Compré un departamento pero el edificio no está subdividido: ¿Sirve el poder irrevocable?

Por el Dr. Damián G. Villa Abrille – Especialista en Derechos Reales e Inmobiliario

Muchos inversores y familias entregan sus ahorros en daciones en pago o compran propiedades «de pozo». Llega el momento de la entrega, te dan las llaves, la posesión y hasta un «Poder Irrevocable por 50 años» para que vos mismo escritures. Parece que está todo resuelto, pero al ir a la escribanía te enterás de la peor noticia: el edificio no tiene final de obra ni está subdividido.

Si estás atrapado en un departamento que no podés escriturar, vender formalmente ni usar como garantía porque los planos están trabados en la municipalidad, esto es lo que debés hacer.

¿Por qué no puedo escriturar si tengo un Poder Irrevocable?

El poder es legal y válido, pero el problema no es el documento, sino el objeto. Un escribano no puede confeccionar una escritura de una unidad funcional que jurídicamente «no existe».

Si el desarrollador, constructora o deudor original nunca terminó el expediente municipal, no pagó los derechos de construcción y no redactó el Reglamento de Copropiedad y Administración, tu departamento es, a los ojos de la ley, solo un porcentaje indiviso de una obra en construcción.

El error más grave: Buscar soluciones «por izquierda»

Ante la frustración de años de espera, algunos compradores piensan en medidas drásticas, como presionar al constructor afectando otras partes del edificio (locales en planta baja, por ejemplo) o buscar ocupas. Descartá esto por completo. Las acciones de hecho te hacen perder automáticamente tu posición de legítimo acreedor y te exponen a juicios civiles y causas penales. El problema se resuelve en Tribunales.

¿Qué acciones legales tomar ante un edificio sin subdividir?

No te quedes esperando a que el expediente municipal se mueva solo. El tiempo agrava estos problemas: las constructoras desaparecen y los expedientes se archivan.

1. Juicio por cumplimiento de contrato: Debés iniciar una demanda judicial para que el juez obligue al desarrollador a finalizar todos los trámites de mensura y subdivisión en un plazo estricto.
2. Imposición de multas diarias (Astreintes): El juez puede fijar multas económicas por cada día de retraso en la presentación de los planos.
3. Ejecución a costa del deudor: En casos extremos, la justicia puede autorizarte a terminar el trámite embargando propiedades o bienes del desarrollador para cubrir los honorarios del agrimensor y los derechos municipales.

Regularizar propiedades sin subdividir producto de deudas o negligencia de las constructoras requiere una ingeniería jurídica y registral precisa.

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