En este articulo trataremos los siguientes puntos
- Definir la propiedad horizontal como un derecho real admitido por el Código Civil y Comercial, el cual incluye unidades funcionales y partes comunes.
- Explicar la interdependencia funcional de las diversas partes del inmueble y las facultades que se tienen sobre ellas.
- Aborda la problemática de las expensas comunes desde la perspectiva del derecho vigente, con su contenido actual y una visión integral.
- Comprender el alcance práctico de identificar los conceptos comprensivos de derechos subjetivos y deberes jurídicos vinculados a la obligación de pago de las expensas comunes.
- Relacionar el instituto de las expensas comunes con otras obligaciones regidas por el derecho patrimonial, para descubrir las diferencias.
¿Por qué es importante entender la interdependencia de áreas privadas y comunes en un entorno de condominio en PH?
Es importante entender la interdependencia de áreas privadas y comunes en un entorno de condominio porque permite comprender la naturaleza integral de la propiedad horizontal. La interdependencia implica que las partes privativas y comunes forman un todo no escindible, lo que significa que las decisiones y acciones que afectan a una parte del inmueble tienen implicaciones en el conjunto. Esta comprensión es crucial para mantener la armonía y funcionamiento adecuado del condominio, ya que influye en aspectos como el mantenimiento, la administración, la toma de decisiones colectivas y la resolución de conflictos entre propietarios. Además, entender esta interdependencia es fundamental para garantizar el respeto de los derechos y obligaciones de cada propietario en relación con las áreas privativas y comunes.
Relacionar el instituto de las expensas comunes con otras obligaciones regidas por el derecho patrimonial, para descubrir las diferencias.
Las expensas comunes se pueden relacionar con otras obligaciones regidas por el derecho patrimonial en varios aspectos. En primer lugar, las expensas comunes están vinculadas a la propiedad horizontal, lo que las diferencia de otras obligaciones patrimoniales que no están necesariamente ligadas a la copropiedad de un inmueble. Además, las expensas comunes guardan similitudes con las obligaciones de pago de impuestos y servicios, ya que todas implican un desembolso económico periódico.
En cuanto a las diferencias, las expensas comunes se distinguen de otras obligaciones patrimoniales en que están directamente relacionadas con el mantenimiento y funcionamiento de un edificio en propiedad horizontal, mientras que otras obligaciones pueden referirse a diferentes aspectos patrimoniales, como el pago de deudas, impuestos, o servicios no asociados a la propiedad horizontal.
Por lo tanto, aunque existe una relación entre las expensas comunes y otras obligaciones regidas por el derecho patrimonial en cuanto al aspecto financiero, las diferencias radican en su naturaleza específica y su vinculación con la propiedad horizontal.
CONCEPTO DE EXPENSAS COMUNES
El concepto de expensas comunes se refiere a los gastos que deben ser compartidos por los propietarios de unidades funcionales en un edificio de propiedad horizontal. Estos gastos incluyen tanto las obligaciones impuestas al administrador por la ley, el reglamento o la asamblea, como los gastos para cubrir los deberes del administrador. También abarcan los gastos que se repiten periódicamente o que se devengan con normalidad o previsibilidad, como por ejemplo, el mantenimiento de espacios comunes, servicios como la seguridad, limpieza, mantenimiento de ascensores, así como los seguros no obligatorios y otros gastos extraordinarios dispuestos por la asamblea.
Las expensas comunes ordinarias en un entorno de condominio son los gastos recurrentes que se generan periódicamente para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble, así como las obligaciones impuestas al administrador por la ley, el reglamento o la asamblea. Esto incluye, por ejemplo, los gastos de mantenimiento de ascensores, reparaciones de partes comunes, suministro de agua, iluminación de áreas comunes, entre otros.
Por otro lado, las expensas comunes extraordinarias son los gastos no recurrentes que son decididos por resolución de la asamblea. Estos gastos pueden surgir de situaciones imprevistas o de inversiones especiales que no forman parte de los gastos habituales de mantenimiento. Por ejemplo, el pago de indemnizaciones por despido de personal, reclamos judiciales al consorcio, o cualquier otro gasto extraordinario que sea aprobado por la asamblea.
EXPENSAS ORDINARIAS O COMUNES Y EXTRAORDINARIAS DIFERENCIAS
En resumen, la diferencia radica en que las expensas comunes ordinarias son los gastos regulares y previsibles para el mantenimiento del condominio, mientras que las expensas comunes extraordinarias son los gastos excepcionales que se deciden en una asamblea y que no forman parte de los gastos habituales de operación.
Mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble; b) las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea; c) las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros d) aunque no surja del artículo 2048, agregamos el gasto realizado por algún propietario por causa de reparaciones urgentes y justificadas en las cosas y partes comunes en ausencia del administrador (previstos en el artículo 2054).
Incluso la ley le ha otorgado el carácter de expensas comunes ordinarias a los gastos poco frecuentes que irroguen las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros (artículo 2048).
Las expensas comunes ordinarias incluyen gastos como el mantenimiento en buen estado del inmueble, las obligaciones impuestas al administrador por la ley, el reglamento o la asamblea, y las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas en casos de siniestros. Por otro lado, las expensas comunes extraordinarias comprenden los gastos decididos por resolución de la asamblea, así como los gastos realizados por algún propietario por causa de reparaciones urgentes y justificadas en las cosas y partes comunes en ausencia del administrador.
RECUPERO DE EXPENSAS
Las expensas realizadas por un propietario por causa de reparaciones urgentes y justificadas en las cosas y partes comunes en ausencia del administrador están previstas en el artículo 2054 del Código Civil y Comercial. Estas expensas pueden ser reintegradas al propietario siempre y cuando sean aprobadas en la rendición de cuentas, según lo establecido en la ley.
Que es el Fondo de Reserva?
El fondo de reserva es una provisión a la que contribuyen los propietarios de unidades funcionales en un consorcio de propiedad horizontal. Su finalidad es cubrir posibles gastos futuros imprevistos que, debido a su urgencia, deban ser abonados a la brevedad. Este fondo puede ser utilizado para diferentes fines, como gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, reajustes por atrasos o falta de cumplimiento de algún propietario, indemnizaciones por despido o daños y perjuicios, entre otros. La creación del fondo de reserva no está impuesta por el Código Civil y Comercial, sino que dependerá de las previsiones del reglamento de propiedad horizontal o de una resolución asamblearia válida. El dinero que integra este fondo pasa a pertenecer al consorcio como un bien, por lo que el propietario que vende su unidad no puede reclamar su parte proporcional del fondo. Sin embargo, si el dinero del fondo de reserva se invierte en reparar, mejorar o adquirir otro bien común, esta circunstancia puede ser tenida en cuenta en el precio de venta de la unidad.
