han cuestionado es ¿Puede el adquirente hacer opción de accionar demandando el cumplimiento del contrato en vez de compeler por medio de la acción redhibitoria o por la acción quanti minoris?.
Adherimos al criterio adoptado por el Dr. Borda en tanto que la acción de cumplimiento es una consecuencia inevitable del principio general por medio del cual el acreedor tiene siempre el derecho a reclamar del deudor el exacto cumplimiento de su obligación[17].
A pesar de esto existen sendos supuestos que deben ser analizados:
a) Respecto de cosas genéricas: Frente a esta hipótesis el adquirente estará a derecho si rechaza la cosa viciada, y tendrá derecho a reclamar la entrega de otra cantidad igual de la cosa del mismo género.
b) Respecto de cosas determinadas: En este supuesto no hay posibilidad de que el comprador adquiera otra cosa igual, ya que la misma al no ser fungible es imposible que exista igualdad (desde el punto de vista jurídico).
Es decir que la acción de cumplimiento contractual queda supeditada a la naturaleza de la cosa, si la misma es fungible es dable de aplicar este supuesto, sin embargo si la cosa es determinada no podrá tomar virtualidad la acción, en tanto que no habrá de existir igualdad (requisito esencial de la acción por cumplimiento del contrato).
Sin embargo, es dable preguntarse ¿qué ocurre si el vicio que atañe a la cosa es eliminable? ¿Puede exigirse del vendedor la eliminación del defecto a su costa, bajo apercibimiento de hacerla el comprador a costa del enajenante?.
En rigor de verdad, más allá que es posible hacer efectivo tal apercibimiento, el mismo no sería más que un resarcimiento por el daño sufrido, que en vez de ser una reparación genérica del daño (como lo es la indemnización derivada de un juicio de daños y perjuicios) es un resarcimiento específico; es decir, nos inclinamos por la negativa al respecto, basándonos en el hecho de que la acción de cumplimiento del contrato se fundamenta en el reclamo del exacto cumplimiento de la obligación asumida por el deudor.

o) Convenciones, renuncias o ampliaciones sobre la responsabilidad derivada de los vicios redhibitorios.
Dice el art. 2166 que las partes pueden restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por los vicios redhibitorios, del mismo modo que la responsabilidad por la evicción, siempre que no haya dolo del enajenante.
De existir dolo, la convención es carente de todo valor; por ende, debe, en tal supuesto, el vendedor, responder por los vicios redhibitorios, aún existiendo la cláusula exonerativa de responsabilidad.
El art. 2167 aclara más aún, diciendo que se pueden hacer vicios redhibitorios de los que naturalmente no lo son, cuando el enajenante garantiza una calidad determinada o la no existencia de determinados defectos aparentes que en realidad no constituyen vicios ocultos.
El mismo artículo, in fine, dice que esta garantía tiene lugar aunque no se exprese, cuando el enajenante afirmó positivamente en el contrato que la cosa estaba exenta de defectos, o que tenía ciertas calidades, aunque al adquirente le fuese fácil conocer el defecto o la falta de calidad.
El art. 2180 prevé un caso que constituye una verdadera excepción a los principios establecidos respecto de la garantía. Si bien en un primer momento se dijo que esta garantía operaba respecto de contratos que implicaban transmisión de dominio, uso y goce a título oneroso, el citado artículo protege también los supuestos de transmisiones a título gratuito (específicamente de las donaciones).
Como se ha expresado previamente, el art. 2146 (en sus cinco incisos) prevé los casos en los cuales, a pesar que el origen del dominio provenga de un acto jurídico a título gratuito, existe la responsabilidad derivada de la garantía de evicción. Estos principios se extienden, y son plenamente aplicables, a la acción y garantía redhibitoria.
Asimismo, el art. 2286 (en cuanto al comodato se refiere) indica que el comodante que conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa prestada y no previno de ellos al comodatario, responde frente a éste por los daños y perjuicios ocasionados.
Dentro de esta entelequia debemos incorporar y ponderar un último picaporte, el mismo se encuentra previsto en el art. 2172, el cual expresa que entre adquirentes y enajenantes que no son compradores, el vicio redhibitorio de la cosa sólo da derecho a la acción redhibitoria, y no a la acción quantis minoris.

p) Venta de varias cosas y venta en remate judicial.
En referencia al primer supuesto (venta de varias cosas) habrá que recalcar que los supuestos que se analizarán siempre se basan en el hecho de que sean vendidas conjuntamente, siendo indistinto que sea por un solo precio o por precios separados. Frente a ésta hipótesis el vicio redhibitorio de una de ellas sólo da acción para reclamar su redhibición y no las restantes, a no ser que el comprador no hubiera comprado la sana sin la que tuviese el vicio. El mismo Código, en su art. 2177, da un ejemplo clarificador, éste dice: “[…] o que la venta fuere de un rebaño y el vicio fuere contagioso”.
Es decir que en virtud del principio establecido en la norma aludida no permite solicitar por parte del adquirente la rescisión de todo el contrato, sino sólo respecto de la parte defectuosa, salvo que la compra no se hubiese realizado de no ser por la existencia de la cosa que ulteriormente resultó defectuosa; que el objeto de la compra haya sido un rebaño y el vicio que sufre uno de los animales es contagioso.
De lo dicho, y en consonancia con otros principios del derecho civil, se puede afirmar que los vicios ocultos de la cosa principal permite reclamar la redhibición de las accesorias, pero los defectos de las cosas accesorias no afectan a la principal.
En lo que se refiere a la venta en remate judicial el art. 2171 dispone que “el dueño de la cosa vendida en remate judicial no responde por los vicios redhibitorios” (dicho criterio es plenamente concordante con lo expuesto respecto de la garantía de evicción, art. 2122). Es decir, que para que tome gravitación este principio debe tratarse de ventas forzadas. En cambio, si se tratase de una subasta para liquidar un condominio, de una partición de bienes de una herencia (supuestos en los que no hay venta forzosa propiamente dicha) la garantía por vicios redhibitorios es debida al adquirente[18].

q) Pérdida de la cosa y cesación de la garantía.
Es posible que la cosa viciada se pierda en poder del comprador, sin embargo habrá que analizar las diversas hipótesis que se plantean a fin de dar las heterogéneas, y acertadas, soluciones que son dables de aplicar.
a) Si la cosa se pierde exclusivamente como consecuencia del vicio que la misma acarreaba, y la pérdida es absoluta, el vendedor deberá restituir la suma dineraria que percibió en concepto de precio.
Sin embargo, si la pérdida es parcial las soluciones son dos, o bien devolver la cosa en el estado en que se encuentra y reclamar la restitución total del precio pagado por la misma, o bien quedarse la cosa para sí, en el estado actual y reclamar la suma proporcional a la desvalorización sufrida por la cosa adquirida. (arts. 2174 y 2178).
b) Si la cosa se pierde por caso fortuito, o culpa del comprador, podrá éste reclamar el menor precio de la cosa por el vicio redhibitorio (conforme Art. 2179), pero para ello deberá demostrar la existencia de un vicio sobre la cosa que ha desaparecido (en esta situación se da un caso de prueba prácticamente imposible). Evidentemente esta solución es la aplicable al vendedor de buena fe, ya que si el enajenante ha sido uno de mala fe, la reparación que le corresponde al adquirente es absoluta.
Las causales de extinción de la garantía son dos: a) Por estipulación entre los contratantes (ver infra, apartado o)); b) si el adquirente conocía el vicio, o si debía conocerlo en virtud de su profesión u oficio (art. 2170).

r) Prescripción de las acciones.
Como corolario de la presente obra habrá de tratarse un tema no simple, al respecto habrá que formular la siguiente distinción, por un lado el plazo de prescripción de la acción redhibitoria en el derecho civil, y por el otro lado, el mismo plazo pero considerado de acuerdo a las disposiciones del Código de Comercio.
El art. 4041 prevé, en cuanto al plazo de prescripción (tanto para la acción por la garantía de vicios redhibitorios, como para la acción quanti minoris) para el derecho común, que el mismo será de tres meses. La omisión en la que incurre el código es la no determinación del punto de partida de dicho plazo, sin embargo la jurisprudencia ha determinado que éste empezará a correr desde que el defecto fue descubierto por el adquirente, o se haya hecho aparente[19] (momento en el cual el hecho toma gravitación en el campo de lo jurídico). Asimismo, la jurisprudencia ha establecido que si el adquirente no tuvo conocimiento de los vicios por no haber empleado la debida diligencia, no puede invocar su falta de conocimiento (siendo concordante este criterio con el anteriormente expuesto respecto del “propietario diligente”)[20].
Con un criterio netamente desacertado los tribunales han declarado que es jurídicamente inaceptable el desdoblamiento entre acción redhibitoria y acción de daños y perjuicios; aunque el reclamo se limite a los daños, el plazo de prescripción es de tres meses[21].
El mismo espíritu se encuentra plasmado en el texto del art. 473 del Código de Comercio, el cual establece que “las resultas de los vicios internos de la cosa vendida, que no pudieren percibirse por el reconocimiento que se haga al tiempo de la entrega serán de cuenta del vendedor durante un plazo, cuya fijación quedará al arbitrio de los tribunales, pero que nunca excederá de los seis meses siguientes al día de la entrega. Pasado ese término, queda el vendedor libre de toda responsabilidad a ese respecto”.
Ahora bien, criticables son ambas disposiciones, tanto la derivada de los veredictos tribunalicios, cuanto del texto legal.
Respecto de la acción por los vicios ocultos que posee la cosa, el art. 4041 es claro al establecer el plazo de tres meses, sin embargo el art. 4023 determina que el plazo para interponer acción personal por deuda exigible es de diez años.
Ahora bien, es cierto que la acción de daños y perjuicios encuentra su causa fuente en los vicios redhibitorios de la cosa, empero la acción resarcitoria, per se, tiene una naturaleza completamente autónoma respecto del reclamo primigenio. A los fines de la comprensión de este concepto habré de considerar análogamente a la acción por vicios redhibitorios y a la exceptio non adimpleti contractus (en tanto que la obligación por cumplir del enajenante era hacer entrega de la cosa en óptimo estado, al no cumplirla tiene el adquirente la posibilidad de hacer uso de la excepción de cumplimiento); entonces los daños y perjuicios derivarían del incumplimiento contractual (no entrega de la cosa en el estado debido).
La previsión del art. 4041 sólo versa sobre la resolución del vínculo contractual y la acción quanti minoris, sin importar ello la ulterior indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
Por otro lado, si abonamos a la concepción de que los vicios redhibitorios son producto del error de una de las partes contratantes, el Código prevé un plazo diferente de prescripción. Al respecto el art. 4030 establece que “la acción de nulidad de los actos jurídicos, por […] error […] se prescribe a los dos años […] desde que el error […] fuese conocido.”
En lo atinente al plazo prescripto por el Código de Comercio hay que hacer un comentario previo, algunos tribunales han decidido que el plazo previsto en el art. 473 de dicho ordenamiento no es de prescripción de la acción. Se trataría de un período dentro del cual el comprador debe advertir el vicio intrínseco de la cosas para imputárselo al vendedor. Recién una vez hecha la advertencia comienza a correr el plazo de prescripción[22].
Asimismo, este sector de la doctrina jurisprudencia ha establecido que el plazo de prescripción es el previsto en el art. 847, inc. 3º del Código de Comercio (el cual prevé cuál habrá de ser el plazo para la rescisión de un acto jurídico comercial).
Si bien este criterio es más feliz que el que se sustenta en una aplicabilidad a ultranza del art. 473, es carente de sustento legal, por cuanto el mismo art. 847, inc. 3º prescribe que el plazo de cuatro años será válido “siempre que en este Código, o en leyes especiales no se establezcan una prescripción más corta”. Como ya se ha expuesto, la acción por vicios redhibitorios tiene como finalidad la rescisión del contrato por ser la cosa inútil de conformidad con el destino que el adquirente habría de darle. O sea, la aplicación del art. 847, inc. 3º de acuerdo a la doctrina elaborada por la jurisprudencia importaría la desnaturalización misma del instituto sub-exámine. Por cuanto si analizamos y ponderamos separadamente la consecuencia natural e inmediata de la acción de vicios redhibitorios que es la rescisión del contrato (recordando que este supuesto toma virtualidad siempre y cuando el vicio sea mayúsculo y haga impropia a la cosa para su uso natural) y por otro a la acción en sí misma, sin consecuencia alguna, implicaría un vaciamiento del instituto.
Por último quisiera analizar un tópico que es vital. El art. 473 prevé que el plazo de prescripción de seis meses opera desde la fecha de la entrega de la cosa; de conformidad con lo expuesto se desprende lo desacertada que ha sido la norma. El plazo debe de operar desde el momento en que el vicio se hace aparente, y no desde el momento en que se materializa la tradición de la cosa objeto de la transacción; caso contrario quedaría el adquirente desprovisto de toda acción respecto del enajenante, implicando ello favorecer, incentivar a los comerciantes fraudulento a cometer actos lesivos a los derechos de terceros que contratan de buena fe. Consideramos que ha sido un desacierto de redacción, infortunio éste que ha sido subsanado por el sano juicio y crítica de los magistrados.
En referencia a la responsabilidad por daños y perjuicios, y sustentándonos en lo expuesto en el art. 844 del Código de Comercio, me remito a lo expuesto ut supra.

Notas
[1] Al respecto el codificador se ha referido en los arts. 2118 – 2131.
[2] Ídem 1, arts. 2128-2131
[3] Ídem 1, arts. 2132 – 2139
[4] Ídem 1, arts. 2145 -2154
[5] Ídem 1, arts. 2155 – 2163
[6] Conf. Garrido – Zago “Contratos Civil y Comerciales”, T. I, pág.420, Ed., Universidad., Bs. As. 1998
[7] Conf. Garrido – Zago, Op. Cit.
[8] Al decir REAL se hace alusión a los derechos reales, y no a la situación física sustentada en la realidad fáctica.
[9] El término empleado es aplicado de conformidad con el leguaje vertido por Nicolás Maquiavelo en su obra “El Príncipe”, definiendo tal término a la cabeza del Estado, sobre la cual recaían diversas potestades, entre ellas legislativas, ejecutivas, etc.
[10] Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil – Contratos – T. I, pág. 110, Ed. Perrot.
[11] Cámara Federal de Bahía Blanca, 1-6-1933, J.A., t. 42, pág. 482.
[12] Segovia, t. 1, nota 1 al art. 2093 de su numeración.
[13] Conf. Zavalía, Teoría de los Contratos, Parte General, pág. 461.
[14] C. Civ. Sala A, 28/11/1957, causa 41.799 (inédita)
[15] Conf. C. Civil Cap., Sala E, 16/3/1977, E.D., t. 74, pág. 184
[16] Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil, Contratos, T. I, pág., 152, Ed. Abeledo Perrot.
[17] Borda, Guillermo A. op. cit., pág. 159.
[18] C. Civil Cap. Fed., Sala A, 28/11/1957, causa 41.799; Sala D, 17/12/1954, L.L. t. 77, pág. 650. Asimismo, es pacífica la doctrina al respecto.
[19] C. Civil Cap., Sala C, 9/6/1960, L.L., t. 99, pág. 153.
[20] C. Civil Cap., Sala C, 24/3/1972, J.A., t. 15-1972, pág. 469.
[21] C. Civil Cap., Sala F, 17/6/1977, L.L., 1977-D, pág. 130.
[22] Conforme a este criterio, C. Com. Cap., Sala D, 31/7/1989, L.L., 1990-A, pág. 38; Sala B, 19/12/1989, L.L., 1990-D, pág. 18

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SE PUEDE DESALOJAR A UN INTRUSO OCUPANTE? y a un POSEEDOR?

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El juicio de desalojo tiene por fin la exclusión de cualquier ocupante de una propiedad cuya obligación de restituirla le sea exigible (Conf. Arazi, Roland “Derecho Procesal Civil y Comercial”, t. 1, pág.365) Por ello, esta acción se da contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restitución sea exigible; en consecuencia, no se da solamente contra quien tenga un relación de derecho que lo obligue a restituir, sino también ”CONTRA CUALQUIER OCUPANTE O TENEDOR A QUIEN SE LE PUEDA EXIGIR LA ENTREGA DE LA COSA”,
es decir, contra quien no pueda invocar un título válido para mantenerse en ella. Todo esto en razón de la amplitud de la fórmula utilizada por el Art. 676 segundo párrafo del Código Procesal Civil y Comercial de la Pcia. de Bs. As. Tiene dicho la jurisprudencia de nuestro tribunales que “Para el progreso de la acción de desalojo se requiere tanto que quién la ejercita tenga el derecho a la libre disposición del bien objeto de aquélla, como aquel contra quién va dirigida carezca de todo título a la ocupación; es decir, que el actor debe acreditar ser titular de un derecho que le permita exigir la devolución o restitución de la cosa, y, asimismo, que el accionado se encuentre obligado a restituirla, sea porque los actos o contratos que posibilitaron entrar en la tenencia no pueden considerarse existentes o vigentes, o porque tenga el carácter de mero tenedor precario o intruso (art. 676 del CPC)”. (CC0101 MP 124522 RSD-236-3 S 12-8-3, Juez CAZEAUX (SD) Desimone, Mario y Ot. c/ Fumoso, Fernando y/o quien resulte ocupante s/ Desalojo MAG. VOTANTES Cazeaux-Font-Azpelicueta; CC0101 MP 129546 RSD-308-4 S 3-8-4, Juez CAZEAUX (SD) Marcone, Salvador Guillermo y Ot. c/ Oldano, Hector Enrique s/ Desalojo MAG. VOTANTES: Cazeaux-Font-Azpelicueta) Asimismo, “La pretensión de desalojo es aquella que tiene por objeto recuperar el uso y goce de un inmueble que se encuentra ocupado por quienes carecen de título para ello, sea por una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso sin pretensiones a la posesión (art. 676 Cód. Proc.)”. “CC0203 LP, B 80341 RSD-29-95 S 31-3-95, Juez FIORI (SD) Oviedo, Samuel Alejandro c/ Jaita, Stella Maris y otros s/ Desalojo LLBA 1996, 173 MAG. VOTANTES: Fiori-Bissio”. Finalmente, y en concordancia con todo lo expuesto, “La acción de desalojo es una acción personal que tiene por objeto asegurar la libre disposición de los inmuebles al que tiene derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad por personas que entraron en su tenencia mediante actos o contratos que por cualquier causa no pueden ya considerarse existentes e, incluso, dicha acción puede intentarse aunque no exista un vínculo contractual determinado cuando un intruso, sin pretensiones posesorias, lo priva en todo o en parte del uso, goce o disfrute del inmueble”. (CC0203 LP, B 80341 RSD-29-95 S 31-3-95, Juez FIORI (SD) Oviedo, Samuel Alejandro c/ Jaita, Stella Maris y otros s/ Desalojo LLBA 1996, 173 MAG. VOTANTES: Fiori-Bissio) En razón de la Doctrina y Jurisprudencia citada, a más lo establecido en la Legislación vigente, efectivamente los intrusos y/u ocupantes de los inmuebles objetos de la acción incoada son los legitimados pasivos para la misma.

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INQUILINOS QUE QUIEREN QUEDARSE CON EL INMUEBLE ALQUILADO. INTERVENCION DE TITULO. FALTA DE PAGO DEL ALQUILER POR MAS DE DOS AÑOS. ACTOS POSESORIOS. Acción reivindicatoria

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Si los demandados han invocado haber “intervertido el título” de su ocupación, pasando a ser poseedores “animus domini” y no han aportado ninguna prueba, más allá de sus simples declamaciones, evidentemente dicha defensa no puede prosperar, siendo indisputable que quien pretende cambiar el título en cuya virtud se encuentra vinculado con la cosa, debe probarlo (art. 375 del C.P.C.C.). Evidentemente dicha defensa no puede prosperar.-
*********************************************************************************************
El art. 2353 del cód. civil consagra el principio de inmutabilidad de la causa de la relación real, que no puede ser cambiada por la mera voluntad del sujeto (“nadie puede cambiar por sí mismo”), prolongándose en el tiempo el emplazamiento originario (“ni por el transcurso del tiempo”). De modo que quien “comenzó a poseer por sí”, continúa en ese carácter mientras no pruebe que se ha convertido en tenedor (“ha comenzado a poseer por otro”).Y, quien comenzó su relación real como tenedor (“poseer por otro”), persiste en tal condición hasta tanto acredite que se transformó en poseedor (“mientras no se pruebe lo contrario”). La interversión del título no puede operarse por un acto de propia y exclusiva voluntad del sujeto -locador-, sino que es necesario que la misma se exteriorice por actos que no dejen lugar a la más mínima duda y que claramente revelen al público la decisión de alcanzar aquel propósito, ya sea por un acto jurídico que manifieste esa voluntad -art. 2387-, o por la expulsión violenta de la parte interesada o por actos exteriores que tienen por finalidad privar al poseedor de disponer de la cosa, produciendo ese efecto -art. 2455 y 2458 del Cód. Civil .-

si los demandados pueden acreditar fehacientemente que realizaron actos materiales que inequívocamente puedan llevar a concluir que intervirtieron el título que constituyó el derecho por el cual comenzaron a poseer en carácter de locatarios transcurrieron más de dos años desde esos actos posesorios el desalojo tendría que ser RECHAZADO.

Esto siempre y cuando, los actos posesorios sean acreditados fehacientemente en el expediente. En este sentido, el dejar de pagar el alquiler puede constituir un acto posesorio pero también un argumento válido para restituir el bien en tanto existe la causal de falta de pago que habilita el desalojo y la obligación de restituir -arts. 1197 y 1198 del C.C.). Existen otros actos que podrían haber realizado tales como refacciones, modificaciones, ampliaciones en la propiedad en cuestión. Pero estos actos también los podría haber realizado cualquier locatario con consentimiento del locador. Vos sabrás.

Si hace más de trece años que alquilan, es decir hubo renovaciones de alquileres sucesivamente, y hace menos de dos años dejaron de pagar el alquiler e invocan que comenzaron a poseer para sí existiendo obligación de restituir, ésta va a imperar. TIENEN QUE RESTITUIR y NO LES QUEDA OTRA. Si no fuera así, todo inquilino alegaría que dejó de pagar con fienes posesorios y agotarían la acción de desalojo.

Hay obligación de restituir desalojo prospera.
Hay actos posesorios acreditados, desalojo no prospera.

El tema de los servicios es vital porque una cosa es que acompañen servicios que en carácter de locatarios tendrían que haber abonado IGUAL y otra muy distinta es que acompañen impuestos que graven el bien, de los cuales al tener los comprobantes se presume que los realizaron ellos -aunque ellos no sean los titulares (vgr. ARBA)-. Estos últimos comprobantes son los que pueden hacer presumir que poseen animus domini pero siempre que exista prueba compuesta.

Si tienen obligación de restituir, éstos actos posesorios se acreditan en el expediente en la faz probatoria y no transcurrieron más de dos años de los mismos no importa la vía elegida. Si reconocen que existe un contrato pero rechazan la vía elegida -desalojo- sin haber acreditado actos posesorios entonces el desalojo prosperará. No importa que no hayas recurrido al juicio de reivindicación.

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LEY Nº 14.220.DESALOJO INMEDIATO POR FALTA DE PAGO O VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE LOCACIÓN

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LEY Nº 14.220

DESALOJO INMEDIATO POR FALTA DE PAGO O VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE LOCACIÓN

Ya se encuentra en vigencia la recientemente sancionada ley 14.220, que incorpora al Código Procesal, Civil y Comercial el art. 676 ter., que instituye un procedimiento abreviado para el desalojo del inmueble en forma inmediata, por falta de pago o vencimiento del contrato, a pedido del actor, bajo caución real, en la Provincia de Buenos Aires.

Con esta incorporación el locador puede peticionar la entrega anticipada del inmueble en cualquier etapa del proceso, luego de trabada la litis,-con la demanda debidamente notificada al accionado- tal como surge del art. 676 bis del C.P.C.C. de la Pcia. de Bs. As., mediante una caución real, que fijará el Juez actuante. Asimismo la norma estipula una multa de hasta la suma de Pesos Veinte Mil ($ 20.000,00), a favor del demandado para los casos en que el actor haya ocultado hechos o documentos referentes a la relación locativa, sin perjuicio de la ejecución de la caución citada precedentemente.

Con esta incorporación se busca evitar las innecesarias demoras en la recuperación de los inmuebles dados en locación y cuyos contratos han vencidos o fueron incumplidos.

De esta forma se lo dota al locador de herramientas rápidas y útiles para resguardar sus derechos, aspectos estos que originaron en su momento nuestro apoyo a la iniciativa.

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COTI: Res. 3101. Otras Reformas.

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COTI: Res. 3101. Otras Reformas.

En atención a la publicación en el Boletín Oficial de la Resolución de la AFIP 3101, hemos comunicado en Gacetilla Informativa anterior, el cambio a Pesos SEISCIENTOS MIL ($ 600.000), del importe a partir del cual es obligación informar a dicha Administración Federal. A continuación se detallan, además de la mencionada, otras reformas de importancia para su conocimiento, que introdujo la AFIP a la Resolución General 2371, sus modificatorias y complementarias.

1º) Aumenta, como ya hemos dicho, el importe a partir del cual obliga a los titulares, condóminos o inmobiliaria autorizada, a obtener el Código de Oferta de Transferencias de Inmuebles (COTI), pasando de $300.000 a $600.000.

2º) Agrega a la “base imponible del impuesto de sellos que graven la transmisión del bien” como parámetro junto con los que ya se encontraban vigentes, para tomar el importe mayor y determinar de esa forma, si dicho bien supera los $600.000.

3º) Con la Resolución anterior había tres (3) opciones para obtener el COTI: Por internet, por teléfono o por mensaje de texto (SMS). La Resolución 3101 solo permite la obtención por internet, y únicamente por inoperatividad de este sistema, puede hacerse por teléfono. Queda derogada la posibilidad de obtener el COTI por mensaje de texto (SMS).

4º) Entre los ejemplos de transferencias de inmuebles, incorpora a “las transferencias de bienes inmuebles o derechos sobre inmuebles a construir efectuadas a título de fiducia”. Es decir, incorpora a la transferencia que origina al contrato de fiducia. Anteriormente se incluía entre otras, a las adjudicaciones de bienes efectuados por los fideicomisos a los fiduciantes beneficiarios que constituye otra etapa de ese proceso.

5º) En lo demás, cambia algunos términos que no modifican el sentido de lo normado y adapta las referencias a la Resolución 2820 en lugar de la 2168 ya que la primera derogó a la última mencionada.

PRESIDENCIA, 23 de mayo de 2011.

J. Oscar Iglesias

PRESIDENTE

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LA LEY 19724 Y EL ORDEN PÚBLICO. Registro de los Contratos ( Art 12) Sanción por Incumplimiento.

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LA LEY 19724 Y EL ORDEN PÚBLICO

LAUREANO ARTURO MOREIRA

Desde la sanción de la ley 19724 se ha observado que numerosas empresas dedicadas a la comercialización de locales y departamentos en construcción omitiendo dar cumplimiento a los requisitos que establece para la celebración de los contratos a los que se aplica. En los hechos se ha generalizado una actitud indiferente en esta materia, originada en el desconocimiento de sus disposiciones o en un abierto incumplimiento de los deberes legales.
El importante acuerdo plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal pone las cosas en su lugar, y contiene un serio llamado de atención para quienes desarrollan actividades comprendidas en este régimen legal.
Cabe recordar que la ley 19724 impone la obligación de hacer constar en escritura pública la declaración de voluntad de afectar el inmueble a la comercialización por este sistema (art. 1º) debiendo gestionarse su toma de razón en el Registro Inmobiliario (art. 4º), donde también deben anotarse los boletos de compraventa y demás contratos en los que se prometa la enajenación de unidades en obra (art. 12).
La sanción que establece este artículo para el caso en que se omitan estas anotaciones consiste en que “los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero si a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros”.
Aunque no lo dice el texto legal, el fallo plenario remarca la imperatividad de estas normas, en cuyo cumplimiento está interesado el orden público.
Como consecuencia de ello se consideran irrenunciables los derechos que confiere a los adquirentes, con lo que se desbarata la posibilidad de hacer renuncias en los boletos a reclamar el cumplimiento de las disposiciones legales, expediente con lo que ingenuamente se ha pretendido eludir la ley en numerosos casos.
La falta de inscripción no afecta la validez de los contratos celebrados, sino que provoca su inoponibilidad respecto de terceros, e impide el ejercicio de los derechos del propietario contra el futuro adquirente, lo que se encuentra condicionado a la previa toma de razón.
Tan grave sanción es el mecanismo previsto por el legislador para asegurar el cumplimiento de los requisitos establecidos en esta materia: no condiciona la validez de los contratos no produce su nulidad, pero impide el ejercicio de las acciones de la parte vendedora.
Del voto de la mayoría surge con claridad que el propietario que no ha registrado la afectación ni los boletos de compraventa, no puede reclamar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la otra parte, como el pago del precio; y también está impedido de reclamar la resolución del contrato.
Nada expresa sobre la posibilidad de que oponga la exceptio non adimpleti contractus si es demandado por un comprador que no ha cumplido con sus prestaciones, como lo han sostenido Molinario y Adrogué (trabajo publicado en La Ley del 3 de abril de 1972) en posición que he compartido (“Aspectos principales del régimen prehorizontal”, Revista Notarial, La Plata, Nº 811, pág. 1497). Pero este tema puede quedar comprendido en la advertencia formulada por un sector de la mayoría que aprobó el acuerdo plenario, que se reserva la posibilidad de “considerar la conducta maliciosa o abusiva del adquirente, cuestión que por no estar incluida en la convocatoria al plenario, queda sin analizar”.
Según surge de los fundamentos del fallo, el comprador no necesita colocar en mora al vendedor que no registró el boleto para ampararse en la previsión del artículo 12: se trata de una situación similar a la que en doctrina se considera como de plazo esencial o de constitución en mora ex re, donde resulta innecesario el requerimiento.
Comparto esta conclusión que me parece indudable en la economía de esta ley.
Llama en cambio la atención el apasionado voto en disidencia de los doctores de Igarzábal y Vernengo Prack, que entienden que esta interpretación de la mayoría es de dudosa técnica, y especialmente cuando luego de quejarse de quienes abordan esta materia con desconocimiento de la realidad, afirman que es posible que el comprador “aun sin escritura de afectación puede inscribir sus boletos, su falta de inscripción le es imputable y su inactividad significa una renuncia a poder oponer su derecho a terceros que desconocen su contratación por falta de publicidad”.
He tenido oportunidad de señalar que la afectación establece el vínculo o incorporación de un inmueble al régimen prehorizontal, y que de ella depende la posterior registración de los contratos, ya que sin previa afectación no corresponde la toma de razón de estos contratos, ni aun a solicitud de los futuros adquirentes (trabajo antes citado, págs. 1508 y sigts.).
Estos pueden solicitar en cualquier tiempo la anotación de sus boletos, pero a condición de que se haya inscripto la afectación, que es un requisito indispensable y previo, ya que de la escritura de afectación y de los documentos anexos a ella surgirá la cantidad de unidades del edificio y sus características, la cantidad de pisos y demás circunstancias del edificio a construir.
Si pudiera seguirse el procedimiento aconsejado por los doctores Vernengo Prack y de Igarzábal, se podrían inscribir los boletos de unidades pertenecientes a edificios individualizados por su ubicación, sin precisar la cantidad de pisos del edificio, las características de las demás unidades, la superficie común, edificada o no, los servicios comunes, y todos los demás detalles que hacen al conjunto edilicio y que tienen indudable reflejo sobre el valor de la unidad sobre la que se contrata.
No debe, pues, olvidarse que las unidades integran un conjunto cuyas características deben estar previamente detalladas en la escritura de afectación y en la documentación anexa, la que, reitero, en el sistema de nuestra ley tendrá que incribirse ineludiblemente antes de que sea posible la registración de los boletos.
Finalmente, quiero advertir que de lo expuesto no podrá inferirse una adhesión al sistema de la llamada ley de prehorizontalidad, cuya crítica he formulado en otro trabajo (publicado en Revista del Notariado, Nº 756, pág. 1636).
Por otra parte, este acuerdo plenario lleva también a la conclusión de que en la contratación sobre locales y departamentos en obra no es suficiente el acuerdo de voluntades de las partes: la fuerza obligatoria del contrato requiere, además el cumplimiento de requisitos contractuales y registrales de carácter imperativo, porque en esta materia está seriamente comprometido el orden público

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Provincia de Bs As. Municipios. Reglamentación mediante Ordenanzas al uso e implementación de los sistemas de elevación, ascensores.

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Reglamentacion mediante Ordenanzas al uso e implementación de los sistemas de elevación, ascensores
MUNICIPALIDAD SAN ISIDRO, Provincia de Buenos Aires
Ordenanza 8406
Reglamentaciones varias sobre métodos de elevación y traslación. Acerca de las normativas y medidas de seguridad a implementar.
MUNICIPALIDAD DE LA MATANZA, Provincia de Buenos Aires
Ordenanza 10656
Considerando que conforme surge del Art. 24 de la citada normativa, el departamento el departamento ejecutivo es responsable de verificar el estricto cumplimiento de la referida ordenanza.
MUNICIPALIDAD DE MORON, Provincia de Buenos Aires
Decreto 1259-3
Decreto Nº 1083/03 Ordenanza Nº 5068/03
MUNICIPALIDAD DE MORENO, Provincia de Buenos Aires
Resolución 897/99
Requisitos escenciales de seguridad que deberan cumplimentar los ascensores y sus componentes que se fabrican en el país.
MUNICIPALIDAD DE BAHIA BLANCA
Ordenanza 3766/99
MUNICIPALIDAD DE LOMAS DE ZAMORA
Ordenanza
MUNICIPALIDAD DE MAR DEL PLATA
Ordenanza 16589 – Anexo 1
Ordenanza 16589 – Anexo 2
MUNICIPALIDAD DE VICENTE LOPEZ, Provincia de Buenos Aires
Ordenanza 10616
Ordenanza 14138
Ordenanza 14791
Reglamentación de Ascensores y Montacargas
MUNICIPALIDAD DE ROSARIO, Provincia de Santa Fe
Ordenanza 6035/95 (PDF)
Ordenanza y Reglamentación de la Municipalidad de Rosario

MUNICIPALIDAD DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES
Ordenanza 49308 / CjD / 95
Crea el Art. 3 . Conservación de ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, guarda mecanizada de vehículos y rampas móviles, en la sección 8, capítulo 10 del código de edificación. Libro de Inspeccón – Representante técnico – Conservador – Servicios a prestar y sus plazos correspondientes.
Código de Edificacion G.C.B.A
Punto 8.10 Ascensores
Código de Edificación Completo (PDF)

NORMATIVAS MERCOSUR
Norma NM 267-01 Mercosur
Requisitos de seguridad, construcción e instalación para ascensores hidráulicos de pasajeros.
NORMA ESPAÑOLA
NORMATIVA EUROPEA UNE-EN 81-2
Requisitos de seguridad, construcción e instalación para ascensores hidráulicos de pasajeros.
Versión oficial de la norma europea EN-81 2 de Agosto de 1998
MUNICIPALIDAD DE SAN MIGUEL, Provincia de Buenos Aires
Ordenanza Partido de San Miguel
Ordenanza para la conservacion de montacargas, guardas mecánicas y ascensores en el Partido de San Miguel
MUNICIPALIDAD DE CORDOBA
Adecuación por etapas (Anexo 2T)
Decreto 479-07
Ordenanza Nº 10950 05

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“ley Pierri”, programa de regulación de tierras,Ultima Ampliacion, Modificacion. Ley 24.374.

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La ley Pierri propuesta del ex presidente de la Cámara, autor de la iniciativa, apunta a regularizar la situación de quienes todavía no han podido escriturar y tienen la posesión “lícita” de una inmueble para uso familiar.

Ultima Modificación: Extensión a el 1 de enero del 2009
Tramite: En autoridad de aplicación que corresponda dependiendo del territorio, presentan formulario de Acogimiento al régimen. Tramite es Gratuito
Costo de la Escritura: deben pagar un 1% del valor del Inmueble
Requisitos: Vivienda Única y Familiar, posesión pacifica ininterrumpida durante al menos 3 años anterior a 1 de enero del 2009.

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BIEN DE FAMILIA: LEY 14394.BENEFICIARIOS.DESTINO DEL INMUEBLE.EFECTOS

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BIEN DE FAMILIA: LEY 14394

BENEFICIARIOS: No podrán ser otros que los que indica el artículo 36 de la Ley Nº 14.394 que dice “… el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieron con el constituyente”. y Decreto reglamentario 2979/60

DESTINO DEL INMUEBLE: Se podrá afectar la vivienda familiar, urbana o rural o el inmueble destinado a explotación por cuenta propia. Sólo puede afectarse un inmueble como bien de familia. En caso de que la vivienda comprendiera más de un lote, o de una unidad funcional podrá solicitarse la ampliación justificando la existencia de una unidad económica.

EFECTOS: El bien de familia no implica cambio en la titularidad del inmueble ni inscripción a favor de los beneficiarios. Su efecto es que el inmueble no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en caso de concurso o quiebra con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente al inmueble (art. 38 Ley 14.394).

Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble
Subsecretaria de Justicia y Registros Públicos
MINISTERIO DE GOBIERNO, JUSTICIA Y SEGURIDAD
Hilario Lagos 330 – (6300) Santa Rosa, La Pampa – Tel. (02954) 437391 y 428793 – regpropinmueble@lapampa.gov.ar
Página 1 de 8
LEY NACIONAL 14.394
LEY DE BIEN DE FAMILIA, EDAD DE MATRIMONIO.
AUSENCIA CON PRESUNCIÓN DE FALLECIMIENTO.
BUENOS AIRES, 14 DE DICIEMBRE DE 1954
BOLETIN OFICIAL, 30 DE DICIEMBRE DE 1954
REGLAMENTACION
Reglamentado por: Decreto Nacional 2.513/60 SANCION El Senado y la Cámara de Diputados
de la Nación Argentina, reunidos en Congreso, etc. SANCIONAN CON FUERZA DE LEY
OBSERVACIONES GENERALES
CANTIDAD DE ARTICULOS QUE COMPONEN LA NORMA 58 NRO. DE ART. QUE ESTABLECE
LA ENTRADA EN VIGENCIA 57 FECHA DE ENTRADA EN VIGENCIA 1954 03 30
TEMA
MATRIMONIO-MAYORIA DE EDAD-NULIDAD DE MATRIMONIO-AUSENCIA CON
PRESUNCION DE FALLECIMIENTO-CURADOR PROVISIONAL-MANDATOCOMPETENCIA-
INSCRIPCION REGISTRAL-PRENOTACION-LIQUIDACION DE LA SOCIEDAD
CONYUGAL-MINISTERIO PUBLICO-DEFENSOR DE POBRES, INCAPACES Y
AUSENTES-DECLARATORIA DE HEREDEROS-TESTAMENTO-DOMINIO-PARTICIONHEREDEROS
PREFERENTES-HEREDEROS CONCURRENTES-PETICION DE HERENCIABIEN
DE FAMILIA-BIENES INMUEBLES-FAMILIA: CONCEPTO-BIENES INEMBARGABLES-
DEBER DE COHABITACIONI
(artículos 1 al 13)
ARTICULO 1. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley 22.278
Art.12 Antecedentes: Decreto Ley 5.286/57 Art.12, Ley 21.338 Art.3
ARTICULO 2. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley 22.278
Art.12 Antecedentes: Decreto Ley 5.286/57 Art.13
ARTICULO 3. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley 22.278
Art.12 Antecedentes: Ley 21.338 Art.3
ARTICULO 4. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley 22.278
Art.12 Antecedentes: Decreto Ley 5.286/57 Art.14, Ley 21.338 Art.3
ARTICULO 5. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley 22.278
Art.12 Antecedentes: Decreto Ley 5.286/57 Art.15, Ley 21.338 Art.3
ARTICULO 6. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley 22.278
Art.12
ARTICULO 7. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley 22.278
Art.12 Antecedentes: Decreto Ley 5.286/57 Art.16
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ARTICULO 8. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley 22.278
Art.12 Antecedentes: Decreto Ley 5.286/57 Art.17, Ley 21.338 Art.3
ARTICULO 9. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley 22.278
Art.12 Antecedentes: Ley 21.338 Art.3
ARTICULO 10. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley
22.278 Art.12 Antecedentes: Ley 21.338 Art.3
ARTICULO 11. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley
22.278 Art.12 Antecedentes: Decreto Ley 5.286/57 Art.18
ARTICULO 12. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley
22.278 Art.12
ARTICULO 13. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley
22.278 Art.12 Antecedentes: Decreto Ley 5.286/57 Art.19
II (artículos 14 al 14)
ARTICULO 14. – Para contraer matrimonio se requiere que la mujer tenga 14 años cumplidos
y el hombre dieciséis. Podrá contraerse válidamente con edad menor cuando hubiera concebido
la mujer, de aquel con quien pretenda casarse. Podrá también obtenerse dispensa de la
edad en los supuestos contemplados en el ARTICULO 132 del Código Penal, la que será acordada
a pedido de los interesados por el juez de la causa, en las condiciones establecidas por
dicho artículo. El matrimonio celebrado en infracción a la edad mínima no podrá anularse si
los cónyuges hubiesen cohabitado después de llegar a la edad legal, ni cualquiera fuese la
edad, si la esposa hubiese concebido. Referencias Normativas: Código Penal Art.132 Observado
por: Ley 22.777 Art.3
III (artículos 15 al 32)
ARTICULO 15. – Cuando una persona hubiere desaparecido del lugar de su domicilio o residencia,
sin que de ella se tengan noticias y sin haber dejado apoderado, podrá el juez, a instancia
de parte interesada, designar un curador a sus bienes, siempre que el cuidado de éstos lo
exigiere. La misma regla se observará si, existiendo apoderado, sus poderes fueren insuficientes,
no desempeñare convenientemente el mandato, o éste hubiese caducado.
ARTICULO 16. – Será competente el juez del domicilio, o en su defecto, el de la última residencia
del ausente. Si éste no los hubiere tenido en el país o no fuesen conocidos, lo será el del
lugar en que existiesen bienes abandonados, o el que hubiese prevenido cuando dichos bienes
se encontrasen en diversas jurisdicciones.
ARTICULO 17. – Podrán pedir la declaración de ausencia y el nombramiento del curador el
ministerio público y toda persona que tuviere interés legítimo respecto de los bienes del ausente.
ARTICULO 18. – El presunto ausente será citado por edictos durante cinco días, y si vencido el
término no compareciese, se dará intervención al defensor oficial, o en su defecto se nombrará
defensor al ausente. El ministerio público será parte necesaria en el juicio. En caso de urgencia
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el juez podrá designar un administrador provisional o adoptar las medidas que las circunstancias
aconsejen.
ARTICULO 19. – Oído el defensor del ausente, y concurriendo los extremos legales, se declarará
la ausencia y se nombrará curador. Para esta designación serán preferidos los parientes
idóneos del ausente, en el siguiente orden: 1.El cónyuge, cuando conservase la vocación hereditaria,
o subsistiese la sociedad conyugal; 2. Los hijos; 3. El padre o la madre; 4. Los hermanos
y los tíos; 5. Los demás parientes en grado sucesible. Modificado por: Ley 23.264 Art.13
ARTICULO 20. – Las calidades personales, facultades y obligaciones del curador del ausente
se rigen por lo dispuesto en el Código Civil respecto de los tutores y curadores. Si antes de la
designación del curador se dedujeran acciones contra el ausente, le representará el defensor
cuyo nombramiento prevé el artículo 18.
ARTICULO 21. – Termina la cúratela de los ausentes declarados: 1. Por la presentación del
ausente, sea en persona o por apoderado; 2. Por la muerte del mismo; 3. Por su fallecimiento
presunto, judicialmente declarado.
ARTICULO 22. – La ausencia de una persona del lugar de su domicilio o residencia en la República,
haya o no dejado apoderado, sin que de ella se tenga noticia por el término de tres
años, causa la presunción de su fallecimiento. Ese plazo será contado desde la fecha de la última
noticia que se tuvo de la existencia del ausente.
ARTICULO 23. – Se presume también el fallecimiento de un ausente: 1) Cuando se hubiese
encontrado en el lugar de un incendio, terremoto, acción de guerra u otro suceso semejante,
susceptible de ocasionar la muerte, o hubiere participado en una empresa que implique el
mismo riesgo y que no se tuviere noticias de él por el término de dos años, contados desde el
día en que ocurrió, o pudo haber ocurrido el suceso; 2. Si encontrándose en una nave o aeronave
naufragada o perdida, no se tuviere noticia de su existencia por el término de seis meses
desde el día en que el suceso ocurrió o pudo haber ocurrido
ARTICULO 24. – En los casos de los artículos precedentes, podrán pedir la declaración del día
presuntivo del fallecimiento justificando los extremos legales y la realización de diligencias
tendientes a la averiguación de la existencia del ausente, todos los que tuvieren algún derecho
subordinado a la muerte de la persona de que se trate. La competencia del juez se regirá por
las normas del artículo 16.
ARTICULO 25. – El juez nombrará defensor al ausente o dará intervención al defensor oficial
cuando lo hubiere dentro de la jurisdicción y citará a aquél por edictos, una vez por mes, durante
seis meses. Designará, además, un curador a sus bienes siempre que no hubiese mandatario
con poderes suficientes, incluso el que prevé el artículo 19, o cuando por cualquier causa
aquél no desempeñase convenientemente el mandato.
ARTICULO 26. – Pasados los seis meses, recibida la prueba y oído el defensor, el juez, si
hubiere lugar a ello, declarará el fallecimiento presunto del ausente, fijará el día presuntivo de
su muerte y dispondrá la inscripción de la sentencia en el registro del estado civil de las personas)
La declaración de ausencia que prevé el artículo 19, no constituye presupuesto necesario
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de la declaración de fallecimiento, ni suple la comprobación de las diligencias realizadas, para
conocer el paradero del ausente.
ARTICULO 27. – Se fijará como día presuntivo del fallecimiento: 1. En el caso del artículo 22, el
último día del primer año y medio; 2. En el que prevé el artículo 23, inciso 1. el día del suceso
en que se encontró el ausente, y si no estuviese determinado, el día del término medio de la
época en que ocurrió o pudo haber ocurrido; 3. En los supuestos del artículo 23, inciso 2, el
último día en que se tuvo noticia del buque o aeronave perdido. Cuando fuere posible, la sentencia
determinará también la hora presuntiva del fallecimiento. En caso contrario, se tendrá
por sucedido a la expiración del día declarado como presuntivo del fallecimiento.
ARTICULO 28. – Dictada la declaratoria, el juez mandará abrir, si existiese, el testamento que
hubiese dejado el desaparecido. Los herederos al día presuntivo del fallecimiento y los legatarios,
o sus sucesores, recibirán los bienes del ausente, previa formación del inventario. El dominio
de los bienes del presunto fallecido se inscribirá en el registro correspondiente, con la
prenotación del caso, a nombre de los herederos o legatarios que podrán hacer partición de los
mismos, pero no enajenarlos ni gravarlos sin autorización judicial.
ARTICULO 29. – Si hecha la entrega de los bienes se presentase el ausente o se tuviese noticia
cierta de su existencia, aquella quedará sin efecto. Si se presentasen herederos preferentes o
concurrentes preferidos que justificasen su derecho a la época del fallecimiento presunto, podrán
reclamar la entrega de los bienes o la participación que les corresponda en los mismos,
según el caso. Sin perjuicio de lo dispuesto en los Artículos 1.307 y siguientes del Código Civil,
en los casos precedentes se aplicará a los frutos percibidos lo dispuesto respecto a los poseedores
de buena o mala fé. Referencias Normativas: Código Civil Art.1307
ARTICULO 30. – Transcurridos cinco años desde el día presuntivo del fallecimiento, u ochenta
años desde el nacimiento de la persona, quedará sin efecto la prenotación prescrita pudiendo
desde ese momento disponerse libremente de los bienes. Queda concluida y podrá liquidarse
la sociedad conyugal.
ARTICULO 31. – NOTA DE REDACCION: DEROGADO POR LEY 23.515 Derogado por: Ley
23.515 Art.9 Antecedentes: Decreto Ley 4.070/56 Art.1
ARTICULO 32. – Si el ausente reapareciese podrá reclamar la entrega de los bienes que existiesen
y en el estado en que se hallasen; los adquiridos con el valor de los que faltaren; el precio
que se adeudase de los que se hubiesen enajenado, y los frutos no consumidos. Si en iguales
circunstancias se presentasen herederos preferentes o concurrentes preferidos, podrán ejercer
la acción de petición de herencia. Regirá en ambos casos lo dispuesto respecto de las obligaciones
y derecho de las obligaciones y derechos del poseedor de buena o mala fe.
IV (artículos 33 al 33)
ARTICULO 33. – (Nota de redacción) (Modificatorio L. 340 Código Civil) Modifica a: Código
Civil Art.1307
V (artículos 34 al 50)
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ARTICULO 34. – Toda persona puede constituir en “bien de familia” un inmueble urbano o
rural de su propiedad cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia,
según normas que se establecerán reglamentariamente.
ARTICULO 35. – La constitución del “bien de familia” produce efecto a partir de su inscripción
en el Registro Inmobiliario correspondiente.
ARTICULO 36. – A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el propietario
y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus
parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el
constituyente.
ARTICULO 37. – El “bien de familia” no podrá ser enajenado ni objeto de legados o mejoras
testamentarias. Tampoco podrá ser gravado sin la conformidad del cónyuge; si éste se opusiere,
faltare o fuese incapaz, sólo podrá autorizarse el gravamen cuando mediare causa grave o
manifiesta utilidad para la familia.
ARTICULO 38. – El “bien de familia” no será susceptible de ejecución o embargo por deudas
posteriores a su inscripción como tal, ni aún en el caso de concurso o quiebra, con excepción de
las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes
constituidos con arreglo a lo dispuesto en el artículo 37, o créditos por construcción o
mejoras introducidas en la finca.
ARTICULO 39. – Serán embargables los frutos que produzca el bien en cuanto no sean indispensables
para satisfacer las necesidades de la familia. En ningún caso podrá afectar el embargo
más del cincuenta por ciento de los frutos.
ARTICULO 40. – El “bien de familia” estará exento del impuesto a las trasmisión gratuita por
causa de muerte en todo el territorio de la Nación cuando ella se opere en favor de las personas
mencionadas en el artículo 36 y siempre que no resultare desafectado dentro de los cinco
años de operada la trasmisión.
ARTICULO 41. – El propietario o su familia estarán obligados a habitar el bien o a explotar por
cuenta propia el inmueble o la industria en él existente, salvo excepciones que la autoridad de
aplicación podrá acordar sólo transitoriamente y por causas debidamente justificadas). Observado
por: Decreto Nacional 2.080/80 Art.168
ARTICULO 42. – La inscripción del “bien de familia” se gestionará, en jurisdicción nacional,
ante la autoridad administrativa que establezca el Poder Ejecutivo nacional. En lo que atañe a
inmuebles en las provincias, los poderes locales determinarán la autoridad que tendrá competencia
para intervenir en la gestión.
ARTICULO 43. – El solicitante deberá justificar su dominio sobre el inmueble y las circunstancias
previstas por los artículos 34 y 36 de esta ley, consignando nombre, edad, parentesco y
estado civil de los beneficiarios, así como los gravámenes que pesen sobre el inmueble. Si
hubiere condominio, la gestión deberá ser hecha por todos los copropietarios, justificando que
existe entre ellos el parentesco requerido por el artículo 36.
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ARTICULO 44. – Cuando se hubiere dispuesto por testamento la constitución de un “bien de
familia”, el juez de la sucesión, a pedido del cónyuge o, en su defecto, de la mayoría de los interesados,
ordenará la inscripción en el registro inmobiliario respectivo siempre que fuere procedente
con arreglo a las disposiciones de la presente ley. Si entre los beneficiarios hubiere
incapaces, la inscripción podrá ser solicitada por el asesor o dispuesta de oficio por el juez.
ARTICULO 45. – No podrá constituirse más de un “bien de familia”. Cuando alguien resultase
ser propietario único de dos o más bienes de familia, deberá optar por la subsistencia de uno
solo en ese carácter dentro del plazo que fija la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de
mantenerse como bien de familia el constituido en primer término.
ARTICULO 46. – Todos los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción del “bien
de familia” estarán exentos del impuesto de sellos, de derecho de oficina y de las tasas correspondientes
al Registro de la Propiedad, tanto nacionales como provinciales.
ARTICULO 47. – La autoridad administrativa estará obligada a prestar a los interesados, gratuitamente,
el asesoramiento y la colaboración necesarios para la realización de todos los trámites
relacionados con la constitución e inscripción del “bien de familia”. Si ello no obstante,
los interesados desearen la intervención de profesionales, los honorarios de éstos no podrán
exceder, en conjunto, del 1% de la valuación fiscal del inmueble para el pago de la contribución
territorial.
ARTICULO 48. – En los juicios referentes a la transmisión hereditaria del bien de familia, los
honorarios de los profesionales intervinientes no podrán superar al 3 % de la valuación fiscal,
rigiéndose por los principios generales la regulación referente a los demás bienes.
ARTICULO 49. – Procederá la desafectación del “bien de familia” y la cancelación de su inscripción
en el Registro Inmobiliario: a) A instancia del propietario, con la conformidad de su
cónyuge, a falta del cónyuge o si éste fuera incapaz, se admitirá el pedido siempre que el interés
familiar no resulte comprometido; b) A solicitud de la mayoría de los herederos, cuando el
“bien de familia” se hubiere constituido por testamento, salvo que medie disconformidad del
cónyuge supérstite o existan incapaces, caso en el cual el juez de la sucesión o la autoridad
competente resolverá lo que sea más conveniente para el interés familiar; c) A requerimiento
de la mayoría de los copartícipes, si hubiere condominio, computada en proporción a sus respectivas
partes; d) De oficio a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los
requisitos previstos en los artículos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos los beneficiarios; e)
En caso de expropiación, reivindicación, venta judicial decretada en ejecución autorizada por
esta ley o existencia de causa grave que justifique la desafectación a juicio de la autoridad
competente.
ARTICULO 50. – Contra las resoluciones de la autoridad administrativa que, en el orden nacional,
denieguen la inscripción del “bien de familia” o decidan controversias referentes a su
desafectación, gravamen u otras gestiones previstas en esta ley, podrá recurrirse en relación
ante el juez de lo civil en turno.
VI (artículos 51 al 58)
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ARTICULO 51. – Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión de
los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez años. Si se tratase de un bien determinado,
o de un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o cualquier
otro que constituya una unidad económica, el lapso de la indivisión podrá extenderse hasta
que todos los herederos alcancen la mayoría de edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez
años. Cualquier otro término superior al máximo permitido, se entenderá reducido a éste. El
juez podrá autorizar la división, total o parcial, a pedido de la parte interesada y sin esperar el
transcurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o razones de manifiesta
utilidad o interés legítimo de tercero.
ARTICULO 52. – Los herederos podrán convenir que la indivisión entre ellos perdure total o
parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de la partición temporaria
del uso y goce de los bienes entre los copartícipes. Si hubiere herederos incapaces, el convenio
concluido por sus representantes legales, no tendrá efecto hasta la homologación judicial. Estos
convenios podrán renovarse al término del lapso establecido. Cualquiera de los herederos podrá
pedir la división, antes del vencimiento del plazo, siempre que mediaren causas justificadas.
ARTICULO 53. – Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial,
agrícola, ganadero, minero, o de otra índole tal que constituya una unidad económica,
el cónyuge supérstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte, podrá oponerse a
la división del bien por un término máximo de diez años. A instancia de cualquiera de los
herederos, el juez podrá autorizar el cese de la indivisión antes del término fijado, si concurrieren
causas graves o de manifiesta utilidad económica que justificasen la decisión. Durante la
indivisión, la administración del establecimiento competerá al cónyuge sobreviviente. Lo dispuesto
en este artículo se aplicará igualmente a la casa habitación construida o adquirida con
fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de los
esposos.
ARTICULO 54. – La indivisión hereditaria no podrá oponerse a terceros sino a partir de su
inscripción en el registro respectivo
ARTICULO 55. – Durante la indivisión autorizada por la ley, los acreedores particulares de los
copropietarios no podrán ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal del mismo, pero sí podrán
cobrar sus créditos con las utilidades de la explotación correspondientes a su respectivo
deudor.
ARTICULO 56. – En los casos de indivisión de bienes hereditarios situados en la Capital Federal
o territorios nacionales, la Dirección General Impositiva, a pedido de los interesados, acordará
plazos especiales para el ingreso de impuesto a la trasmisión gratuita de bienes, sin interés,
con o sin fianza, los que en ningún caso excederán del término fijado a la indivisión ni de
cinco años, si dicho término fuera mayor. Si la división de la herencia tuviere lugar antes de
que transcurran los plazos indicados, éstos se considerarán vencidos y el saldo de impuesto
que se adeudare deberá ingresarse dentro del mes siguiente a aquel en el cual se hubiere proDirección
General del Registro de la Propiedad Inmueble
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ducido la división. El Poder Ejecutivo nacional gestionará de los gobiernos provinciales el
otorgamiento de franquicias análogas a las establecidas en este artículo.
ARTICULO 57. – La presente ley comenzará a regir a los noventa días de su publicación, quedando
a partir de entonces derogados los artículos 36, 37, 38 y 39 del Código Penal y todas las
disposiciones que y en cuanto se opusieron a ella. Deroga a: Código Penal Art.36, Código Penal
Art.36 al 39, Código Penal Art.37, Código Penal Art.38, Código Penal Art.39
ARTICULO 58. – Comuníquese al Poder Ejecutivo.
FIRMANTES
TEISAIRE – Reales – BENITEZ – Oliver

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LEY 19724 – PREHORIZONTALIDAD

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LEY 19724 – PREHORIZONTALIDAD

Afectación.

Artículo 1º – Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo, o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen.

Constancia de la escritura.

Artículo 2º – En la escritura a que se refiere el artículo anterior se dejará constancia de:

a) Estado de ocupación del inmueble.

b) Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier índole a la fecha de su otorgamiento.

c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenación, en un plazo cierto, de un número determinado de ellas, dicho plazo no podrá exceder de un año ni el número de unidades ser superior al 50%.

d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el artículo 3º de esta ley.

Escritura de afectación: recaudos.

Artículo 3º – Al otorgarse la escritura de afectación, el propietario del inmueble debe entregar al escribano la siguiente documentación que se agregará a aquélla:

a) Copia íntegra certificada del título de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido a la vista;

b) Plano de mensura debidamente aprobado;

c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobación por la autoridad competente;

d) Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título habilitante;

e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administración.

Asimismo se agregarán certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble y oficina catastral correspondiente en su caso, de los cuales resulten las condiciones de dominio del inmueble, sus restricciones, así como que éste y su propietario no están afectados por medidas cautelares. La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no impedirá la afectación, si el propietario acredita documentadamente en el mismo acto, que están cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca.

Anotación en el Registro.

Artículo 4º – La escritura de afectación se anotará en el Registro de la Propiedad Inmueble, y éste hará constar esa circunstancia en los certificados que expida.

Efectos.

La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de retracción o desafectación a que se refieren los artículos 6º y 7º.

Enajenación del inmueble.

La enajenación total o parcial del inmueble a terceros no afectará los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos estén registrados en la forma prevista en el artículo 12.

Testimonio de la escritura de afectación.

Artículo 5º – El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simple autenticada de la escritura de afectación, con certificado de la existencia de los elementos mencionados en el artículo 3º.

Retracción de la afectación.

Artículo 6º – La desafectación procederá en el supuesto previsto en el inciso c) del artículo 2º, cuando no se hubiere cumplido la condición. En tal caso, el propietario podrá retractar la afectación mediante declaración que constará en escritura pública, otorgada dentro de los 10 días de expirado el plazo establecido en la escritura de afectación, ante el mismo registro notarial, la que será anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble.

A dicha escritura el escribano interviniente agregará certificado expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble del que resulte que no existen contratos registrados, o de que su número no alcanza al mínimo previsto. También dejará constancia, en su caso, que han sido restituidas a los adquirentes las sumas entregadas como señas o anticipos, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento.

Desafectación.

Artículo 7º- El propietario también puede solicitar judicialmente la desafectación, si acredita sumariamente que:

a) Transcurridos 6 meses de registrada la afectación no ha enajenado unidades;

b) Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados;

c) Transcurrido un año de registrada la afectación, la obra no llegó a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa causa.

En los supuestos de los incisos b) y c) deberá asimismo acreditar que está debidamente asegurada la restitución a los adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento.

Publicidad de la afectación.

Artículo 8º – El propietario debe hacer constar la afectación del inmueble y su registración, número del registro notarial y fecha en que se efectuó:

a) En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible;

b) En toda oferta o invitación que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda a subdividir por el régimen de propiedad horizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodísticas, transmisiones radiotelefónicas, de televisión, proyecciones cinematográficas, colocación de afiches, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o cualquier otro procedimiento de difusión;

c) En los contratos que celebre a los fines de la enajenación o adjudicación de unidades.

Condiciones de publicidad de las ofertas.

Artículo 9º – Queda prohibido, en cualquier forma de oferta:

a) Anunciar el precio de venta, o parte de él, en forma que induzca a error, o no indicar el precio total si se menciona una parte;

b) Anunciar en forma incompleta los planes de financiación y plazos de pago;

c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiación por terceras personas o instituciones de crédito que no hayan sido efectivamente convenidos o acordados.

Deber de exhibición.

Artículo 10 – El propietario debe tener a disposición de los adquirentes de unidades:

a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorgó la escritura de afectación, de los elementos enumerados en el artículo 3º y de las escrituras de hipoteca;

b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble;

c) La información relativa al desarrollo material de la obra;

d) La información relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho de exigir la exhibición de los comprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al día aquellos servicios o impuestos puede retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravámenes, deduciéndolos de su deuda hacia el vendedor.

Deber de información.

Artículo 11 – Todas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la presente ley, están obligadas respecto de terceros a precisar:

a) Carácter en que actúan;

b) Identidad del propietario del inmueble;

c) La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse; los poderes que invoque y los instrumentos que lo acrediten.

Registro de los contratos.

Artículo 12 – El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato.

Preferencia de los contratos no registrados.

Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero si a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros.

La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado.

Especificaciones de los instrumentos.

Artículo 13 – Los contratos de enajenación o adjudicación de unidades deben contener:

a) Los siguientes datos de las partes:

1) Cuando se tratare de personas de existencia visible, su nombre, domicilio, estado civil, nacionalidad y número de documento de identidad;

2) Cuando se tratare de personas jurídicas, la razón social o denominación y el domicilio, acreditándose la existencia de la entidad, su inscripción en el Registro Público de Comercio cuando fuere exigible, y la representación de quienes comparecieren por ella.

En cualesquiera de los dos casos cuando se invocare mandato o representación, debe dejarse constancia del documento que lo pruebe.

b) Datos correspondientes al dominio de lo enajenado, con las constancias de su inscripción.

c) Constancia de la escritura de afectación, de su anotación y de que en poder del escribano obra copia simple certificada para el adquirente.

d) La individualización y características de la unidad enajenada, su ubicación y el porcentual estimado que se asigne a ella.

e) Forma de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas, el número de ellas y si son documentadas total o parcialmente en pagarés u otros títulos de crédito.

f) Plazo, monto y condiciones de los gravámenes que el propietario hubiere constituido o se proponga constituir y que afecten al inmueble.

g) El plazo y condiciones en que se otorgará la posesión.

h) En su caso, la condición prevista en el inciso c) del artículo 2º.

Redacción de los contratos.

Artículo 14 – Los contratos serán redactados en forma clara y fácilmente legible.

Las cláusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicación o intimación, o suspender su ejecución o la de la obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer excepciones, cláusulas compromisorias o de prórroga de la jurisdicción judicial, así como los supuestos previstos en los incisos f) y h) del artículo 13, sólo tendrán efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente en cláusula especial, firmada por éste.

Precio reajustable.

Artículo 15 – Todo supuesto de precio sometido a reajuste deberá constar en el contrato como cláusula especial de la que resulten con toda claridad los criterios aplicables. Es nula toda cláusula que deje librado el reajuste del precio a la voluntad del propietario, vendedor, constructor o a terceros vinculados a ellos, aunque actúen en calidad de árbitros.

Responsabilidad.

Artículo 16 – Todos los intervinientes en los contratos a que se refiere esta ley son solidaria e ilimitadamente responsables por la restitución de las señas o anticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad penal.

Cesión de contrato.

Artículo 17 – La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de una unidad en favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus obligaciones para con el propietario, mientras éste no dé su conformidad y la transferencia haya sido anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble.

La registración de las transferencias podrá ser requerida tanto por el propietario como por el cedente o el cesionario.

Regirá, en lo pertinente, lo previsto en los párrafos tercero y cuarto del artículo 12.

Rescisión o resolución.

Artículo 18 – La resolución o rescisión del contrato debe anotarse en el Registro de la Propiedad Inmueble. La omisión de dicho acto importa para el propietario la prohibición de disponer de la unidad.

Hipoteca del inmueble afectado.

Artículo 19 – Para gravar con derecho real de hipoteca un inmueble afectado, el propietario debe suministrar al eventual acreedor hipotecario:

a) El detalle de los saldos de precio de las unidades vendidas; si la obra se realiza por administración, el costo a cargo de los adquirentes de unidades y el estimativo de la parte que faltare realizar;

b) Nómina de los adquirentes de unidades cuyos contratos se encuentren anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble;

c) Constancia de que los adquirentes están fehacientemente notificados del propósito de hipotecar el inmueble, del monto y demás modalidades de la obligación a garantizar.

Estos extremos deben constar en la escritura de constitución del derecho real de hipoteca.

Constitución de hipoteca no prevista en los contratos.

Artículo 20 – La constitución de derecho real de hipoteca no prevista en los contratos de adjudicación o enajenación, no puede efectuarse si media oposición de adquirentes cuyos contratos estén anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sin perjuicio de ello el propietario podrá solicitar judicialmente autorización para constituir derecho real de hipoteca en favor de persona determinada si acreditara justa causa.

El juicio tramitará por vía sumarísima.

Ineficacia.

Artículo 21 – Los derechos reales constituidos por el propietario de un inmueble afectado en infracción a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e inoponibles a los adquirentes.

Créditos hipotecarios: derechos de los adquirentes.

Artículo 22 – Los adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el acreedor hipotecario les proporcionen información detallada por escrito sobre el cumplimiento de sus obligaciones recíprocas.

Todo adquirente tiene derecho a abonar directamente al acreedor hipotecario la parte proporcional que correspondiere a su unidad en caso de falta de pago por el propietario; en tal supuesto quedará subrogado de pleno derecho en el lugar, grado y prelación que correspondía al acreedor hipotecario y hasta la concurrencia de la suma pagada, la que podrá compensar con la que debiera al propietario.

En caso de ejecución, la misma no comprenderá las unidades cuyos adquirentes hayan ejercido el derecho que les otorga el párrafo anterior.

Cancelaciones parciales.

Artículo 23 – Al escriturarse cada unidad, el o los acreedores hipotecarios están obligados a otorgar cancelaciones parciales de las hipotecas globales que afecten al inmueble, por el monto que pudiera corresponder a cada unidad, previo pago de la parte proporcional de la hipoteca global que corresponda a dicha unidad, quedando está liberada de ese gravamen.

A los efectos de la determinación de las partes proporcionales que correspondan, se tendrán en cuenta los porcentuales establecidos en el proyecto de subdivisión.

Ejecución.

Artículo 24 – En caso de ejecución del inmueble afectado se aplican las siguientes reglas:

a) Cuando fuere por acreedores hipotecarios, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicación del bien si abonan al comprador en remate judicial, una vez aprobado éste, el precio obtenido, y todos los gastos que aquél hubiera efectivamente abonado, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento.

b) Si fuere por acreedores quirografarios y de no mediar concurso, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicación del inmueble si abonan el valor que corresponda al estado del bien. A estos efectos se practicará tasación especial por perito.

En ningún caso puede disponerse la venta judicial de inmuebles afectados sin previa notificación a los adquirentes con contratos debidamente registrados.

Administrador provisorio.

Artículo 25 – Terminada la construcción y aunque no medie tradición, el propietario convocará a los adquirentes con contratos debidamente registrados a una asamblea dentro de los 30 días de concluida aquélla, a fin de designar administrador provisorio, el que será elegido por simple mayoría. La mayoría se determinará según los porcentuales asignados a las respectivas unidades en el proyecto de subdivisión.

Expensas comunes.

Artículo 26 – Las expensas comunes se distribuirán de acuerdo con los porcentuales establecidos en el proyecto de reglamento de copropiedad y administración.

Intervención judicial.

Artículo 27 – A petición de los adquirentes de unidades que representen, por lo menos, 15% de valor total conforme a los porcentuales, el juez puede, si resultaren graves irregularidades y previo trámite sumario, designar en la administración de la obra a un interventor, a fin de controlar y prevenir el menoscabo de los bienes. Esta resolución será apelable al solo efecto devolutivo.

Aplicación provisoria del reglamento de copropiedad.

Artículo 28 – Mientras no se constituya definitivamente el consorcio, se aplicarán en cuanto sean compatibles, las disposiciones del proyecto de reglamento de copropiedad y administración previsto en el artículo 3º, inciso e).

Obras por administración.

Artículo 29 – Cuando la obra se realice por administración, siendo el costo a cargo de los adquirentes de unidades, serán aplicables, además de las disposiciones generales de esta ley, las contenidas en los artículos 15, último párrafo, 31 y 32.

Administrador: funciones.

Deberá designarse administrador en la forma prevista en el artículo 25, quien tendrá las obligaciones establecidas en el artículo 10 y deberá llevar la contabilidad de la obra.

Si se hubieren enajenado unidades cuyos porcentuales representen el 50% el administrador podrá ser removido por mayoría estimada conforme a dichos porcentuales.

Obras por administración: paralización.

Artículo 30 – Si la obra se paralizare durante más de 6 meses con imposibilidad de continuarse, por causas imputables al propietario, no estando éste en quiebra o concurso, los adquirentes pueden solicitar la adjudicación del inmueble en condominio, asumiendo las obligaciones contraídas por el propietario a los fines de la ejecución de la obra. La adjudicación se sustanciará por la vía del proceso sumario.

Obras por administración: rescisión del contrato con el constructor.

Artículo 31 – Si por causa imputable al constructor la obra se paraliza, el administrador o un número de adquirentes de unidades que representen el 10% del valor del inmueble pueden promover la rescisión del contrato con aquél.

La decisión se tomará por mayoría absoluta de adquirentes, calculada sobre el valor total del inmueble, aplicándose al efecto lo dispuesto en el artículo 1204 del Código Civil.

Penalidades.

Artículo 32 – Será reprimido con prisión de un mes a 2 años quien a sabiendas infrinja lo dispuesto en los artículos 1, 2, 3, 6 última parte, 8, incisos b) y c), 9, 10, 11 y 19.

Al que infrinja, dolosa o culposamente lo dispuesto en los artículos 8, inciso a), y 25, se le impondrá multa de tres mil pesos a diez mil pesos.

Se impondrá la misma pena de multa a todo aquel que infrinja culposamente lo dispuesto en los incisos b) y c) del artículo 8.

Falsedad documental.

Artículo 33 – Será reprimido con las penas establecidas en el artículo 293 del Código Penal, el que insertare o hiciera insertar en alguno de los documentos mencionados en los artículos 1, 3, 5 y 19 de esta ley, declaraciones falsas o hiciere falsamente los mismos, en todo o en parte, o adulterare uno verdadero.

Disposiciones de aplicación transitoria.

Artículo 34 – Hasta tanto los registros de la propiedad inmueble correspondientes a la jurisdicción de los inmuebles que quedan sometidos al régimen de la presente ley estén en condiciones de efectuar la registración a que se refiere el artículo 12, lo que no podrá exceder del 1 de febrero de 1973, los contratos de adquisición que se celebren serán puestos en conocimiento del escribano a cargo del registro notarial donde se haya otorgado la escritura de afectación.

En el supuesto del artículo 18, la rescisión o resolución debe ser registrada en el registro notarial interviniente. En el caso del artículo 19, inciso b), debe suministrarse nómina de los adquirentes cuyos contratos se encuentren registrados en el protocolo.

En el caso del artículo 24, el privilegio que se confiere lo será respecto de los adquirentes cuyos contratos estuvieren registrados en el protocolo.

Si el propietario revoca la designación del escribano efectuada por otorgamiento de la escritura de afectación, debe hacer constar la nueva designación juntamente con la originaria, en todos los elementos y actos detallados en el presente artículo y notificarla fehacientemente a los adquirentes cuyos boletos hayan sido registrados.

Obligaciones del escribano.

Artículo 35 – En los casos de aplicación del artículo 34, el escribano está obligado a:

a) Dejar constancia en su protocolo de los contratos de adquisición. La misma surtirá los efectos que por esta ley se atribuyen a la registración de los contratos en los registros de la propiedad inmueble;

b) En el caso del artículo 6, último párrafo, el escribano interviniente dejará constancia fehacientemente de la inexistencia de contratos registrados o de que su número no alcanza al mínimo previsto;

c) En el caso del artículo 10, inciso b), expedir detalle certificado de las unidades que se hubiesen enajenado y de su inscripción en el protocolo.

Penalidades.

Será reprimido con prisión de un mes o 2 años quien a sabiendas infrinja lo dispuesto en los incisos a) y b) de este artículo.

Ingreso de documentos a los registros.

Artículo 36 – A partir de la fecha en que los registros de la propiedad inmueble estén en condiciones de cumplir las funciones atribuidas por esta ley, los escribanos deberán ingresar en aquellos los contratos que hubiesen registrado dentro de los plazos que se establezcan en las respectivas reglamentaciones.

Derogación.

Artículo 37 – Derógase el decreto-ley 9.032/63.

Artículo 38.- De forma.

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