MEDIANERIA.

Derecho Real de Condominio: MEDIANERIA

Caso particular del Condominio que según en el art. 2717 del CC. define “Un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el límite separativo de las dos heredades”

Código Civil:

Se observará como ley en toda la República Argentina y a los efectos del estudio que nos ocupa (medianeria) es de consulta imperiosa.
Esta dividida en

Libros Títulos Capítulos

Ej.: Libro III: trata de Derechos Reales dentro de este
Titulo V: del dominio (art. 2506 al 2672)
Titulo VI: Restricciones del dominio (art. 2611 al 2660)
Titulo VII: Del condominio (art. 2673 al 2698)
Capítulo II –Indivisión forzosa (art. 2710 al 2716)
Capítulo III-Del condominio de muros, ceras y losas (art.2717 al 2745)

Código de Edificación:

Art. 5.8.3.0 Muros divisorios
5.8.3.1. Materiales, espesores y rebajos en muros divisorios
5.8.3.3. Cercas divisorias de albañilería u hormigón
5.8.4. Muros de cerca en el interior de un predio. (2,20 metros de altura)
Art. 5.8.9. Muros privativos contiguos a predios linderos

Antecedentes históricos

LEY DE LAS XII TABLAS (450 a.c.- época de las monarquías) DERECHO ROMANO los propietarios estaban obligados al construir a dejar un espacio libre entre sus construcciones de 1,52 metros llamado AMBITUS para poder circular alrededor de ellas.
Incendio de Roma (364 a.C.) reconstrucción de la ciudad sin atenerse a la ley por perdida de todo vestigio de la misma y el AMBITUS se fue reduciendo
República las edificaciones ya se realizan adosadas, respetando las disposiciones vigentes en cuestiones de medianeria. Otro factor que contribuyó a su desaparición fue el aprovechamiento del espacio que quedaba entre los edificios al incrementarse el valor de la tierra.

Clases de muros en líneas divisorias de predios: (Muros Divisorios)

Según su emplazamiento respecto del eje divisorio de predios

Criterio Físico: Encaballado: Realizado sobre el eje divisorio

Contiguo: Emplazado íntegramente en uno de los terrenos y apoyado sobre el eje divisorio.

Criterio Jurídico: Privativo: Cualquiera fuese su emplazamiento pertenece a un solo dueño que lo construye.

Medianero: son los muros que están en condominio.

Muros de cerco: (art. 2725/26)

Encaballados sobre el eje divisorio de predios en los lugares donde se exija el CERRAMIENTO FORZOSO y cumplirá las características que el Código Municipal de cada Jurisdicción establezca y de no existir estas, rigen las normas que del Código Civil ( que actúa como norma supletoria) y que dice “ el que en los pueblos y arrabales (suburbios) edifique primero en un lugar no cerrado entre paredes ( baldíos) puede asentar la mitad de la pared en el terreno del vecino con tal que la pared sea de ladrillos o piedras hasta la altura de 3 metros y su espesor no exceda de 0,45 metros.
• Mayor espesor el excedente de los 0.45 metros los construirá sobre su terreno.
• En el muro de cerco hay condominio de muro y terreno de inmediato es decir el cerco esta en condominio desde que se construye (nace).
• Si el vecino no contribuyó a los gastos puede adquirir los derechos de medianeria (uso) reembolsando la mitad del valor de la pared “COMO ESTE CONSTRUIDA” (art.2736).
• El muro es de venta obligada y compra forzosa por lo tanto el pago, es una “ACCION PERSONAL” que se aplica sobre el condómino deudor o terceros.
• El muro contiguo donde rige cerramiento forzoso NO se puede reclamar el pago al vecino al menos que este lo use o apoye (art. 2730).

Cerramiento Forzoso: (art. 2725 cerco)

NORMA DE ORDEN PUBLICO porque garantizan la
• HIGIENE
• MORALIDAD
• PAZ entre vecinos
• SEGURIDAD

Conceptos propios del condominio:

Indiviso: Que no ha sido dividido.
Indivisible: Que no se puede dividir sin perder la esencia de la cosa.

Indivisión forzosa: (Art. 2710 a 2714)
a) Cuando el condominio sea de cosas afectadas como accesorias indispensables al uso común de 2 o más propietarios ninguno podrá pedir la división (art.2710)
b) cuando la LEY prohíbe la división de alguna cosa común o cuando la estipulan las partes (temporal y máximo 5 años).

El condominio de paredes, muros, cercos y fosas que sirven de separación entre dos heredades contiguas es de Indivisión Forzosa (art.2716)

Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construcción y conservación de paredes de cerco de 3 metros de altura de 0,30 m de espesor encaballadas que estén ubicadas en pueblos y suburbios (atr. 2723)

Muro divisorio;

Es el que separa o divide 2 heredades contiguas.
Un muro es “condenable” cuando no sirve para la función que debe desempeñar, que no es lo mismo que muro “depreciado” que es aquel que tiene falencias reparables ej. Rajaduras importantes, desprendimientos de revoques, humedades, etc.

Altura de la Pared divisoria:

Caso de desnivel natural

Se considera el nivel más alto entre ambos lotes a partir del cual se computan los 3 m. del cerramiento forzoso en cuyo caso la pared desde el nivel mas bajo tendrá la altura correspondiente al cerramiento forzoso mas la diferencia de niveles de los terrenos pero a los efectos de la liquidación se computan los 3 m.

Caso de desnivel por hechos del hombre

Se consideraran los 3m del cerramiento forzoso a partir del nivel “0” y la sobre elevación estará a cargo de quien la necesite así, siendo a su cargo los gastos de la elevación del muro.

Espesor del muro divisorio

El muro encaballado será de 0,30 m y hasta 0,45 m y si uno de los vecinos la necesitara de mayor espesor el excedente lo construirá de su lado.

Si ya existiera un muro de cerco existente de 0,30 m y la necesitara de 0, 45 m tiene derecho de construirla encaballada hasta completar dicho ancho realizando 0,075 m de su lado y 0,075 m del vecino.

Cimientos del muro divisorio:

En el caso que el primer constructor del muro tuviera sótano al construir su vecino no lo utiliza este muro queda privativo del constructor.

En el caso que el vecino realizara un sótano de menor profundidad adquirirá hasta donde llega el suyo.

Si el primer constructor construye con sótano y el vecino solo utilizara la pared de cerco se pagara por la profundidad necesaria para sostener esta última pared.

Si el muro del sótano del 1° constructor necesitara condiciones especiales (solidez y/o cimentación) “los cimientos a cargo del vecino comprador son aquellos indispensables para sostener una pared y no los que se construyeran a mayor profundidad (aquí no cuenta “como este construida”)

Longitud del muro divisorio (2736)

Lotes de similar profundidad

Se adquiere toda la extensión de la pared no correspondiendo la adquisición por sectores en el muro de cerco

Lotes de diferente profundidad

El dueño del menor lote adquirirá la profundidad correspondiente a la medida de su lote.
hasta la altura de las paredes divisorias.
Si linda con muro no medianero tiene la facultad de adquirirlo todo o solo en la parte de su propiedad reembolsando la mitad del costo de la pared o de la porción “como esté construída” como también la mitad del valor del suelo no pudiendo limitar el pago a solo un sector del espesor de la pared.

Si la pared medianera no puede soportar con su espesor y altura la carga que necesita el vecino, este la construirá toda a su costa tomado el mayor espesor dentro de su terreno (art.2733/34)

Si el muro fue construido en 0, 45 m y para el vecino es suficiente de 0,30 m tendrá que adquirirla “como está construída”

Si el muro tiene rajaduras, fisuras o humedades que fueran reparables esto no exime de la compra de los derechos aplicándole la depreciación correspondiente acorde a su estado.

Los revoques gruesos y las aislaciones no pueden descontarse al realizarse la liquidación del muro por tratarse de protecciones necesarias para su vida útil.

Las acciones que persigan el cobro de los derechos de medianeria son contra el propietario del fundo o el administrador que representa el consorcio.

Derechos y obligaciones de los condóminos:

Restricciones al dominio en medianería (art.2615 al 2660 y 2730 al 2736)
a) Reconstruir el muro.
b) Darle mayor altura
c) Renunciar a los derechos emanados de su condición de condóminos.
d) Readquirir los mismos derechos.
e) Arrimar todo tipo de construcciones permitidas por la ley.
f) Colocar tirantes en todo el espesor del muro, que se retiraran hasta el eje si el condómino lo requiere.
g) Abrir nichos y armarios en el espesor y retirándose cuando el condómino necesite ese espacio.
h) Abrir ventanas para iluminación solamente, pudiendo el vecino cerrarla al realizar una construcción que la obstruya. No constituye servidumbre.
Esta abertura deberá estar como mínimo a 3 m del nivel del piso.
i) Los condóminos tienen la obligación de mantener en buen estado el muro medianero.
j) Los árboles tendrán una distancia de 3 metros o más de la línea divisoria de predios.
k) Chimeneas y fogones contra medianera se deberá construir un contramuro de ladrillo o piedra de 0,16 metros de espesor.
l) Pozos se construirá un contramuro de 0,30 metros de espesor.
m) Las aguas de lluvia que caigan sobre el techo de un vecino no podrán escurrir al terreno del otro vecino.

Pared de cierre sobre vía publica

• Los muros divisorios que dan a calles, plazas o parques no están sujetos a las disposiciones de C.C. sino a las del Municipio y deben estar asentadas íntegramente dentro del terreno de los propietarios.

ELEMENTOS QUE COMPONEN EL MURO A LIQUIDAR

Necesarios Excavaciones
Cimientos
Mampostería de elevación

Posibles Capa aisladora horizontales y verticales
Revoques grueso y fino
Película impermeable
Mayor profundidad de la albañilería subterránea.

MODALIDADES PARA LA ADQUISICION DE LOS DERECHOS DE LA MEDIANERIA

1) POR CONTRIBUCION A LOS GASTOS: ( 2717)

2) POR COMPRA DE LOS DERECHOS:

3) ADQUISICION POR PRESCRIPCION (4022/23)

PRESCRIPCION LIBERATORIA (4017)

PRESCRIPCION ADQUISITIVA (3948/4015/16)

Muro encaballado

Muro no encaballado

En el caso de muros de cerramiento forzoso la prescripción cuenta desde la fecha de construcción.

4) DONACION DE LOS DERECHOS

5) POR COMPENSACION (2733/34)

6) POR CONFUSION ( destino de padre de familia)

7) POR READQUISICION ( 2723/39)

PRESUNCION DE MEDIANERA

A la falta total de pruebas de la existencia de la medianería se puede recurrir a las presunciones dado que no procede la prueba de testigos y estas son:
a) PRESUNCIONES PERSONALES: son las que dan algo por cierto pero si no se prueba lo contrario y se basan en rastros, indicios, huellas, vestigios, etc. que son hechos comprobados que nos llevan por vía del razonamiento al conocimiento de otro hecho desconocido.
b) PRESUNCIONES JUDICIALES: Están contenidas en el C.C.
Toda pared o muro que sirve de separación de 2 edificios se presume medianera en toda su altura hasta la del edificio menos elevado y la parte que sobresale de esta altura se reputa que pertenece exclusivamente al propietario del edificio mas alto, es decir que es privativo, salvo prueba en contrario por instrumento público o privado.(2718).
NO se presume medianero el muro o cerco que divide edificios de jardines o patio. (2719)
Entre un titulo que establece la medianería y los signos de no haberla siempre prevalece el titulo.

TAREAS A EJECUTAR PARA LA LIQUIDACION DE LOS DERECHOS DE MEDIANERIA

TRABAJOS PREVIOS:
1) Contactarse con el vecino deudor para hacerle saber de la encomienda de la liquidación de los derechos de medianería por parte del propietario vecino a realizarse en el momento indicado (cuando se encuentre terminada la estructura de H° A° del nuevo edificio). Esto evitará problemas futuros muy frecuentes.
2) Autorización para acceder a la obra con el fin de verificar el estado de conservación de los revoques y las cotas necesarias para realizar el cálculo del valor del muro. Estos datos estarán avalados por ambos interesados con su firma o para mayor seguridad ante escribano publico.

LISTADO DE TAREAS:

1) Antecedentes del muro, edad y situación legal del mismo conforme a planos registrados, estableciendo la porción a liquidar y las porciones privativas de cada parte.
2) Determinación del estado de conservación
3) Cómputo métrico de la superficie a liquidar.
4) Confección del plano en vistas, plantas y cortes detallando las situaciones legales antedichas y determinando la parte a liquidar
5) Cálculo del valor de reposición del muro y determinación del valor actual, teniendo en cuenta su depreciación por edad y estado de conservación.
6) Convenio de medianería.
7) Se incluye asesoramiento y tramitación del cobro.
8) Los honorarios profesionales correspondientes que formaran parte de la liquidación.

PRECIO DE UN MURO A LIQUIDAR

a) Materiales
b) Mano de obra
c) Gastos generales de la empresa para la obra
d) Beneficio

DESARROLLO DE LA LIQUIDACION

1) Carátula (ubicación de los predios en la manzana, nombre de las cuatro calles de la manzana, cotas de ambos terrenos y las numeraciones).
2) Siluetas de ambos edificios con la determinación del sector a liquidar y los restantes estados jurídicos del muro.
3) Computo métrico:
Excavaciones (m3)
Mampostería de cimientos (m3)
Capas aisladoras verticales (m2)
Capas aisladoras horizontales (m)
Mampostería de elevación (m3)
Revoques exteriores- grueso y fino- (m2)
Revoques interiores- grueso y fino- (m2)
En caso de existir sótano se agregaran los componentes del mismo (tabique de panderete, aislamiento hidrófugo, etc.)

Se obtendrán las superficies y/o los volúmenes de cada uno de los sectores a liquidar

DATOS NECESARIOS

• Edad del muro
• Vida útil de cada uno de los elementos que componen el muro
• Formula adoptada para la depreciación (Ross-Heidecke)

VA= VR-r x [1-(k/100)]+r

VA=valor actual
VR= Valor de reposición (a nuevo)
Vr = valor residual (en caso de la mampostería se considera el 2% del valor de VR
(En el caso de los demás componentes de la pared es 0)
K= coeficiente de depreciación que sale de la tabla de Ross- Heidecke y depende del porcentaje de vida útil del bien (edad real / vida útil x 100) y estado de conservación.

A fin de determinar la depreciación se considera según Ross- Heidecke
Vidas útiles Mampostería 90 años
Revoques exteriores 40 años
Revoques interiores 60 años
Aislaciones 50 años

Estados de conservación 1- nuevo sin reparaciones
1,5- intermedio
2- regular con conservación normal de poca importancia
2,5 –Intermedio
3- necesitado de reparaciones sencillas
3,5 –intermedio
4- necesitado de reparaciones importantes
4,5- intermedio
5- sin valor

MOTIVOS POR LOS CUALES UN MURO PUEDE DEPRECIARSE:

Transcurso del tiempo:
Lo afecta la lluvia
La humedad exterior
Los cambios bruscos de temperatura

Otros factores:
La carga
Tensiones
Vibraciones
Canalizaciones
Movimientos de suelo etc.

PRESUPUESTO
Realizado en base a los precios unitarios de la revista VIVIENDA explicitándose el mes de la publicación y aclarando “año en curso” (los datos de esta publicación son aceptados por la Justicia)
Es necesario en los valores unitarios indicar las referencias de cada ítem para facilitar el encuentro de las mismas Ej.: 554/005

CALCULO DEL ITEM MAMPOSTERIA DE ELEVACION

20 m3 de muro con 40 años de antigüedad y estado de conservación 2,5

Calculo del VR
Valor unitario/ m3 muro de 0,30 …………..$ 483.- (554/005)
Gastos generales de la emp. const. (10%) …….$ 48.-
Beneficio de la emp. Const. (15%)…………… $ 72.-
Sub. total…………………$ 603.- = VR

Valor residual= $ 12 (2/00 de VR)

Depreciación por el método de Ross-Heidecke

Antigüedad: Edad 40 años/ vida útil 90 años = 0.44 o sea 44

Estado de conservación 2,5 K= 37.21

VA= (VR-r) x [1-(k/100)]

VR-r= 591
K/100= 0.37

VA=591 x (1-0.37) + 12
VA= 591 x 0.63 +12= $ 384

Para 20 m3 de pared x 384=
VA…………………….. $ 7680.-
Honorarios 15%……….. $ 1152.-
Total mampostería……$ 8.832.-

Corresponde abonar al vecino el 50% = $ 4416.-

Similar procedimiento se realiza para los demás componentes de la pared a liquidar.

Para los ítems que no poseen valor residual también puede utilizarse la formula
VA= VR x (1-K)
aunque es aconsejable para mayor claridad en el calculo de la liquidación utilizar la formula completa de Ross-Heidecke.

OTROS METODOS PARA CALCULAR LA DEPRECIACION DE LOS MUROS

MASELIN:
KUNTZLE
La formula de Ross- Heidecke por Jurisprudencia es aceptada por la Justicia como el método mas apropiado para calcular la depreciación en la medianeria con los parámetros de vida útil y los valores de tabla sin modificaciones.

Si se realiza el cálculo sin considerar la vida útil y la depreciación de cada elemento integrante del muro estaríamos cometiendo un error porque cada elemento posee por sus características propias variables de duración y estado.