Tolerancia al Uso Indebido vs Prohibición del reglamento de Copropiedad. En el reglamento no figura nada al respecto de si es apto o no apto profesional? Pueden obligarme a dejar de atender a mis clientes o pacientes si el inmueble edificio solo esta destinado a familias? que puedo hacer si el vecino decide ponerse un comercio en el departamento de al lado y genera muchos ruidos molestos ademas de ser insegura su actividad?

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Los artículos 5 6 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal nos fijan cuales van a ser los límites que tienen que tener los propietarios de las unidades funcionales al ejercer su derecho de dominio dentro del sistema de propiedad horizontal.
Art 5. Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.

Art 6. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

Art 7. El propietario del ultimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.
Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.
La propiedad horizontal trae aparejado el problema de la coexistencia entre el dominio y el condominio, el que compra una Unidad funcional debe saber que además de tener el dominio exclusivo sobre su Unidad, es copropietario sobre los bienes comunes, los artículos 5 6 y 7 de la ley de PH nos dan las pautas para remediar algunos puntos conflictivos de dicha relaciones que surgen entre los condóminos. La Jurisprudencia ha tratado de completar estos artículos sobre los innumerables problemas que surgen en la convivencia de los condóminos entre si, producto de esta relación conflictiva que emerge de esta coexistencia entre dominio y Condominio.
Abordaremos un fallo “Consorcio de Propietarios Pasaje Copérnico 2389/91 c/ Fariñi Duggan Héctor s/ daños y perjuicios” – CNCIV – SALA K – 02/09/2003 , que aplico e interpreto al caso concreto el ART 6 de la ley de PH y citaremos otros sobre la misma temática

Tolerancia al Uso Indebido vs Prohibición del reglamento de Copropiedad

En autos ha quedado acreditado que al momento de adquirir el demandado la Unidad Funcional N° 6 del inmueble antes mencionado, se encontraba vigente el Reglamento de Copropiedad que, aún al día de hoy, establece que “…los departamentos sólo podrán ser destinados a la vivienda familiar de los copropietarios y miembros de su familia o de las personas a quienes los mismos los alquilen o cedan; no pudiendo ser destinados en ningún caso a industrias, talleres, sanatorios, oficinas de remate, consultorios, consultorios para la atención de enfermedades infecciosas o contagiosas, casas de pensión y cualquier otra actividad contraria a la tranquilidad, decencia, decoro y moralidad y buen nombre del edificio…”.-
Al advertir estas prohibiciones, el Dr. Fariñi Duggan solicitó una autorización para atender pacientes en su departamento, que le fuera otorgada, aunque las partes disienten respecto del modo y la forma en que se le concediera.-Según los testimonios de Néstor J. Rodríguez (fs.538), Ana M. Friedlander (fs.541). Clara P. Soro (fs.542) y Miguel A. Riesgo (fs.543) la referida autorización le fue otorgada por un grupo de consorcistas y el Administrador, de modo informal y con la condición de que el demandado cesara en el uso indebido cuando el Consorcio se lo reclamara. El carácter informal del permiso también se advierte ya que no existe un acta de Asamblea Ordinaria donde conste el mismo.-
Ha quedado entonces así acreditado, pese a que intentara el demandado negar esta prueba, que la autorización que le fuera otorgada fue condicionada a que cesara en el uso indebido de la cosa cuando se presentaren inconvenientes y el Consorcio se lo reclamara. Por ello y en base al principio de la buena fe que debe regir las relaciones consorciales, corresponde que ante el pedido del Consorcio el accionado cumpla con la palabra empeñada y cese en el uso de su departamento como consultorio.-
De todos modos y a mayor abundamiento es de destacar que aún cuando la autorización de que se trata no hubiese sido condicionada, la tolerancia del Consorcio durante tantos años no podría revestir en este caso el significado que el Dr. Fariñi Duggan intenta darle. Así citando a Borda, sostiene el mismo que “si la tolerancia es de larga data y no existen hechos nuevos que impongan un cambio (por ejemplo un aumento inusitado de la clientela, una extensión del negocio a otras actividades, etc.) debe reputarse que hay un tácito consentimiento en que se dé a la unidad otro destino del previsto en el Reglamento, creando así una situación jurídica que no puede ser modificada por voluntad de los demás consorcistas (v. “Tratado….” Derechos Reales T° I, Pág. 570, Ed. Abeledo-Perrot). Sin embargo debe advertirse en el caso que, de los testimonios de Néstor Rodríguez y Miguel Riesgo resulta claramente que si han existido causas razonables para solicitarle al demandado el cese en el uso indebido, pues otros propietarios intentaron utilizar sus viviendas para otros fines no contemplados en el Reglamento de Copropiedad, lo cual generó problemas al Consorcio de Copropietarios que decidió, ante ello, ajustarse a lo que expresamente contempla el Reglamento de Copropiedad. Tal actitud en modo alguno puede llegar a considerarse abusiva, ya que lo cierto es que la autorización y la tolerancia al uso indebido se mantuvieron -excepcionalmente- en el tiempo porque se presentaba una situación particular, que era la hasta allí inocua utilización del inmueble como consultorio;; pero cuando esa situación cambia y ese uso lleva a otros a reclamar el mismo derecho, generando problemas en el Consorcio, éste tiene el legítimo derecho solicitar el cese de la actividad por haber ocurrido nuevas circunstancias que así lo ameritan.-
En definitiva lo cierto es que el Reglamento de Copropiedad prohíbe expresamente utilizar las viviendas como consultorios y ello no ha sido objeto de modificación. Resulta entonces prudente que la conducta, tanto del demandado como de los restantes copropietarios, se ajuste a los términos del contrato que rige las relaciones entre los consorcistas, y en tal sentido corresponde que el Dr. Fariñi Duggan cese en el uso indebido de su propiedad, toda vez que admitir su defensa se estaría aceptando expresamente la violación a la ley de Consorcio.-

El Argumento de la demandada se basa en la tolerancia de larga data a utilizar el su departamento como Consultorio, constituyendo un tácito consentimiento en que se dé a la unidad otro destino del previsto en el Reglamento, creando así una situación jurídica que no puede ser modificada, la cual no fue aceptada por los camaristas, confirmando la sentencia apelada “y habiendo cambiado la circunstancias siendo que ese uso lleva a otros a reclamar el mismo derecho, generando problemas en el Consorcio, éste tiene el legítimo derecho solicitar el cese de la actividad, de acuerdo con el principio de buena fe que rigen todas las relaciones de la vida diaria.
También basa su argumento mas allá de la autorización informal y la buena fe consorcial, en que dicha actividad se encuentra prohibida en el reglamento de copropiedad no habiendo asamblea que lo modifique haciendo aplicación directa del Art 6 inciso a). No debemos olvidar que el reglamento de copropiedad es la ley específica en cual los condóminos deber ordenar su conducta, no seria posible la convivencia sin este instrumento rector de los derechos y las obligaciones de los habitantes/Dueños/trabajadores del consorcio, el cual deber ser acatado. En el mismo nos prohibía este tipo de actividades, solo permitiéndonos el uso de Vivienda.

Cabe aclarar sin embargo que cuando esta actividad es fuente de su sustento y es de su propiedad ha sido declarada dicho inciso Inconstitucional al caso concreto, el Cual por ser demasiando extenso lo trataremos en otro articulo.

ESTUDIO JURIDICO ESPECIALISTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL ASESORAMIENTO A CONSORCIOS

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14 respuestas a Tolerancia al Uso Indebido vs Prohibición del reglamento de Copropiedad. En el reglamento no figura nada al respecto de si es apto o no apto profesional? Pueden obligarme a dejar de atender a mis clientes o pacientes si el inmueble edificio solo esta destinado a familias? que puedo hacer si el vecino decide ponerse un comercio en el departamento de al lado y genera muchos ruidos molestos ademas de ser insegura su actividad?

  1. Alejandro Battaglia dijo:

    En el piso de arriba, de donde vivo, funciona una especie de oficina, por lo que los ruidos, arrastrar de sillas, taconeos y demás, son muy frecuentes, la situación llega a ser irritante en algunas ocasiones. Que se hace en estos casos, es legal tal uso de un inmueble, la administración lo permite ??, a quien acudir ??, porque es muy molesto convivir con gente así.

    • ESTUDIO DVA dijo:

      permite el reglamento de copropiedad darle destino profesional a las unidades?
      Si no es profesional y hay un negocio permite el reglamento darle uso comercial de oficinas a las unidades?

  2. Diana maria dijo:

    Hola, me resulto interesante el caso expuesto. Si en el reglamento de copropiedad no aclara ser apto o no prefesional, se considera que si lo es por omision de la negativa? Si aclara que cada propietario puede hacer toda clase de construcciones y modificaciones sin tener que pedir autorizacion especial a otros copropietarios. En el ministerio de salud se toma por aceptado que entonces puede abrirse un consultorio?

    • ESTUDIO DVA dijo:

      debes estar interpretando mal el reglamento

      si dice “vivienda” y no dice nada mas

      no es apto profesional

      trae el reglamento en copia y lo leemos y te sacas las dudas

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  3. Julieta dijo:

    Hola
    Tengo un consultorio que quisiera habilitar, pero no tiene apto profesional.
    Se puede volver “apto profesional” el edificio?

  4. Laura Díaz dijo:

    Hola bn día, tengo una consulta.
    Nosotros alquilamos un departamento y la inmobiliaria aseguro que era apto profesional desde el inicio, el encargado del edificio cuando preguntamos en un inicio tambn nos dijo que era profesional, pero nos dijeron recientemente que al parecer el edificio no lo es. Aun no me entregan el reglamento del consorcio, en caso de que no fuese apto, que podría hacer? Ya que la imobiliaria nos lo alquilo con la certeza de que era apto profesional.

    Quedo atenta a respuesta o alguna recomendación.

  5. guillermo sarro dijo:

    Estimados, en un edificio de 9 departamentos, de dos pisos, uno de planta baja lo quieren destinar a uso profesional. es solo redactarlo en este primer l reglamento o en el plano de subdivision hay que mencionarlo.
    Muchas gracias y espero una respuesta-
    Saludos

  6. Julieta dijo:

    Buen día
    En el 6to piso de mi edificio un inquilino decidió abrir un tipo restaurante.
    El edificio es no apto profesional. Hicimos denuncias a emergencia civil, metrogas y 147 por los olores, ruidos, inseguridad color a gas y otros sin lograr nada
    La propietaria pidió el desalojo pero está en manos del juez. La administración mando cartas documento que ni reciben.
    La preg es que más se puede hacer? Se puede contratar a alguien que le prohíba el acceso a “los clientes”? Gracias

  7. ezequiel dijo:

    cuando un propietario habita una unidad que no es apta profesional, no puede ejercer allí una profesional liberal que no pone en riesgo la tranquilidad ni la seguridad del edificio?

  8. alejandro dijo:

    Estimados.
    Compre una departamento en Provincia de Bs. As. El reglamento de copropiedad dice que es Apto Oficina y quiero poner un Consultorio Médico. Los Co propietarios me dicen que no esta habilitado para tal fin y quieren ponerlo a consideración de la Asamblea y eventual modificación del Estatuto. Es correcto ?

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