5 años de entrada en Vigencia del Nuevo Código Como modifico el derecho inmobiliario?

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Publicaremos en este mes algunas notas y artículos de nuestra autoría sobre cuales consideramos que son las modificaciones más importantes desde la entrada en vigencia del nuevo código civil y comercial

 

 El nuevo código Civil y Comercial  un  cambio de paradigma. Principios rectores del nuevo Código.-

El Nuevo Código no es solo en cambio de visión sino directamente un cambio de paradigma, que modifico la percepción de todo el sistema jurídico y que afectaro el sistema social, económico, político y cultural existente.

Por ello, hay que analizar las modificaciones generales ya que los derechos reales y los contratos inmobiliarios  son sólo subsistemas de los mismos. La legislación se debe adaptar a resolver los problemas concretos de una sociedad,  pero también,  debe cambiarla, en pos de una sociedad  mejor.

contratos inmobiliariosel quehacer inmobiliario y el nuevo código

En el quehacer inmobiliario se manejan muchas herramientas de derecho,  hay que tener en claro el sistema de trasmisión de bienes ,  muebles e inmuebles y derechos   (  trasmisión de derechos reales,  y  también trasmisión de derechos personales) ,  ya que el martillero es quien intermedia en la operación entre la oferta y la demanda, la une y concreta el negocio con herramientas jurídicas, garantizando cierta seguridad jurídica entre las partes   y para ello hay que tener un conocimiento versado en  derechos reales,  y contratos,   comercial y  del consumidor y todos esos subsistemas se vieron modificados directamente y indirectamente,  para no caer en negligencia profesional.-

Veamos algunas modificaciones generales:

Primeramente el nuevo Código Civil renuncia a la Idea de regir todo la materia  Civil y Comercial en un Solo código,  como pretendía el anterior Còdigo de Velez Sàrfield que tenía como objetivo que el Código lo acaparara todo.-El objetivo es tener un texto Central ,  mas allá que coexista con leyes Especiales.-   Así,  por ejemplo,  que el nuevo Código define contrato de consumo,  consumidores y sus derechos ,  determina un régimen central en materia de consumidores, pero  junto con ello coexiste la ley de defensa del consumidor,  el nuevo Código marcará los principios rectores de estos y del resto del ordenamiento jurídico, y será tarea de la doctrina y jurisprudencia ver como modificarán ellos en todos los microsistemas,  y lo mismo sucede con los derechos reales.-

Según palabras de Lorenzetti  en la presentación del Código Civil y Comercial de la nación:” La relación entre un Código y los microsistemas jurídicos es la del sol que ilumina cada uno de ellos y que los mantiene dentro del sistema”…..“Lo importante es entonces que el Código defina los grandes paradigmas del derecho privado a través de principios que van estructurando el resto del ordenamiento, y esa es la proposición metodológica central de este proyecto. En relación a las leyes especiales, se ha decidido mantenerlas como se desprende del texto de la ley de aprobación. Es lo que sucede con salud mental, consumidores, sociedades, etc.”

Los principios generales del CCyC: REGIMEN DE TRANSMISION DE BIENES

influyen en todo el sistema y los microsistemas,  y sus principios generales afectan a todo el sistema,  es por ello los nuevos principios modifican el régimen de trasmisión de bienes.  Como ya vimos actúa como fuente general coexistiendo con otros microsistemas de derecho,  es así como  Renuncia  a ser la única fuente del derecho civil   sino que también a ser la principal ,   la que aplica el principio de Constitucionalizaciòn del Derecho Privado    siendo la primera  fuente esta Constitución y los tratados internacionales con jerarquía constitucional.

Este nuevo principio: La unión de lo público y lo privado,  que generalmente estaban tajantemente divididos ahora se comunican,  es decir  hay  unión de principios entre la constitución,  lo público y lo privado. (1).  Es importante también que los títulos preliminares art 1), 2) 3)  establece El diálogo de Fuentes es uno de los principios rectores,  el juez debe decidir en base a la pluralidad de fuentes 2)  El Código de Vélez Sàrfield era Patrimonialista ; el grueso de las disposiciones estaba referido a los derechos patrimoniales,  si bien estaban los derechos de las personas , pero no con el detalle  que ahora aparecen ,  referente los derechos personalísimos ,  la tutela de la persona humana , los derechos de los discapacitados   3) Otro de los cambios fundamentales  es el Código de Igualdad,  Sistema Protectorio de los débiles, el anterior código buscaba la igualdad desde lo abstracto, el nuevo código busca la igualdad real ,  verdadera ética de los vulnerables.-

Utiliza un lenguaje no sexista ,  utilizando términos como consumidor, mujer, niño, persona con capacidades diferentes    es Según palabras de Lorenzetti : “ Uno de los grandes paradigmas que incorpora este código es el de considerar que hay un sujeto que puede actuar en condiciones igualitarias con otro, y también otras personas que son débiles y precisan de mayor tutela; igualdad de los iguales, y desigualdad con normas de protección para quienes se encuentran en inferioridad de condiciones.” Lorenzetti  presentación del Código Civil y Comercial”

El Código   regula los bienes patrimoniales como en todos los códigos, pero también los derechos sobre el cuerpo humano (Art. 17)  que no tienen una valor económico estrictamente dado, los derechos de las comunidades indígenas (Art. 18), no existiendo relación de exclusividad sobre la misma  y

contratos inmobiliarios nuevo codigo civil y comercial
derecho de incidencia colectiva.

los bienes en relación a las personas y a los derechos de incidencia colectiva (Arts. 240 y cc.) y este es el  Nuevo paradigma Con respecto a los derechos reales

El anterior código no regulaba ciertas situaciones los conflictos ambientales se refieren a bienes que son mencionados en el Código como del dominio público, pero la Constitución y la Ley ambiental los consideran colectivos, y no solamente de propiedad del Estado. El nuevo código establece excepciones a esta relación de poder sobre el objeto de forma autónoma, y establece limitaciones claras que condicen con el nuevo paradigma protectorio de los más débiles,  de la sociedad, y el medio ambiente.

La nueva forma de interpretar los contratos  civiles y comerciales  ya que la diferencia queda desdibujada con el nuevo Código ,  y para Resolver cuestiones civiles y comerciales hay que recurrir además del Código primero a la CN y los tratados,  aplicando los principios de constitucionalidad,  de dialogo de fuentes ,   de tutela de la persona humana ,  y de código de igualdad,  de protección de los más débiles , del medio ambiente y del derecho colectivo.

principio de buena fe ,  abuso del derecho,  abuso de posición dominante ,  situación jurídica abusiva:

Otros de los principios comunes  que en su muchos se encuentran en  el título Preliminar donde además de fijarle jerarquía de fuentes de aplicación de derecho y otras pautas generales, Ámbito espacial y temporal de aplicación,   El artÌculo del 9 a 11 se ocupa del ejercicio de los derechos estableciendo el  principio de buena fe ,  abuso del derecho,  abuso de posición dominante ,  situación jurídica abusiva.-   Junto con los conceptos genérico  de que tienen que ejercerse de buena fe,  y  que la ley no ampara el ejercicio abusivo de derecho y Suma   lo que la jurisprudencia venía  diciendo  abuso de posición dominante ,  situación jurídica abusiva ( 4)  que van a ser principios rectores para todo el sistema.-   Asimismo en las disposiciones comunes  modifica principios básicos sobre PRESCRIPCIÒN unificando los plazos contractual y extracontractual y reduciéndolos a 3 años.-

QUE LEYES DEROGA EL CCYC

El  nuevo  Código,  además de derogar el código civil y el comercial , en materia de derechos reales  y contratos inmobiliarios.  Deroga un conjunto  de leyes   y modifica otras. Algunas las deroga incorporándolas con modificaciones importantes como es el caso de la ley de propiedad horizontal. Otra  directamente la elimina como es el caso de la ley de Pre horizontalidad.

Asimismo de las modificaciones en los otros subsistemas, llámese  como en el régimen de familia (  derechos entre convivientes,  uniones convivenciales,  modificación en el régimen patrimonial del matrimonio ) o en el sistema de Sucesiones ( no existiendo mas las ofertas de donación) , donde en la Transmisión por causa de muerte , la modificación en el  régimen de la legítima de los llamados herederos forzosos   ,  cambios que hay que tener al tanto a los fines de realizar debidamente las trasmisiones de bienes cumpliendo con el nuevo ordenamiento legal.

 

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  • Si bien es cierto que ya la jurisprudencia viene aplicando la constitución como máxima autoridad y fuente legal en temas civiles cuando están en juego derechos protegidos por la constitución lo importante es la
  • (ARTÍCULO 1º.- Fuentes y aplicación. Los casos que este Código rige deben ser resueltos según las leyes que resulten aplicables. La interpretación debe ser conforme con la Constitución Nacional y los tratados en los que la República sea parte. A tal fin,  se tendrá en cuenta la jurisprudencia en consonancia con las circunstancias del caso.  Los usos, prácticas y costumbres son vinculantes cuando las leyes o los interesados se  refieren a ellos o en situaciones no regladas legalmente, siempre que no sean  contrarios a derecho. ARTÍCULO 2º.- Interpretación. La ley debe ser interpretada teniendo en cuenta sus  palabras, sus finalidades, las leyes análogas, las disposiciones que surgen de los  tratados sobre derechos humanos, los principios y los valores jurídicos, de modo  coherente con todo el ordenamiento.  ARTÍCULO 3º.- Deber de resolver. El juez debe resolver los asuntos que sean  sometidos a su jurisdicción mediante una decisión razonablemente fundada”
  • Tutela de la Persona Humana: El Código ha avanzado mucho en la protección de la persona. La capacidad es la regla. Debe priorizarse las alternativas terapéuticas que menos restrinjan la libertad y los derechos. La declaración de incapacidad debe ser en beneficio para la persona y estar  debidamente fundada.

Adicciones, Art 32: Indica la restricción de la capacidad “restringir ciertos actos bajo tutela de un tercero”  cuando estemos en un caso de un adicto,  siempre que estime que el uso pleno de su capacidad pueda causar daño a su persona y sus bienes. “(5) ARTÍCULO 31.- Reglas generales. La restricción al ejercicio de la capacidad jurídica se rige por las siguientes reglas generales:  a) la capacidad general de ejercicio de la persona humana se presume, aun cuando se encuentre internada en un establecimiento asistencial;  b) las limitaciones a la capacidad son de carácter excepcional y se imponen siempre en  beneficio de la persona;  c) la intervención estatal tiene siempre carácter interdisciplinario, tanto en el tratamiento como en el proceso judicial;  d) la persona tiene derecho a recibir información a través de medios y tecnologías  adecuadas para su comprensión;  e) la persona tiene derecho a participar en el proceso judicial con asistencia letrada, que debe ser proporcionada por el Estado si carece de medios; f) deben priorizarse las alternativas terapéuticas menos restrictivas de los derechos y libertades.  ARTÍCULO 32.- Persona con capacidad restringida y con incapacidad. El juez  puede restringir la capacidad de una persona mayor de TRECE (13) años que padece  una adicción o una alteración mental permanente o prolongada, de suficiente gravedad,  siempre que estime que del ejercicio de su plena capacidad puede resultar un daño a  su persona o a sus bienes.  Cuando por causa de enfermedad mental una persona mayor de TRECE (13) años de edad se encuentra en situación de falta absoluta de aptitud para dirigir su  persona o administrar sus bienes, el juez puede declarar la incapacidad. En ambos casos, según corresponda, el juez debe designar un curador o los apoyos que resulten necesarios y fijar sus funciones.  Los designados deben promover la autonomía y favorecer las decisiones que  respondan a las preferencias de la persona protegida. “

Con respecto a los Derechos de los discapacitados, se ajusta a la Convención de las Naciones Unidas sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad (aprobada por Ley 26.378).

Derechos personalísimos: Existe un amplio reconocimiento de los derechos personalísimos (Arts. 51 y ss.) que incluye la inviolabilidad de la persona humana (Art. 51), la protección de la imagen (Art. 53), investigaciones en seres humanos (Art. 58), consentimiento informado (Art. 59), el reconocimiento de mayores libertades en materia de nombre (Arts. 62 y ss.); el valor otorgado a la autodeterminación en relación a los intereses atinentes a la esfera vital de la persona (Arts. 55, 56, 58, 59, 561 y cc.) en el marco axiológico de la dignidad humana (Arts. 51, 52, 279 y 1004).

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