SE PUEDE DESALOJAR A UN INTRUSO OCUPANTE? y a un POSEEDOR?

Share

El juicio de desalojo tiene por fin la exclusión de cualquier ocupante de una propiedad cuya obligación de restituirla le sea exigible (Conf. Arazi, Roland “Derecho Procesal Civil y Comercial”, t. 1, pág.365) Por ello, esta acción se da contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restitución sea exigible; en consecuencia, no se da solamente contra quien tenga un relación de derecho que lo obligue a restituir, sino también ”CONTRA CUALQUIER OCUPANTE O TENEDOR A QUIEN SE LE PUEDA EXIGIR LA ENTREGA DE LA COSA”,
es decir, contra quien no pueda invocar un título válido para mantenerse en ella. Todo esto en razón de la amplitud de la fórmula utilizada por el Art. 676 segundo párrafo del Código Procesal Civil y Comercial de la Pcia. de Bs. As. Tiene dicho la jurisprudencia de nuestro tribunales que “Para el progreso de la acción de desalojo se requiere tanto que quién la ejercita tenga el derecho a la libre disposición del bien objeto de aquélla, como aquel contra quién va dirigida carezca de todo título a la ocupación; es decir, que el actor debe acreditar ser titular de un derecho que le permita exigir la devolución o restitución de la cosa, y, asimismo, que el accionado se encuentre obligado a restituirla, sea porque los actos o contratos que posibilitaron entrar en la tenencia no pueden considerarse existentes o vigentes, o porque tenga el carácter de mero tenedor precario o intruso (art. 676 del CPC)”. (CC0101 MP 124522 RSD-236-3 S 12-8-3, Juez CAZEAUX (SD) Desimone, Mario y Ot. c/ Fumoso, Fernando y/o quien resulte ocupante s/ Desalojo MAG. VOTANTES Cazeaux-Font-Azpelicueta; CC0101 MP 129546 RSD-308-4 S 3-8-4, Juez CAZEAUX (SD) Marcone, Salvador Guillermo y Ot. c/ Oldano, Hector Enrique s/ Desalojo MAG. VOTANTES: Cazeaux-Font-Azpelicueta) Asimismo, “La pretensión de desalojo es aquella que tiene por objeto recuperar el uso y goce de un inmueble que se encuentra ocupado por quienes carecen de título para ello, sea por una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso sin pretensiones a la posesión (art. 676 Cód. Proc.)”. “CC0203 LP, B 80341 RSD-29-95 S 31-3-95, Juez FIORI (SD) Oviedo, Samuel Alejandro c/ Jaita, Stella Maris y otros s/ Desalojo LLBA 1996, 173 MAG. VOTANTES: Fiori-Bissio”. Finalmente, y en concordancia con todo lo expuesto, “La acción de desalojo es una acción personal que tiene por objeto asegurar la libre disposición de los inmuebles al que tiene derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad por personas que entraron en su tenencia mediante actos o contratos que por cualquier causa no pueden ya considerarse existentes e, incluso, dicha acción puede intentarse aunque no exista un vínculo contractual determinado cuando un intruso, sin pretensiones posesorias, lo priva en todo o en parte del uso, goce o disfrute del inmueble”. (CC0203 LP, B 80341 RSD-29-95 S 31-3-95, Juez FIORI (SD) Oviedo, Samuel Alejandro c/ Jaita, Stella Maris y otros s/ Desalojo LLBA 1996, 173 MAG. VOTANTES: Fiori-Bissio) En razón de la Doctrina y Jurisprudencia citada, a más lo establecido en la Legislación vigente, efectivamente los intrusos y/u ocupantes de los inmuebles objetos de la acción incoada son los legitimados pasivos para la misma.

Share
Publicado en ADMINISTRADORES DE CONSORCIO, INMOBILIARIAS | 2 comentarios

INQUILINOS QUE QUIEREN QUEDARSE CON EL INMUEBLE ALQUILADO. INTERVENCION DE TITULO. FALTA DE PAGO DEL ALQUILER POR MAS DE DOS AÑOS. ACTOS POSESORIOS. Acción reivindicatoria

Share

Si los demandados han invocado haber “intervertido el título” de su ocupación, pasando a ser poseedores “animus domini” y no han aportado ninguna prueba, más allá de sus simples declamaciones, evidentemente dicha defensa no puede prosperar, siendo indisputable que quien pretende cambiar el título en cuya virtud se encuentra vinculado con la cosa, debe probarlo (art. 375 del C.P.C.C.). Evidentemente dicha defensa no puede prosperar.-
*********************************************************************************************
El art. 2353 del cód. civil consagra el principio de inmutabilidad de la causa de la relación real, que no puede ser cambiada por la mera voluntad del sujeto (“nadie puede cambiar por sí mismo”), prolongándose en el tiempo el emplazamiento originario (“ni por el transcurso del tiempo”). De modo que quien “comenzó a poseer por sí”, continúa en ese carácter mientras no pruebe que se ha convertido en tenedor (“ha comenzado a poseer por otro”).Y, quien comenzó su relación real como tenedor (“poseer por otro”), persiste en tal condición hasta tanto acredite que se transformó en poseedor (“mientras no se pruebe lo contrario”). La interversión del título no puede operarse por un acto de propia y exclusiva voluntad del sujeto -locador-, sino que es necesario que la misma se exteriorice por actos que no dejen lugar a la más mínima duda y que claramente revelen al público la decisión de alcanzar aquel propósito, ya sea por un acto jurídico que manifieste esa voluntad -art. 2387-, o por la expulsión violenta de la parte interesada o por actos exteriores que tienen por finalidad privar al poseedor de disponer de la cosa, produciendo ese efecto -art. 2455 y 2458 del Cód. Civil .-

si los demandados pueden acreditar fehacientemente que realizaron actos materiales que inequívocamente puedan llevar a concluir que intervirtieron el título que constituyó el derecho por el cual comenzaron a poseer en carácter de locatarios transcurrieron más de dos años desde esos actos posesorios el desalojo tendría que ser RECHAZADO.

Esto siempre y cuando, los actos posesorios sean acreditados fehacientemente en el expediente. En este sentido, el dejar de pagar el alquiler puede constituir un acto posesorio pero también un argumento válido para restituir el bien en tanto existe la causal de falta de pago que habilita el desalojo y la obligación de restituir -arts. 1197 y 1198 del C.C.). Existen otros actos que podrían haber realizado tales como refacciones, modificaciones, ampliaciones en la propiedad en cuestión. Pero estos actos también los podría haber realizado cualquier locatario con consentimiento del locador. Vos sabrás.

Si hace más de trece años que alquilan, es decir hubo renovaciones de alquileres sucesivamente, y hace menos de dos años dejaron de pagar el alquiler e invocan que comenzaron a poseer para sí existiendo obligación de restituir, ésta va a imperar. TIENEN QUE RESTITUIR y NO LES QUEDA OTRA. Si no fuera así, todo inquilino alegaría que dejó de pagar con fienes posesorios y agotarían la acción de desalojo.

Hay obligación de restituir desalojo prospera.
Hay actos posesorios acreditados, desalojo no prospera.

El tema de los servicios es vital porque una cosa es que acompañen servicios que en carácter de locatarios tendrían que haber abonado IGUAL y otra muy distinta es que acompañen impuestos que graven el bien, de los cuales al tener los comprobantes se presume que los realizaron ellos -aunque ellos no sean los titulares (vgr. ARBA)-. Estos últimos comprobantes son los que pueden hacer presumir que poseen animus domini pero siempre que exista prueba compuesta.

Si tienen obligación de restituir, éstos actos posesorios se acreditan en el expediente en la faz probatoria y no transcurrieron más de dos años de los mismos no importa la vía elegida. Si reconocen que existe un contrato pero rechazan la vía elegida -desalojo- sin haber acreditado actos posesorios entonces el desalojo prosperará. No importa que no hayas recurrido al juicio de reivindicación.

Share
Publicado en ADMINISTRADORES DE CONSORCIO, INMOBILIARIAS | Deja un comentario

LEY Nº 14.220.DESALOJO INMEDIATO POR FALTA DE PAGO O VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE LOCACIÓN

Share

LEY Nº 14.220

DESALOJO INMEDIATO POR FALTA DE PAGO O VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE LOCACIÓN

Ya se encuentra en vigencia la recientemente sancionada ley 14.220, que incorpora al Código Procesal, Civil y Comercial el art. 676 ter., que instituye un procedimiento abreviado para el desalojo del inmueble en forma inmediata, por falta de pago o vencimiento del contrato, a pedido del actor, bajo caución real, en la Provincia de Buenos Aires.

Con esta incorporación el locador puede peticionar la entrega anticipada del inmueble en cualquier etapa del proceso, luego de trabada la litis,-con la demanda debidamente notificada al accionado- tal como surge del art. 676 bis del C.P.C.C. de la Pcia. de Bs. As., mediante una caución real, que fijará el Juez actuante. Asimismo la norma estipula una multa de hasta la suma de Pesos Veinte Mil ($ 20.000,00), a favor del demandado para los casos en que el actor haya ocultado hechos o documentos referentes a la relación locativa, sin perjuicio de la ejecución de la caución citada precedentemente.

Con esta incorporación se busca evitar las innecesarias demoras en la recuperación de los inmuebles dados en locación y cuyos contratos han vencidos o fueron incumplidos.

De esta forma se lo dota al locador de herramientas rápidas y útiles para resguardar sus derechos, aspectos estos que originaron en su momento nuestro apoyo a la iniciativa.

Share
Publicado en INMOBILIARIAS | Deja un comentario

COTI: Res. 3101. Otras Reformas.

Share

COTI: Res. 3101. Otras Reformas.

En atención a la publicación en el Boletín Oficial de la Resolución de la AFIP 3101, hemos comunicado en Gacetilla Informativa anterior, el cambio a Pesos SEISCIENTOS MIL ($ 600.000), del importe a partir del cual es obligación informar a dicha Administración Federal. A continuación se detallan, además de la mencionada, otras reformas de importancia para su conocimiento, que introdujo la AFIP a la Resolución General 2371, sus modificatorias y complementarias.

1º) Aumenta, como ya hemos dicho, el importe a partir del cual obliga a los titulares, condóminos o inmobiliaria autorizada, a obtener el Código de Oferta de Transferencias de Inmuebles (COTI), pasando de $300.000 a $600.000.

2º) Agrega a la “base imponible del impuesto de sellos que graven la transmisión del bien” como parámetro junto con los que ya se encontraban vigentes, para tomar el importe mayor y determinar de esa forma, si dicho bien supera los $600.000.

3º) Con la Resolución anterior había tres (3) opciones para obtener el COTI: Por internet, por teléfono o por mensaje de texto (SMS). La Resolución 3101 solo permite la obtención por internet, y únicamente por inoperatividad de este sistema, puede hacerse por teléfono. Queda derogada la posibilidad de obtener el COTI por mensaje de texto (SMS).

4º) Entre los ejemplos de transferencias de inmuebles, incorpora a “las transferencias de bienes inmuebles o derechos sobre inmuebles a construir efectuadas a título de fiducia”. Es decir, incorpora a la transferencia que origina al contrato de fiducia. Anteriormente se incluía entre otras, a las adjudicaciones de bienes efectuados por los fideicomisos a los fiduciantes beneficiarios que constituye otra etapa de ese proceso.

5º) En lo demás, cambia algunos términos que no modifican el sentido de lo normado y adapta las referencias a la Resolución 2820 en lugar de la 2168 ya que la primera derogó a la última mencionada.

PRESIDENCIA, 23 de mayo de 2011.

J. Oscar Iglesias

PRESIDENTE

Share
Publicado en INMOBILIARIAS | Deja un comentario

LA LEY 19724 Y EL ORDEN PÚBLICO. Registro de los Contratos ( Art 12) Sanción por Incumplimiento.

Share

LA LEY 19724 Y EL ORDEN PÚBLICO

LAUREANO ARTURO MOREIRA

Desde la sanción de la ley 19724 se ha observado que numerosas empresas dedicadas a la comercialización de locales y departamentos en construcción omitiendo dar cumplimiento a los requisitos que establece para la celebración de los contratos a los que se aplica. En los hechos se ha generalizado una actitud indiferente en esta materia, originada en el desconocimiento de sus disposiciones o en un abierto incumplimiento de los deberes legales.
El importante acuerdo plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal pone las cosas en su lugar, y contiene un serio llamado de atención para quienes desarrollan actividades comprendidas en este régimen legal.
Cabe recordar que la ley 19724 impone la obligación de hacer constar en escritura pública la declaración de voluntad de afectar el inmueble a la comercialización por este sistema (art. 1º) debiendo gestionarse su toma de razón en el Registro Inmobiliario (art. 4º), donde también deben anotarse los boletos de compraventa y demás contratos en los que se prometa la enajenación de unidades en obra (art. 12).
La sanción que establece este artículo para el caso en que se omitan estas anotaciones consiste en que “los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero si a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros”.
Aunque no lo dice el texto legal, el fallo plenario remarca la imperatividad de estas normas, en cuyo cumplimiento está interesado el orden público.
Como consecuencia de ello se consideran irrenunciables los derechos que confiere a los adquirentes, con lo que se desbarata la posibilidad de hacer renuncias en los boletos a reclamar el cumplimiento de las disposiciones legales, expediente con lo que ingenuamente se ha pretendido eludir la ley en numerosos casos.
La falta de inscripción no afecta la validez de los contratos celebrados, sino que provoca su inoponibilidad respecto de terceros, e impide el ejercicio de los derechos del propietario contra el futuro adquirente, lo que se encuentra condicionado a la previa toma de razón.
Tan grave sanción es el mecanismo previsto por el legislador para asegurar el cumplimiento de los requisitos establecidos en esta materia: no condiciona la validez de los contratos no produce su nulidad, pero impide el ejercicio de las acciones de la parte vendedora.
Del voto de la mayoría surge con claridad que el propietario que no ha registrado la afectación ni los boletos de compraventa, no puede reclamar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la otra parte, como el pago del precio; y también está impedido de reclamar la resolución del contrato.
Nada expresa sobre la posibilidad de que oponga la exceptio non adimpleti contractus si es demandado por un comprador que no ha cumplido con sus prestaciones, como lo han sostenido Molinario y Adrogué (trabajo publicado en La Ley del 3 de abril de 1972) en posición que he compartido (“Aspectos principales del régimen prehorizontal”, Revista Notarial, La Plata, Nº 811, pág. 1497). Pero este tema puede quedar comprendido en la advertencia formulada por un sector de la mayoría que aprobó el acuerdo plenario, que se reserva la posibilidad de “considerar la conducta maliciosa o abusiva del adquirente, cuestión que por no estar incluida en la convocatoria al plenario, queda sin analizar”.
Según surge de los fundamentos del fallo, el comprador no necesita colocar en mora al vendedor que no registró el boleto para ampararse en la previsión del artículo 12: se trata de una situación similar a la que en doctrina se considera como de plazo esencial o de constitución en mora ex re, donde resulta innecesario el requerimiento.
Comparto esta conclusión que me parece indudable en la economía de esta ley.
Llama en cambio la atención el apasionado voto en disidencia de los doctores de Igarzábal y Vernengo Prack, que entienden que esta interpretación de la mayoría es de dudosa técnica, y especialmente cuando luego de quejarse de quienes abordan esta materia con desconocimiento de la realidad, afirman que es posible que el comprador “aun sin escritura de afectación puede inscribir sus boletos, su falta de inscripción le es imputable y su inactividad significa una renuncia a poder oponer su derecho a terceros que desconocen su contratación por falta de publicidad”.
He tenido oportunidad de señalar que la afectación establece el vínculo o incorporación de un inmueble al régimen prehorizontal, y que de ella depende la posterior registración de los contratos, ya que sin previa afectación no corresponde la toma de razón de estos contratos, ni aun a solicitud de los futuros adquirentes (trabajo antes citado, págs. 1508 y sigts.).
Estos pueden solicitar en cualquier tiempo la anotación de sus boletos, pero a condición de que se haya inscripto la afectación, que es un requisito indispensable y previo, ya que de la escritura de afectación y de los documentos anexos a ella surgirá la cantidad de unidades del edificio y sus características, la cantidad de pisos y demás circunstancias del edificio a construir.
Si pudiera seguirse el procedimiento aconsejado por los doctores Vernengo Prack y de Igarzábal, se podrían inscribir los boletos de unidades pertenecientes a edificios individualizados por su ubicación, sin precisar la cantidad de pisos del edificio, las características de las demás unidades, la superficie común, edificada o no, los servicios comunes, y todos los demás detalles que hacen al conjunto edilicio y que tienen indudable reflejo sobre el valor de la unidad sobre la que se contrata.
No debe, pues, olvidarse que las unidades integran un conjunto cuyas características deben estar previamente detalladas en la escritura de afectación y en la documentación anexa, la que, reitero, en el sistema de nuestra ley tendrá que incribirse ineludiblemente antes de que sea posible la registración de los boletos.
Finalmente, quiero advertir que de lo expuesto no podrá inferirse una adhesión al sistema de la llamada ley de prehorizontalidad, cuya crítica he formulado en otro trabajo (publicado en Revista del Notariado, Nº 756, pág. 1636).
Por otra parte, este acuerdo plenario lleva también a la conclusión de que en la contratación sobre locales y departamentos en obra no es suficiente el acuerdo de voluntades de las partes: la fuerza obligatoria del contrato requiere, además el cumplimiento de requisitos contractuales y registrales de carácter imperativo, porque en esta materia está seriamente comprometido el orden público

Share
Publicado en ADMINISTRADORES DE CONSORCIO, ARQUITECTOS (contratos de Arquitectos, Responsabilidad profesional, Vicios ocultos y redhibitorios ,Derecho Laboral en la Construccion), INMOBILIARIAS | 1 comentario

Provincia de Bs As. Municipios. Reglamentación mediante Ordenanzas al uso e implementación de los sistemas de elevación, ascensores.

Share

Reglamentacion mediante Ordenanzas al uso e implementación de los sistemas de elevación, ascensores
MUNICIPALIDAD SAN ISIDRO, Provincia de Buenos Aires
Ordenanza 8406
Reglamentaciones varias sobre métodos de elevación y traslación. Acerca de las normativas y medidas de seguridad a implementar.
MUNICIPALIDAD DE LA MATANZA, Provincia de Buenos Aires
Ordenanza 10656
Considerando que conforme surge del Art. 24 de la citada normativa, el departamento el departamento ejecutivo es responsable de verificar el estricto cumplimiento de la referida ordenanza.
MUNICIPALIDAD DE MORON, Provincia de Buenos Aires
Decreto 1259-3
Decreto Nº 1083/03 Ordenanza Nº 5068/03
MUNICIPALIDAD DE MORENO, Provincia de Buenos Aires
Resolución 897/99
Requisitos escenciales de seguridad que deberan cumplimentar los ascensores y sus componentes que se fabrican en el país.
MUNICIPALIDAD DE BAHIA BLANCA
Ordenanza 3766/99
MUNICIPALIDAD DE LOMAS DE ZAMORA
Ordenanza
MUNICIPALIDAD DE MAR DEL PLATA
Ordenanza 16589 – Anexo 1
Ordenanza 16589 – Anexo 2
MUNICIPALIDAD DE VICENTE LOPEZ, Provincia de Buenos Aires
Ordenanza 10616
Ordenanza 14138
Ordenanza 14791
Reglamentación de Ascensores y Montacargas
MUNICIPALIDAD DE ROSARIO, Provincia de Santa Fe
Ordenanza 6035/95 (PDF)
Ordenanza y Reglamentación de la Municipalidad de Rosario

MUNICIPALIDAD DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES
Ordenanza 49308 / CjD / 95
Crea el Art. 3 . Conservación de ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, guarda mecanizada de vehículos y rampas móviles, en la sección 8, capítulo 10 del código de edificación. Libro de Inspeccón – Representante técnico – Conservador – Servicios a prestar y sus plazos correspondientes.
Código de Edificacion G.C.B.A
Punto 8.10 Ascensores
Código de Edificación Completo (PDF)

NORMATIVAS MERCOSUR
Norma NM 267-01 Mercosur
Requisitos de seguridad, construcción e instalación para ascensores hidráulicos de pasajeros.
NORMA ESPAÑOLA
NORMATIVA EUROPEA UNE-EN 81-2
Requisitos de seguridad, construcción e instalación para ascensores hidráulicos de pasajeros.
Versión oficial de la norma europea EN-81 2 de Agosto de 1998
MUNICIPALIDAD DE SAN MIGUEL, Provincia de Buenos Aires
Ordenanza Partido de San Miguel
Ordenanza para la conservacion de montacargas, guardas mecánicas y ascensores en el Partido de San Miguel
MUNICIPALIDAD DE CORDOBA
Adecuación por etapas (Anexo 2T)
Decreto 479-07
Ordenanza Nº 10950 05

Share
Publicado en ADMINISTRADORES DE CONSORCIO, ARQUITECTOS (contratos de Arquitectos, Responsabilidad profesional, Vicios ocultos y redhibitorios ,Derecho Laboral en la Construccion) | Deja un comentario

“ley Pierri”, programa de regulación de tierras,Ultima Ampliacion, Modificacion. Ley 24.374.

Share

La ley Pierri propuesta del ex presidente de la Cámara, autor de la iniciativa, apunta a regularizar la situación de quienes todavía no han podido escriturar y tienen la posesión “lícita” de una inmueble para uso familiar.

Ultima Modificación: Extensión a el 1 de enero del 2009
Tramite: En autoridad de aplicación que corresponda dependiendo del territorio, presentan formulario de Acogimiento al régimen. Tramite es Gratuito
Costo de la Escritura: deben pagar un 1% del valor del Inmueble
Requisitos: Vivienda Única y Familiar, posesión pacifica ininterrumpida durante al menos 3 años anterior a 1 de enero del 2009.

Share
Publicado en ARQUITECTOS (contratos de Arquitectos, Responsabilidad profesional, Vicios ocultos y redhibitorios ,Derecho Laboral en la Construccion), INMOBILIARIAS | 237 comentarios

BIEN DE FAMILIA: LEY 14394.BENEFICIARIOS.DESTINO DEL INMUEBLE.EFECTOS

Share

BIEN DE FAMILIA: LEY 14394

BENEFICIARIOS: No podrán ser otros que los que indica el artículo 36 de la Ley Nº 14.394 que dice “… el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieron con el constituyente”. y Decreto reglamentario 2979/60

DESTINO DEL INMUEBLE: Se podrá afectar la vivienda familiar, urbana o rural o el inmueble destinado a explotación por cuenta propia. Sólo puede afectarse un inmueble como bien de familia. En caso de que la vivienda comprendiera más de un lote, o de una unidad funcional podrá solicitarse la ampliación justificando la existencia de una unidad económica.

EFECTOS: El bien de familia no implica cambio en la titularidad del inmueble ni inscripción a favor de los beneficiarios. Su efecto es que el inmueble no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en caso de concurso o quiebra con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente al inmueble (art. 38 Ley 14.394).

Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble
Subsecretaria de Justicia y Registros Públicos
MINISTERIO DE GOBIERNO, JUSTICIA Y SEGURIDAD
Hilario Lagos 330 – (6300) Santa Rosa, La Pampa – Tel. (02954) 437391 y 428793 – regpropinmueble@lapampa.gov.ar
Página 1 de 8
LEY NACIONAL 14.394
LEY DE BIEN DE FAMILIA, EDAD DE MATRIMONIO.
AUSENCIA CON PRESUNCIÓN DE FALLECIMIENTO.
BUENOS AIRES, 14 DE DICIEMBRE DE 1954
BOLETIN OFICIAL, 30 DE DICIEMBRE DE 1954
REGLAMENTACION
Reglamentado por: Decreto Nacional 2.513/60 SANCION El Senado y la Cámara de Diputados
de la Nación Argentina, reunidos en Congreso, etc. SANCIONAN CON FUERZA DE LEY
OBSERVACIONES GENERALES
CANTIDAD DE ARTICULOS QUE COMPONEN LA NORMA 58 NRO. DE ART. QUE ESTABLECE
LA ENTRADA EN VIGENCIA 57 FECHA DE ENTRADA EN VIGENCIA 1954 03 30
TEMA
MATRIMONIO-MAYORIA DE EDAD-NULIDAD DE MATRIMONIO-AUSENCIA CON
PRESUNCION DE FALLECIMIENTO-CURADOR PROVISIONAL-MANDATOCOMPETENCIA-
INSCRIPCION REGISTRAL-PRENOTACION-LIQUIDACION DE LA SOCIEDAD
CONYUGAL-MINISTERIO PUBLICO-DEFENSOR DE POBRES, INCAPACES Y
AUSENTES-DECLARATORIA DE HEREDEROS-TESTAMENTO-DOMINIO-PARTICIONHEREDEROS
PREFERENTES-HEREDEROS CONCURRENTES-PETICION DE HERENCIABIEN
DE FAMILIA-BIENES INMUEBLES-FAMILIA: CONCEPTO-BIENES INEMBARGABLES-
DEBER DE COHABITACIONI
(artículos 1 al 13)
ARTICULO 1. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley 22.278
Art.12 Antecedentes: Decreto Ley 5.286/57 Art.12, Ley 21.338 Art.3
ARTICULO 2. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley 22.278
Art.12 Antecedentes: Decreto Ley 5.286/57 Art.13
ARTICULO 3. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley 22.278
Art.12 Antecedentes: Ley 21.338 Art.3
ARTICULO 4. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley 22.278
Art.12 Antecedentes: Decreto Ley 5.286/57 Art.14, Ley 21.338 Art.3
ARTICULO 5. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley 22.278
Art.12 Antecedentes: Decreto Ley 5.286/57 Art.15, Ley 21.338 Art.3
ARTICULO 6. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley 22.278
Art.12
ARTICULO 7. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley 22.278
Art.12 Antecedentes: Decreto Ley 5.286/57 Art.16
Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble
Subsecretaria de Justicia y Registros Públicos
MINISTERIO DE GOBIERNO, JUSTICIA Y SEGURIDAD
Hilario Lagos 330 – (6300) Santa Rosa, La Pampa – Tel. (02954) 437391 y 428793 – regpropinmueble@lapampa.gov.ar
Página 2 de 8
ARTICULO 8. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley 22.278
Art.12 Antecedentes: Decreto Ley 5.286/57 Art.17, Ley 21.338 Art.3
ARTICULO 9. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley 22.278
Art.12 Antecedentes: Ley 21.338 Art.3
ARTICULO 10. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley
22.278 Art.12 Antecedentes: Ley 21.338 Art.3
ARTICULO 11. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley
22.278 Art.12 Antecedentes: Decreto Ley 5.286/57 Art.18
ARTICULO 12. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley
22.278 Art.12
ARTICULO 13. – (Nota de redacción) DEROGADO POR LEY 22.278 ) Derogado por: Ley
22.278 Art.12 Antecedentes: Decreto Ley 5.286/57 Art.19
II (artículos 14 al 14)
ARTICULO 14. – Para contraer matrimonio se requiere que la mujer tenga 14 años cumplidos
y el hombre dieciséis. Podrá contraerse válidamente con edad menor cuando hubiera concebido
la mujer, de aquel con quien pretenda casarse. Podrá también obtenerse dispensa de la
edad en los supuestos contemplados en el ARTICULO 132 del Código Penal, la que será acordada
a pedido de los interesados por el juez de la causa, en las condiciones establecidas por
dicho artículo. El matrimonio celebrado en infracción a la edad mínima no podrá anularse si
los cónyuges hubiesen cohabitado después de llegar a la edad legal, ni cualquiera fuese la
edad, si la esposa hubiese concebido. Referencias Normativas: Código Penal Art.132 Observado
por: Ley 22.777 Art.3
III (artículos 15 al 32)
ARTICULO 15. – Cuando una persona hubiere desaparecido del lugar de su domicilio o residencia,
sin que de ella se tengan noticias y sin haber dejado apoderado, podrá el juez, a instancia
de parte interesada, designar un curador a sus bienes, siempre que el cuidado de éstos lo
exigiere. La misma regla se observará si, existiendo apoderado, sus poderes fueren insuficientes,
no desempeñare convenientemente el mandato, o éste hubiese caducado.
ARTICULO 16. – Será competente el juez del domicilio, o en su defecto, el de la última residencia
del ausente. Si éste no los hubiere tenido en el país o no fuesen conocidos, lo será el del
lugar en que existiesen bienes abandonados, o el que hubiese prevenido cuando dichos bienes
se encontrasen en diversas jurisdicciones.
ARTICULO 17. – Podrán pedir la declaración de ausencia y el nombramiento del curador el
ministerio público y toda persona que tuviere interés legítimo respecto de los bienes del ausente.
ARTICULO 18. – El presunto ausente será citado por edictos durante cinco días, y si vencido el
término no compareciese, se dará intervención al defensor oficial, o en su defecto se nombrará
defensor al ausente. El ministerio público será parte necesaria en el juicio. En caso de urgencia
Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble
Subsecretaria de Justicia y Registros Públicos
MINISTERIO DE GOBIERNO, JUSTICIA Y SEGURIDAD
Hilario Lagos 330 – (6300) Santa Rosa, La Pampa – Tel. (02954) 437391 y 428793 – regpropinmueble@lapampa.gov.ar
Página 3 de 8
el juez podrá designar un administrador provisional o adoptar las medidas que las circunstancias
aconsejen.
ARTICULO 19. – Oído el defensor del ausente, y concurriendo los extremos legales, se declarará
la ausencia y se nombrará curador. Para esta designación serán preferidos los parientes
idóneos del ausente, en el siguiente orden: 1.El cónyuge, cuando conservase la vocación hereditaria,
o subsistiese la sociedad conyugal; 2. Los hijos; 3. El padre o la madre; 4. Los hermanos
y los tíos; 5. Los demás parientes en grado sucesible. Modificado por: Ley 23.264 Art.13
ARTICULO 20. – Las calidades personales, facultades y obligaciones del curador del ausente
se rigen por lo dispuesto en el Código Civil respecto de los tutores y curadores. Si antes de la
designación del curador se dedujeran acciones contra el ausente, le representará el defensor
cuyo nombramiento prevé el artículo 18.
ARTICULO 21. – Termina la cúratela de los ausentes declarados: 1. Por la presentación del
ausente, sea en persona o por apoderado; 2. Por la muerte del mismo; 3. Por su fallecimiento
presunto, judicialmente declarado.
ARTICULO 22. – La ausencia de una persona del lugar de su domicilio o residencia en la República,
haya o no dejado apoderado, sin que de ella se tenga noticia por el término de tres
años, causa la presunción de su fallecimiento. Ese plazo será contado desde la fecha de la última
noticia que se tuvo de la existencia del ausente.
ARTICULO 23. – Se presume también el fallecimiento de un ausente: 1) Cuando se hubiese
encontrado en el lugar de un incendio, terremoto, acción de guerra u otro suceso semejante,
susceptible de ocasionar la muerte, o hubiere participado en una empresa que implique el
mismo riesgo y que no se tuviere noticias de él por el término de dos años, contados desde el
día en que ocurrió, o pudo haber ocurrido el suceso; 2. Si encontrándose en una nave o aeronave
naufragada o perdida, no se tuviere noticia de su existencia por el término de seis meses
desde el día en que el suceso ocurrió o pudo haber ocurrido
ARTICULO 24. – En los casos de los artículos precedentes, podrán pedir la declaración del día
presuntivo del fallecimiento justificando los extremos legales y la realización de diligencias
tendientes a la averiguación de la existencia del ausente, todos los que tuvieren algún derecho
subordinado a la muerte de la persona de que se trate. La competencia del juez se regirá por
las normas del artículo 16.
ARTICULO 25. – El juez nombrará defensor al ausente o dará intervención al defensor oficial
cuando lo hubiere dentro de la jurisdicción y citará a aquél por edictos, una vez por mes, durante
seis meses. Designará, además, un curador a sus bienes siempre que no hubiese mandatario
con poderes suficientes, incluso el que prevé el artículo 19, o cuando por cualquier causa
aquél no desempeñase convenientemente el mandato.
ARTICULO 26. – Pasados los seis meses, recibida la prueba y oído el defensor, el juez, si
hubiere lugar a ello, declarará el fallecimiento presunto del ausente, fijará el día presuntivo de
su muerte y dispondrá la inscripción de la sentencia en el registro del estado civil de las personas)
La declaración de ausencia que prevé el artículo 19, no constituye presupuesto necesario
Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble
Subsecretaria de Justicia y Registros Públicos
MINISTERIO DE GOBIERNO, JUSTICIA Y SEGURIDAD
Hilario Lagos 330 – (6300) Santa Rosa, La Pampa – Tel. (02954) 437391 y 428793 – regpropinmueble@lapampa.gov.ar
Página 4 de 8
de la declaración de fallecimiento, ni suple la comprobación de las diligencias realizadas, para
conocer el paradero del ausente.
ARTICULO 27. – Se fijará como día presuntivo del fallecimiento: 1. En el caso del artículo 22, el
último día del primer año y medio; 2. En el que prevé el artículo 23, inciso 1. el día del suceso
en que se encontró el ausente, y si no estuviese determinado, el día del término medio de la
época en que ocurrió o pudo haber ocurrido; 3. En los supuestos del artículo 23, inciso 2, el
último día en que se tuvo noticia del buque o aeronave perdido. Cuando fuere posible, la sentencia
determinará también la hora presuntiva del fallecimiento. En caso contrario, se tendrá
por sucedido a la expiración del día declarado como presuntivo del fallecimiento.
ARTICULO 28. – Dictada la declaratoria, el juez mandará abrir, si existiese, el testamento que
hubiese dejado el desaparecido. Los herederos al día presuntivo del fallecimiento y los legatarios,
o sus sucesores, recibirán los bienes del ausente, previa formación del inventario. El dominio
de los bienes del presunto fallecido se inscribirá en el registro correspondiente, con la
prenotación del caso, a nombre de los herederos o legatarios que podrán hacer partición de los
mismos, pero no enajenarlos ni gravarlos sin autorización judicial.
ARTICULO 29. – Si hecha la entrega de los bienes se presentase el ausente o se tuviese noticia
cierta de su existencia, aquella quedará sin efecto. Si se presentasen herederos preferentes o
concurrentes preferidos que justificasen su derecho a la época del fallecimiento presunto, podrán
reclamar la entrega de los bienes o la participación que les corresponda en los mismos,
según el caso. Sin perjuicio de lo dispuesto en los Artículos 1.307 y siguientes del Código Civil,
en los casos precedentes se aplicará a los frutos percibidos lo dispuesto respecto a los poseedores
de buena o mala fé. Referencias Normativas: Código Civil Art.1307
ARTICULO 30. – Transcurridos cinco años desde el día presuntivo del fallecimiento, u ochenta
años desde el nacimiento de la persona, quedará sin efecto la prenotación prescrita pudiendo
desde ese momento disponerse libremente de los bienes. Queda concluida y podrá liquidarse
la sociedad conyugal.
ARTICULO 31. – NOTA DE REDACCION: DEROGADO POR LEY 23.515 Derogado por: Ley
23.515 Art.9 Antecedentes: Decreto Ley 4.070/56 Art.1
ARTICULO 32. – Si el ausente reapareciese podrá reclamar la entrega de los bienes que existiesen
y en el estado en que se hallasen; los adquiridos con el valor de los que faltaren; el precio
que se adeudase de los que se hubiesen enajenado, y los frutos no consumidos. Si en iguales
circunstancias se presentasen herederos preferentes o concurrentes preferidos, podrán ejercer
la acción de petición de herencia. Regirá en ambos casos lo dispuesto respecto de las obligaciones
y derecho de las obligaciones y derechos del poseedor de buena o mala fe.
IV (artículos 33 al 33)
ARTICULO 33. – (Nota de redacción) (Modificatorio L. 340 Código Civil) Modifica a: Código
Civil Art.1307
V (artículos 34 al 50)
Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble
Subsecretaria de Justicia y Registros Públicos
MINISTERIO DE GOBIERNO, JUSTICIA Y SEGURIDAD
Hilario Lagos 330 – (6300) Santa Rosa, La Pampa – Tel. (02954) 437391 y 428793 – regpropinmueble@lapampa.gov.ar
Página 5 de 8
ARTICULO 34. – Toda persona puede constituir en “bien de familia” un inmueble urbano o
rural de su propiedad cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia,
según normas que se establecerán reglamentariamente.
ARTICULO 35. – La constitución del “bien de familia” produce efecto a partir de su inscripción
en el Registro Inmobiliario correspondiente.
ARTICULO 36. – A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el propietario
y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus
parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el
constituyente.
ARTICULO 37. – El “bien de familia” no podrá ser enajenado ni objeto de legados o mejoras
testamentarias. Tampoco podrá ser gravado sin la conformidad del cónyuge; si éste se opusiere,
faltare o fuese incapaz, sólo podrá autorizarse el gravamen cuando mediare causa grave o
manifiesta utilidad para la familia.
ARTICULO 38. – El “bien de familia” no será susceptible de ejecución o embargo por deudas
posteriores a su inscripción como tal, ni aún en el caso de concurso o quiebra, con excepción de
las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes
constituidos con arreglo a lo dispuesto en el artículo 37, o créditos por construcción o
mejoras introducidas en la finca.
ARTICULO 39. – Serán embargables los frutos que produzca el bien en cuanto no sean indispensables
para satisfacer las necesidades de la familia. En ningún caso podrá afectar el embargo
más del cincuenta por ciento de los frutos.
ARTICULO 40. – El “bien de familia” estará exento del impuesto a las trasmisión gratuita por
causa de muerte en todo el territorio de la Nación cuando ella se opere en favor de las personas
mencionadas en el artículo 36 y siempre que no resultare desafectado dentro de los cinco
años de operada la trasmisión.
ARTICULO 41. – El propietario o su familia estarán obligados a habitar el bien o a explotar por
cuenta propia el inmueble o la industria en él existente, salvo excepciones que la autoridad de
aplicación podrá acordar sólo transitoriamente y por causas debidamente justificadas). Observado
por: Decreto Nacional 2.080/80 Art.168
ARTICULO 42. – La inscripción del “bien de familia” se gestionará, en jurisdicción nacional,
ante la autoridad administrativa que establezca el Poder Ejecutivo nacional. En lo que atañe a
inmuebles en las provincias, los poderes locales determinarán la autoridad que tendrá competencia
para intervenir en la gestión.
ARTICULO 43. – El solicitante deberá justificar su dominio sobre el inmueble y las circunstancias
previstas por los artículos 34 y 36 de esta ley, consignando nombre, edad, parentesco y
estado civil de los beneficiarios, así como los gravámenes que pesen sobre el inmueble. Si
hubiere condominio, la gestión deberá ser hecha por todos los copropietarios, justificando que
existe entre ellos el parentesco requerido por el artículo 36.
Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble
Subsecretaria de Justicia y Registros Públicos
MINISTERIO DE GOBIERNO, JUSTICIA Y SEGURIDAD
Hilario Lagos 330 – (6300) Santa Rosa, La Pampa – Tel. (02954) 437391 y 428793 – regpropinmueble@lapampa.gov.ar
Página 6 de 8
ARTICULO 44. – Cuando se hubiere dispuesto por testamento la constitución de un “bien de
familia”, el juez de la sucesión, a pedido del cónyuge o, en su defecto, de la mayoría de los interesados,
ordenará la inscripción en el registro inmobiliario respectivo siempre que fuere procedente
con arreglo a las disposiciones de la presente ley. Si entre los beneficiarios hubiere
incapaces, la inscripción podrá ser solicitada por el asesor o dispuesta de oficio por el juez.
ARTICULO 45. – No podrá constituirse más de un “bien de familia”. Cuando alguien resultase
ser propietario único de dos o más bienes de familia, deberá optar por la subsistencia de uno
solo en ese carácter dentro del plazo que fija la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de
mantenerse como bien de familia el constituido en primer término.
ARTICULO 46. – Todos los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción del “bien
de familia” estarán exentos del impuesto de sellos, de derecho de oficina y de las tasas correspondientes
al Registro de la Propiedad, tanto nacionales como provinciales.
ARTICULO 47. – La autoridad administrativa estará obligada a prestar a los interesados, gratuitamente,
el asesoramiento y la colaboración necesarios para la realización de todos los trámites
relacionados con la constitución e inscripción del “bien de familia”. Si ello no obstante,
los interesados desearen la intervención de profesionales, los honorarios de éstos no podrán
exceder, en conjunto, del 1% de la valuación fiscal del inmueble para el pago de la contribución
territorial.
ARTICULO 48. – En los juicios referentes a la transmisión hereditaria del bien de familia, los
honorarios de los profesionales intervinientes no podrán superar al 3 % de la valuación fiscal,
rigiéndose por los principios generales la regulación referente a los demás bienes.
ARTICULO 49. – Procederá la desafectación del “bien de familia” y la cancelación de su inscripción
en el Registro Inmobiliario: a) A instancia del propietario, con la conformidad de su
cónyuge, a falta del cónyuge o si éste fuera incapaz, se admitirá el pedido siempre que el interés
familiar no resulte comprometido; b) A solicitud de la mayoría de los herederos, cuando el
“bien de familia” se hubiere constituido por testamento, salvo que medie disconformidad del
cónyuge supérstite o existan incapaces, caso en el cual el juez de la sucesión o la autoridad
competente resolverá lo que sea más conveniente para el interés familiar; c) A requerimiento
de la mayoría de los copartícipes, si hubiere condominio, computada en proporción a sus respectivas
partes; d) De oficio a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los
requisitos previstos en los artículos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos los beneficiarios; e)
En caso de expropiación, reivindicación, venta judicial decretada en ejecución autorizada por
esta ley o existencia de causa grave que justifique la desafectación a juicio de la autoridad
competente.
ARTICULO 50. – Contra las resoluciones de la autoridad administrativa que, en el orden nacional,
denieguen la inscripción del “bien de familia” o decidan controversias referentes a su
desafectación, gravamen u otras gestiones previstas en esta ley, podrá recurrirse en relación
ante el juez de lo civil en turno.
VI (artículos 51 al 58)
Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble
Subsecretaria de Justicia y Registros Públicos
MINISTERIO DE GOBIERNO, JUSTICIA Y SEGURIDAD
Hilario Lagos 330 – (6300) Santa Rosa, La Pampa – Tel. (02954) 437391 y 428793 – regpropinmueble@lapampa.gov.ar
Página 7 de 8
ARTICULO 51. – Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión de
los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez años. Si se tratase de un bien determinado,
o de un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o cualquier
otro que constituya una unidad económica, el lapso de la indivisión podrá extenderse hasta
que todos los herederos alcancen la mayoría de edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez
años. Cualquier otro término superior al máximo permitido, se entenderá reducido a éste. El
juez podrá autorizar la división, total o parcial, a pedido de la parte interesada y sin esperar el
transcurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o razones de manifiesta
utilidad o interés legítimo de tercero.
ARTICULO 52. – Los herederos podrán convenir que la indivisión entre ellos perdure total o
parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de la partición temporaria
del uso y goce de los bienes entre los copartícipes. Si hubiere herederos incapaces, el convenio
concluido por sus representantes legales, no tendrá efecto hasta la homologación judicial. Estos
convenios podrán renovarse al término del lapso establecido. Cualquiera de los herederos podrá
pedir la división, antes del vencimiento del plazo, siempre que mediaren causas justificadas.
ARTICULO 53. – Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial,
agrícola, ganadero, minero, o de otra índole tal que constituya una unidad económica,
el cónyuge supérstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte, podrá oponerse a
la división del bien por un término máximo de diez años. A instancia de cualquiera de los
herederos, el juez podrá autorizar el cese de la indivisión antes del término fijado, si concurrieren
causas graves o de manifiesta utilidad económica que justificasen la decisión. Durante la
indivisión, la administración del establecimiento competerá al cónyuge sobreviviente. Lo dispuesto
en este artículo se aplicará igualmente a la casa habitación construida o adquirida con
fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de los
esposos.
ARTICULO 54. – La indivisión hereditaria no podrá oponerse a terceros sino a partir de su
inscripción en el registro respectivo
ARTICULO 55. – Durante la indivisión autorizada por la ley, los acreedores particulares de los
copropietarios no podrán ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal del mismo, pero sí podrán
cobrar sus créditos con las utilidades de la explotación correspondientes a su respectivo
deudor.
ARTICULO 56. – En los casos de indivisión de bienes hereditarios situados en la Capital Federal
o territorios nacionales, la Dirección General Impositiva, a pedido de los interesados, acordará
plazos especiales para el ingreso de impuesto a la trasmisión gratuita de bienes, sin interés,
con o sin fianza, los que en ningún caso excederán del término fijado a la indivisión ni de
cinco años, si dicho término fuera mayor. Si la división de la herencia tuviere lugar antes de
que transcurran los plazos indicados, éstos se considerarán vencidos y el saldo de impuesto
que se adeudare deberá ingresarse dentro del mes siguiente a aquel en el cual se hubiere proDirección
General del Registro de la Propiedad Inmueble
Subsecretaria de Justicia y Registros Públicos
MINISTERIO DE GOBIERNO, JUSTICIA Y SEGURIDAD
Hilario Lagos 330 – (6300) Santa Rosa, La Pampa – Tel. (02954) 437391 y 428793 – regpropinmueble@lapampa.gov.ar
Página 8 de 8
ducido la división. El Poder Ejecutivo nacional gestionará de los gobiernos provinciales el
otorgamiento de franquicias análogas a las establecidas en este artículo.
ARTICULO 57. – La presente ley comenzará a regir a los noventa días de su publicación, quedando
a partir de entonces derogados los artículos 36, 37, 38 y 39 del Código Penal y todas las
disposiciones que y en cuanto se opusieron a ella. Deroga a: Código Penal Art.36, Código Penal
Art.36 al 39, Código Penal Art.37, Código Penal Art.38, Código Penal Art.39
ARTICULO 58. – Comuníquese al Poder Ejecutivo.
FIRMANTES
TEISAIRE – Reales – BENITEZ – Oliver

Share
Publicado en ADMINISTRADORES DE CONSORCIO, ARQUITECTOS (contratos de Arquitectos, Responsabilidad profesional, Vicios ocultos y redhibitorios ,Derecho Laboral en la Construccion), INMOBILIARIAS | Deja un comentario

LEY 19724 – PREHORIZONTALIDAD

Share

LEY 19724 – PREHORIZONTALIDAD

Afectación.

Artículo 1º – Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo, o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen.

Constancia de la escritura.

Artículo 2º – En la escritura a que se refiere el artículo anterior se dejará constancia de:

a) Estado de ocupación del inmueble.

b) Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier índole a la fecha de su otorgamiento.

c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenación, en un plazo cierto, de un número determinado de ellas, dicho plazo no podrá exceder de un año ni el número de unidades ser superior al 50%.

d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el artículo 3º de esta ley.

Escritura de afectación: recaudos.

Artículo 3º – Al otorgarse la escritura de afectación, el propietario del inmueble debe entregar al escribano la siguiente documentación que se agregará a aquélla:

a) Copia íntegra certificada del título de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido a la vista;

b) Plano de mensura debidamente aprobado;

c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobación por la autoridad competente;

d) Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título habilitante;

e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administración.

Asimismo se agregarán certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble y oficina catastral correspondiente en su caso, de los cuales resulten las condiciones de dominio del inmueble, sus restricciones, así como que éste y su propietario no están afectados por medidas cautelares. La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no impedirá la afectación, si el propietario acredita documentadamente en el mismo acto, que están cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca.

Anotación en el Registro.

Artículo 4º – La escritura de afectación se anotará en el Registro de la Propiedad Inmueble, y éste hará constar esa circunstancia en los certificados que expida.

Efectos.

La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de retracción o desafectación a que se refieren los artículos 6º y 7º.

Enajenación del inmueble.

La enajenación total o parcial del inmueble a terceros no afectará los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos estén registrados en la forma prevista en el artículo 12.

Testimonio de la escritura de afectación.

Artículo 5º – El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simple autenticada de la escritura de afectación, con certificado de la existencia de los elementos mencionados en el artículo 3º.

Retracción de la afectación.

Artículo 6º – La desafectación procederá en el supuesto previsto en el inciso c) del artículo 2º, cuando no se hubiere cumplido la condición. En tal caso, el propietario podrá retractar la afectación mediante declaración que constará en escritura pública, otorgada dentro de los 10 días de expirado el plazo establecido en la escritura de afectación, ante el mismo registro notarial, la que será anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble.

A dicha escritura el escribano interviniente agregará certificado expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble del que resulte que no existen contratos registrados, o de que su número no alcanza al mínimo previsto. También dejará constancia, en su caso, que han sido restituidas a los adquirentes las sumas entregadas como señas o anticipos, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento.

Desafectación.

Artículo 7º- El propietario también puede solicitar judicialmente la desafectación, si acredita sumariamente que:

a) Transcurridos 6 meses de registrada la afectación no ha enajenado unidades;

b) Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados;

c) Transcurrido un año de registrada la afectación, la obra no llegó a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa causa.

En los supuestos de los incisos b) y c) deberá asimismo acreditar que está debidamente asegurada la restitución a los adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento.

Publicidad de la afectación.

Artículo 8º – El propietario debe hacer constar la afectación del inmueble y su registración, número del registro notarial y fecha en que se efectuó:

a) En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible;

b) En toda oferta o invitación que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda a subdividir por el régimen de propiedad horizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodísticas, transmisiones radiotelefónicas, de televisión, proyecciones cinematográficas, colocación de afiches, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o cualquier otro procedimiento de difusión;

c) En los contratos que celebre a los fines de la enajenación o adjudicación de unidades.

Condiciones de publicidad de las ofertas.

Artículo 9º – Queda prohibido, en cualquier forma de oferta:

a) Anunciar el precio de venta, o parte de él, en forma que induzca a error, o no indicar el precio total si se menciona una parte;

b) Anunciar en forma incompleta los planes de financiación y plazos de pago;

c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiación por terceras personas o instituciones de crédito que no hayan sido efectivamente convenidos o acordados.

Deber de exhibición.

Artículo 10 – El propietario debe tener a disposición de los adquirentes de unidades:

a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorgó la escritura de afectación, de los elementos enumerados en el artículo 3º y de las escrituras de hipoteca;

b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble;

c) La información relativa al desarrollo material de la obra;

d) La información relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho de exigir la exhibición de los comprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al día aquellos servicios o impuestos puede retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravámenes, deduciéndolos de su deuda hacia el vendedor.

Deber de información.

Artículo 11 – Todas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la presente ley, están obligadas respecto de terceros a precisar:

a) Carácter en que actúan;

b) Identidad del propietario del inmueble;

c) La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse; los poderes que invoque y los instrumentos que lo acrediten.

Registro de los contratos.

Artículo 12 – El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato.

Preferencia de los contratos no registrados.

Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero si a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros.

La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado.

Especificaciones de los instrumentos.

Artículo 13 – Los contratos de enajenación o adjudicación de unidades deben contener:

a) Los siguientes datos de las partes:

1) Cuando se tratare de personas de existencia visible, su nombre, domicilio, estado civil, nacionalidad y número de documento de identidad;

2) Cuando se tratare de personas jurídicas, la razón social o denominación y el domicilio, acreditándose la existencia de la entidad, su inscripción en el Registro Público de Comercio cuando fuere exigible, y la representación de quienes comparecieren por ella.

En cualesquiera de los dos casos cuando se invocare mandato o representación, debe dejarse constancia del documento que lo pruebe.

b) Datos correspondientes al dominio de lo enajenado, con las constancias de su inscripción.

c) Constancia de la escritura de afectación, de su anotación y de que en poder del escribano obra copia simple certificada para el adquirente.

d) La individualización y características de la unidad enajenada, su ubicación y el porcentual estimado que se asigne a ella.

e) Forma de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas, el número de ellas y si son documentadas total o parcialmente en pagarés u otros títulos de crédito.

f) Plazo, monto y condiciones de los gravámenes que el propietario hubiere constituido o se proponga constituir y que afecten al inmueble.

g) El plazo y condiciones en que se otorgará la posesión.

h) En su caso, la condición prevista en el inciso c) del artículo 2º.

Redacción de los contratos.

Artículo 14 – Los contratos serán redactados en forma clara y fácilmente legible.

Las cláusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicación o intimación, o suspender su ejecución o la de la obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer excepciones, cláusulas compromisorias o de prórroga de la jurisdicción judicial, así como los supuestos previstos en los incisos f) y h) del artículo 13, sólo tendrán efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente en cláusula especial, firmada por éste.

Precio reajustable.

Artículo 15 – Todo supuesto de precio sometido a reajuste deberá constar en el contrato como cláusula especial de la que resulten con toda claridad los criterios aplicables. Es nula toda cláusula que deje librado el reajuste del precio a la voluntad del propietario, vendedor, constructor o a terceros vinculados a ellos, aunque actúen en calidad de árbitros.

Responsabilidad.

Artículo 16 – Todos los intervinientes en los contratos a que se refiere esta ley son solidaria e ilimitadamente responsables por la restitución de las señas o anticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad penal.

Cesión de contrato.

Artículo 17 – La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de una unidad en favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus obligaciones para con el propietario, mientras éste no dé su conformidad y la transferencia haya sido anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble.

La registración de las transferencias podrá ser requerida tanto por el propietario como por el cedente o el cesionario.

Regirá, en lo pertinente, lo previsto en los párrafos tercero y cuarto del artículo 12.

Rescisión o resolución.

Artículo 18 – La resolución o rescisión del contrato debe anotarse en el Registro de la Propiedad Inmueble. La omisión de dicho acto importa para el propietario la prohibición de disponer de la unidad.

Hipoteca del inmueble afectado.

Artículo 19 – Para gravar con derecho real de hipoteca un inmueble afectado, el propietario debe suministrar al eventual acreedor hipotecario:

a) El detalle de los saldos de precio de las unidades vendidas; si la obra se realiza por administración, el costo a cargo de los adquirentes de unidades y el estimativo de la parte que faltare realizar;

b) Nómina de los adquirentes de unidades cuyos contratos se encuentren anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble;

c) Constancia de que los adquirentes están fehacientemente notificados del propósito de hipotecar el inmueble, del monto y demás modalidades de la obligación a garantizar.

Estos extremos deben constar en la escritura de constitución del derecho real de hipoteca.

Constitución de hipoteca no prevista en los contratos.

Artículo 20 – La constitución de derecho real de hipoteca no prevista en los contratos de adjudicación o enajenación, no puede efectuarse si media oposición de adquirentes cuyos contratos estén anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sin perjuicio de ello el propietario podrá solicitar judicialmente autorización para constituir derecho real de hipoteca en favor de persona determinada si acreditara justa causa.

El juicio tramitará por vía sumarísima.

Ineficacia.

Artículo 21 – Los derechos reales constituidos por el propietario de un inmueble afectado en infracción a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e inoponibles a los adquirentes.

Créditos hipotecarios: derechos de los adquirentes.

Artículo 22 – Los adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el acreedor hipotecario les proporcionen información detallada por escrito sobre el cumplimiento de sus obligaciones recíprocas.

Todo adquirente tiene derecho a abonar directamente al acreedor hipotecario la parte proporcional que correspondiere a su unidad en caso de falta de pago por el propietario; en tal supuesto quedará subrogado de pleno derecho en el lugar, grado y prelación que correspondía al acreedor hipotecario y hasta la concurrencia de la suma pagada, la que podrá compensar con la que debiera al propietario.

En caso de ejecución, la misma no comprenderá las unidades cuyos adquirentes hayan ejercido el derecho que les otorga el párrafo anterior.

Cancelaciones parciales.

Artículo 23 – Al escriturarse cada unidad, el o los acreedores hipotecarios están obligados a otorgar cancelaciones parciales de las hipotecas globales que afecten al inmueble, por el monto que pudiera corresponder a cada unidad, previo pago de la parte proporcional de la hipoteca global que corresponda a dicha unidad, quedando está liberada de ese gravamen.

A los efectos de la determinación de las partes proporcionales que correspondan, se tendrán en cuenta los porcentuales establecidos en el proyecto de subdivisión.

Ejecución.

Artículo 24 – En caso de ejecución del inmueble afectado se aplican las siguientes reglas:

a) Cuando fuere por acreedores hipotecarios, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicación del bien si abonan al comprador en remate judicial, una vez aprobado éste, el precio obtenido, y todos los gastos que aquél hubiera efectivamente abonado, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento.

b) Si fuere por acreedores quirografarios y de no mediar concurso, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicación del inmueble si abonan el valor que corresponda al estado del bien. A estos efectos se practicará tasación especial por perito.

En ningún caso puede disponerse la venta judicial de inmuebles afectados sin previa notificación a los adquirentes con contratos debidamente registrados.

Administrador provisorio.

Artículo 25 – Terminada la construcción y aunque no medie tradición, el propietario convocará a los adquirentes con contratos debidamente registrados a una asamblea dentro de los 30 días de concluida aquélla, a fin de designar administrador provisorio, el que será elegido por simple mayoría. La mayoría se determinará según los porcentuales asignados a las respectivas unidades en el proyecto de subdivisión.

Expensas comunes.

Artículo 26 – Las expensas comunes se distribuirán de acuerdo con los porcentuales establecidos en el proyecto de reglamento de copropiedad y administración.

Intervención judicial.

Artículo 27 – A petición de los adquirentes de unidades que representen, por lo menos, 15% de valor total conforme a los porcentuales, el juez puede, si resultaren graves irregularidades y previo trámite sumario, designar en la administración de la obra a un interventor, a fin de controlar y prevenir el menoscabo de los bienes. Esta resolución será apelable al solo efecto devolutivo.

Aplicación provisoria del reglamento de copropiedad.

Artículo 28 – Mientras no se constituya definitivamente el consorcio, se aplicarán en cuanto sean compatibles, las disposiciones del proyecto de reglamento de copropiedad y administración previsto en el artículo 3º, inciso e).

Obras por administración.

Artículo 29 – Cuando la obra se realice por administración, siendo el costo a cargo de los adquirentes de unidades, serán aplicables, además de las disposiciones generales de esta ley, las contenidas en los artículos 15, último párrafo, 31 y 32.

Administrador: funciones.

Deberá designarse administrador en la forma prevista en el artículo 25, quien tendrá las obligaciones establecidas en el artículo 10 y deberá llevar la contabilidad de la obra.

Si se hubieren enajenado unidades cuyos porcentuales representen el 50% el administrador podrá ser removido por mayoría estimada conforme a dichos porcentuales.

Obras por administración: paralización.

Artículo 30 – Si la obra se paralizare durante más de 6 meses con imposibilidad de continuarse, por causas imputables al propietario, no estando éste en quiebra o concurso, los adquirentes pueden solicitar la adjudicación del inmueble en condominio, asumiendo las obligaciones contraídas por el propietario a los fines de la ejecución de la obra. La adjudicación se sustanciará por la vía del proceso sumario.

Obras por administración: rescisión del contrato con el constructor.

Artículo 31 – Si por causa imputable al constructor la obra se paraliza, el administrador o un número de adquirentes de unidades que representen el 10% del valor del inmueble pueden promover la rescisión del contrato con aquél.

La decisión se tomará por mayoría absoluta de adquirentes, calculada sobre el valor total del inmueble, aplicándose al efecto lo dispuesto en el artículo 1204 del Código Civil.

Penalidades.

Artículo 32 – Será reprimido con prisión de un mes a 2 años quien a sabiendas infrinja lo dispuesto en los artículos 1, 2, 3, 6 última parte, 8, incisos b) y c), 9, 10, 11 y 19.

Al que infrinja, dolosa o culposamente lo dispuesto en los artículos 8, inciso a), y 25, se le impondrá multa de tres mil pesos a diez mil pesos.

Se impondrá la misma pena de multa a todo aquel que infrinja culposamente lo dispuesto en los incisos b) y c) del artículo 8.

Falsedad documental.

Artículo 33 – Será reprimido con las penas establecidas en el artículo 293 del Código Penal, el que insertare o hiciera insertar en alguno de los documentos mencionados en los artículos 1, 3, 5 y 19 de esta ley, declaraciones falsas o hiciere falsamente los mismos, en todo o en parte, o adulterare uno verdadero.

Disposiciones de aplicación transitoria.

Artículo 34 – Hasta tanto los registros de la propiedad inmueble correspondientes a la jurisdicción de los inmuebles que quedan sometidos al régimen de la presente ley estén en condiciones de efectuar la registración a que se refiere el artículo 12, lo que no podrá exceder del 1 de febrero de 1973, los contratos de adquisición que se celebren serán puestos en conocimiento del escribano a cargo del registro notarial donde se haya otorgado la escritura de afectación.

En el supuesto del artículo 18, la rescisión o resolución debe ser registrada en el registro notarial interviniente. En el caso del artículo 19, inciso b), debe suministrarse nómina de los adquirentes cuyos contratos se encuentren registrados en el protocolo.

En el caso del artículo 24, el privilegio que se confiere lo será respecto de los adquirentes cuyos contratos estuvieren registrados en el protocolo.

Si el propietario revoca la designación del escribano efectuada por otorgamiento de la escritura de afectación, debe hacer constar la nueva designación juntamente con la originaria, en todos los elementos y actos detallados en el presente artículo y notificarla fehacientemente a los adquirentes cuyos boletos hayan sido registrados.

Obligaciones del escribano.

Artículo 35 – En los casos de aplicación del artículo 34, el escribano está obligado a:

a) Dejar constancia en su protocolo de los contratos de adquisición. La misma surtirá los efectos que por esta ley se atribuyen a la registración de los contratos en los registros de la propiedad inmueble;

b) En el caso del artículo 6, último párrafo, el escribano interviniente dejará constancia fehacientemente de la inexistencia de contratos registrados o de que su número no alcanza al mínimo previsto;

c) En el caso del artículo 10, inciso b), expedir detalle certificado de las unidades que se hubiesen enajenado y de su inscripción en el protocolo.

Penalidades.

Será reprimido con prisión de un mes o 2 años quien a sabiendas infrinja lo dispuesto en los incisos a) y b) de este artículo.

Ingreso de documentos a los registros.

Artículo 36 – A partir de la fecha en que los registros de la propiedad inmueble estén en condiciones de cumplir las funciones atribuidas por esta ley, los escribanos deberán ingresar en aquellos los contratos que hubiesen registrado dentro de los plazos que se establezcan en las respectivas reglamentaciones.

Derogación.

Artículo 37 – Derógase el decreto-ley 9.032/63.

Artículo 38.- De forma.

Share
Publicado en ADMINISTRADORES DE CONSORCIO, ARQUITECTOS (contratos de Arquitectos, Responsabilidad profesional, Vicios ocultos y redhibitorios ,Derecho Laboral en la Construccion), INMOBILIARIAS | Deja un comentario

Ley 26.356 de Tiempo Compartido | 2008-02-28

Share

Texto completo de la ley. Sancionada el 28 de febrero de 2008. CAPÍTULO I DISPOSICIONES GENERALES ARTÍCULO lº.- Ámbito de aplicación. La presente ley regula los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC), con independencia de la naturaleza de los derechos … Sigue leyendo

Share
Más galerías | Deja un comentario