CONTRATOS INMOBILIARIOS HECHOS Y ACTOS JURIDICOS COMO JUEGAN LOS VICIOS DE LA VOLUNTAD Y EL SILENCIO? El que calla ahora otorga?EL ERROR  Como causa obstructiva de la Intención La VIOLENCIA como causa obstructiva de la libertad CAUSA ELEMENTO AUTONOMO  DEL ACTO JURIDICO

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HECHOS Y ACTOS JURIDICOS.-

INTRODUCCION:

 Todas las operaciones comerciales que se realicen son actos jurídicos  que es el género de todos los contratos civiles y comerciales,  y de los contratos inmobiliarios que son los que nos interesan en este curso.  Las normas generales dispuestas para los actos jurídicos son aplicables a los contratos inmobiliarios. El nuevo Código Civil y comercial, es un compacto mas ordenado , mas amigable y esa mejor técnica legislativa lleva a no repetir nuevamente conceptos generales, y debemos conocer a los efectos de poder interpretar y redactar correctamente los contratos inmobiliarios.-  

DESARROLLO:

En materia de actos y hechos jurídicos las diferencias con respecto al viejo código, no cambian el esquema general ,  pero si el enfoque :     Empecemos con los hechos y actos jurídicos:

Hecho Jurídico:  En el viejo Código el hecho debía ser capaz ,  es decir   SUSUCEPTIBLE de producir hechos jurídicos, en vez el nuevo código civil elimina esta potencialidad de producir.- El hecho jurídico tiene que producir,  sin existir la duda de la potencialidad.-

Acto Jurídico:  En el código de velez  con respecto al acto jurídico  los efectos jurídicos  ( crear modificar   trasmitir y extinguir ) eran con respecto a los derechos y obligaciones,  en vez el nuevo es mas amplio  sobre:   RELACIONES O SITUACIONES JURIDICAS. 

Sección Segunda:  De los hechos y actos jurídicos que producen la adquisición, modificación, transferencia o extinción de los derechos y obligaciones  ( código Civil Argentino  actual)     Artículo 896. Los hechos de que se trata en esta parte del Código son todos los acontecimientos susceptibles de producir alguna adquisición, modificación, transferencia o extinción de los derechos u obligaciones. 

ARTÍCULO 257.- Hecho jurídico. El hecho jurídico es el acontecimiento que, conforme  al ordenamiento jurídico, produce el nacimiento, modificación o extinción de relaciones  o situaciones jurídicas.

ARTÍCULO 259.- Acto jurídico. El acto jurídico es el acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato la adquisición, modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas

Acto licito o simple acto licito?

Mantiene el mismo sistema,  la modificación es  que ahora es sobre relaciones o situaciones jurídicas. Distingue  el Simple Acto licito del  acto jurídico,  el simple acto licito no tiene la intención 

(salir a pescar,  adquirí el dominio de aquella pesca,  pero el objetivo no era ese sino pasar un buen momento)  el acto jurídico si la tiene.

Art. 899.- Cuando los actos lícitos no tuvieren por fin inmediato alguna adquisición, modificación o extinción de derechos sólo producirán este efecto, en los casos en que fueren expresamente declarados.

ARTÍCULO 258.- Simple acto lícito. El simple acto lícito es la acción voluntaria no  prohibida por la ley, de la que resulta alguna adquisición, modificación o extinción de  relaciones o situaciones jurídicas.

Se mantiene la teoría de los actos voluntarios? ACTO VOLUNTARIO  ACTO INVOLUNTARIO

Para ser un Acto jurídico el mismo deber ser voluntario,  siguiendo con la misma fisionomía del código de Vélez,  deben cumplirse los requisitos de condiciones internas y condiciones externas:

Art. 913.- Ningún hecho tendrá el carácter de voluntario, sin un hecho exterior por el cual la voluntad se manifieste.

Acto Voluntario   :  

1) Condiciones internas: A)  intención  B) discernimiento y  C) libertad

2) Condiciones externas:   Manifestación de la voluntad,  hecho exterior donde se puede entender manifestada la voluntad.

El nuevo  código es claro al respecto:

ARTÍCULO 260.- Acto voluntario. El acto voluntario es el ejecutado con  discernimiento, intención y libertad, que se manifiesta por un hecho exterior. 

Nuevo código las mismas condiciones,  lo que considera un acto involuntario.   Si no se cumplen las condiciones,   es un acto involuntario,  sin efectos jurídicos.- Con respecto al discernimiento,  cambian las edades mínimas para realizar determinados actos: A) Actos lícitos al menos    13 años   sino es involuntario,  sin efectos B) Actos  Ilícitos al menos 10 años   sino es un acto involuntario C) Si esta  Privado de razón al momento de realizarlo   es involuntario.-  

ARTÍCULO 261.- Acto involuntario. Es involuntario por falta de discernimiento : a) el acto de quien, al momento de realizarlo, está privado de la razón, b) el acto ilícito de la persona menor de edad que no ha cumplido DIEZ (10) años; c) el acto lícito de la persona menor de edad que no ha cumplido TRECE (13) años, sin  perjuicio de lo establecido en disposiciones especiales.     

LA  MODIFICACION: Se eliminan dementes y la cuestión de los intervalos lúcidos,   que complicaban la cuestión,  sin saber cuando estábamos o no frente a un intervalo lucido.-

Con respecto a las Condiciones Externas: Es decir la  Manifestación de voluntad,   voluntad exteriorizada,  o la exteriorización de la voluntad,  como pasa la intención el acto voluntario a manifestarse en la realidad, a los ojos de las personas.-

El sistema se simplifica,  como en la mayoría  del código y  Elimina las categorías de manifestación de voluntad   que eran improcedentes, formal y no formal, expresa o tácita, positiva o negativa y presumida (1)  

La manifestación de la voluntad debe ser  

1) Expresa       oral o   escrita   o por    signos hechos inequívocos ( principio de ejecución )  

ARTÍCULO 262.- Manifestación de la voluntad. Los actos pueden exteriorizarse  oralmente, por escrito, por signos inequívocos o por la ejecución de un hecho material

2) Tacita  (en el código de Vélez existía cierta nebulosa  ,  ahora sigue igual no se mejoro)

ARTÍCULO 264.- Manifestación tácita de voluntad. La manifestación tácita de la  voluntad resulta de los actos por los cuales se la puede conocer con certidumbre.  Carece de eficacia cuando la ley o la convención exigen una manifestación expresa

En el nuevo código no ha variado y siguen las mismas dificultades  Siempre que la ley o la convención de partes no exijan una manifestación expresa.-

Y EL SILENCIO? El que calla ahora otorga?

El  Silencio no es manifestación de voluntad  sigue tal cual , la misma regla   a contrario del dicho popular en derecho el que calla no otorga – Tiene  excepciones  obligación de expedirse por ley  ,  ( por ejemplo reconocer una firma)  vemos los artículos:

Art. 919.- El silencio opuesto a actos, o a una interrogación, no es considerado como una manifestación de voluntad, conforme al acto o a la interrogación, sino en los casos en que haya una obligación de explicarse por la ley o por las relaciones de familia, o a causa de una relación entre el silencio actual y las declaraciones precedentes.

ARTÍCULO 263.- Silencio como manifestación de la voluntad. El silencio opuesto a  actos o a una interrogación no es considerado como una manifestación de voluntad  conforme al acto o la interrogación, excepto en los casos en que haya un deber de  expedirse que puede resultar de la ley, de la voluntad de las partes, de los usos y  prácticas, o de una relación entre el silencio actual y las declaraciones precedentes.

MODIFICACION:  Lo que agrega el nuevo código   es que puede considerarse positivo o negativo de acuerdo a lo establecido en el contrato o de las costumbres   es decir cuando esta convenido entre las partes o cuando las practicas del lugar lo establezcan de tal o cual modo al silencio.-

Que prevalece el querer interno  o lo expresado en el contrato?

A pesar de las criticas (2) de esta postura de raigambre romana ,  El código  le da prevalencia  al  la intención,  y el nuevo también ,  manteniendo la prevalencia del querer interno “la intención” frente a la manifestación ,  admite los vicios de la voluntad y el error en la manifestación.-

Intención es indispensable,  el Error dolo y violencia son los   vicios de la voluntad   acrecienta el sistema con el  Error en la declaración  de la voluntad o  error en la manifestación de la voluntad

Discernimiento puede ser   viciado  por minoridad,  demencia,  la Intención  por el error dolo y la libertad por la   violencia,  el esquema es el mismo,  los mismos vicios de la voluntad.-

MODIFICACIONES: Aumenta las posibilidades de impugnar un acto jurídico

 

EL ERROR  Como causa obstructiva de la Intención

Elimina la diferencia entre Error e ignorancia,  no existiendo más la categoría de ignorancia. . Elimina el requisito  de la inexcusabilidad  del art 929 

Art. 929.- El error de hecho no perjudica, cuando ha habido razón para errar, pero no podrá alegarse cuando la ignorancia del verdadero estado de las cosas proviene de una negligencia culpable.

Incorpora el requisito de la reconocibilidad por el destinatario en caso de actos bilaterales o unilaterales recepticios: que conoció o debió haber conocido la existencia del error (266 CCyC) En los actos bilaterales ,  si se contrata con un especialista no puede alegar no conocer el error,  ampararse en el error siendo que por sus conocimientos debió conocerlo .- 

Por ejemplo si un arquitecto o un maestro mayor de obras ,  un agrimensor  te vende una propiedad departamento y en el boleto de compraventa figura que el mismo tiene 30 metros cuadrados cubiertos y 5 descubieros y después resulta  que según plano de PH y titulo de propiedad y reglamento  son 29, 2 y  cubiertos y 4,2 descubiertos si bien la diferencia no puede considerarse un vicio que impuda para el uso ,   entiendo que pueda viciar la intención del acto  y que no puede considerar que el vendedor no los conoció por sus características personales.-

ARTÍCULO 266.- Error reconocible. El error es reconocible cuando el destinatario de  la declaración lo pudo conocer según la naturaleza del acto, las circunstancias de  persona, tiempo y lugar.

 Sin embargo  el error puede ser reconocido a quien va dirigido el acto. Permite la confirmación del acto,  si la parte que no erro admite las cosas tal cual entiende el que si erro.

ARTÍCULO 269.- Subsistencia del acto. La parte que incurre en error no puede  solicitar la nulidad del acto, si la otra ofrece ejecutarlo con las modalidades y el  contenido que aquélla entendió celebrar

No admite mas el error de derecho, en el código de Vélez admite algunas  excepciones

Es necesario   que el Error  sea Esencial  y pueda viciar al acto para que se decrete la nulidad (error esencial de hecho) 

ARTÍCULO 267.- Supuestos de error esencial. El error de hecho es esencial cuando  recae sobre:  a) la naturaleza del acto; b) un bien o un hecho diverso o de distinta especie que el que se pretendió designar, o  una calidad, extensión o suma diversa a la querida;   c) la cualidad sustancial del bien que haya sido determinante de la voluntad jurídica según la apreciación común o las circunstancias del caso;  d) los motivos personales relevantes que hayan sido incorporados expresa o  tácitamente;  e) la persona con la cual se celebró o a la cual se refiere el acto si ella fue determinante para su celebración.

  1. Error en la naturaleza del acto  cuando creemos que vendemos y en realidad donamos.  Puede suceder que se dio en comodato un bien inmueble cuando en realidad lo que se quiso realizar fue un contrato de Alquiler.

 

  1. B) un bien de distinta especie , en calidad,  extensión o suma diversa.  En boleto de compraventa  se establece que se vende una Casa con lote Propio cuando en realidad era una unidad funcional sometido a la ley de propiedad horizontal ,  tres unidades diferentes  con un reglamento de copropiedad vendiendo la unidad numero 3.  
  2. C) Cualidad del acto o del objeto      siempre y cuando sean determinantes de la celebración del acto
  3. D) Motivos relevantes personales incorporados por las partes (Causa fin distinto a motivos personales)  Este es un tema que tiene mucha aplicación practica en materia inmobiliaria, es decir en la causistica inmobiliaria, y las problematicas típicas de las partes,  mas aun en un país tan convulsionado como el nuestro.-

por ejemplo la persona vende una propiedad pero para comprar otra propiedad.- Vende el departamento de 10000 dolares pero siempre y cuando y sujeta esa venta a la compra de una casa de 150.000 dolares que esta señada.- Pero resulta que la casa tenia problemas de papeles ,  y no puede comprar que  sucede con la venta del su departamento donde vive el dueño y su familia?

En una compraventa  es solo la causa fin :  precio en dinero a cambio de un determinado bien  causa fin es plata por casa ,  pero pueden incorporarse motivos relevantes.-

Motivo determinante va ser viajar a Europa  y va a ser relevante para las 2 personas ,  error en los motivos determinantes del acto   debe estar incorporado en el acto y se va a equiparar a la causa,  y es error esencial podes plantear la nulidad del acto.-

  1. E)  ERROR EN LA PERSONA Intuito persona solo la prestación la puede cumplir esa persona,   es importante para la realización . Es difícil pensar un ejemplo en materia inmobiliaria,  pero puede ser que la persona alla expuesto en el boleto de compraventa que el  inmueble fue construida por tal o cual arquitecto ,  o cierto ingeniero especialista en naves industriales que ningún otro pueda igualársele en calidad para dicho producto.

ERROR IMPROPIO.-

Error impropio ,   ( puede recaer en la declaración)  estoy convencido de que quiero comprar esto pero  erro en la declaración.  Puede suceder que vendo un 

El error puede recaer en la declaración .   

Error en el mensajero de la Voluntad,  en la trasmisión de la voluntad a travez de terceros,  teléfono descompuesto  se puede obtener la nulidad del acto si se llega a probar esta situación.

Puede darse el teléfono descompuesto  con la intervención del corredor y poder solicitar la nulidad del acto?   Se encomendé alquilar a una departamento dentro de un piso a profesionales de la salud y  le

El Dolo como causa obstructiva del la intención en el nuevo código Civil y comercial

Mantienen la definición de velez: Maquinaciones argucias para que el tercero erre

Art. 931.- Acción dolosa para conseguir la ejecución de un acto, es toda aserción de lo que es falso o disimulación de lo verdadero, cualquier artificio, astucia o maquinación que se emplee con ese fin.

ARTÍCULO 271.- Acción y omisión dolosa. Acción dolosa es toda aserción de lo falso  o disimulación de lo verdadero, cualquier artificio, astucia o maquinación que se emplee  para la celebración del acto. La omisión dolosa causa los mismos efectos que la acción  dolosa, cuando el acto no se habría realizado sin la reticencia u ocultación

EL DOLO es la  simulación de lo verdadero, el arquid para obtener una declaración de la voluntad. La voluntad forzada a través de maquinaciones 

Para que el dolo sea causa obstructiva de la voluntad

Debe ser 1) Esencial  determinante de la voluntad    distinto al incidental

Dolo 2) grave  debe causar daño  y

 3) no se puede el dolo reciproco

ARTÍCULO 272.- Dolo esencial. El dolo es esencial y causa la nulidad del acto si es  grave, es determinante de la voluntad, causa un daño importante y no ha habido dolo  por ambas partes.

Dolo incidental  ,no anula el acto pero   puede nacer la oblig de indemnizar

ARTÍCULO 273.-  Dolo incidental. El dolo incidental no es determinante de la voluntad;  en consecuencia, no afecta la validez del acto

Dolo por tercero,  consecuencia va a ser que puede ser anulado  pero los daños  solo  va a ser solidariamente responsable con el tercero si fue de mala fe

ARTÍCULO 274.- Sujetos. El autor del dolo esencial y del dolo incidental puede ser una  de las partes del acto o un tercero. 

ARTÍCULO 275.- Responsabilidad por los daños causados. El autor del dolo  esencial o incidental debe reparar el daño causado. Responde solidariamente la parte  que al tiempo de la celebración del acto tuvo conocimiento del dolo del tercero

La VIOLENCIA como causa obstructiva de la libertad 

Mantiene la misma definición de Violencia ,   Física como Moral  o intimidación,

ARTÍCULO 276.- Fuerza e intimidación. La fuerza irresistible y las amenazas que  generan el temor de sufrir un mal grave e inminente que no se puedan contrarrestar o  evitar en la persona o bienes de la parte o de un tercero, causan la nulidad del acto. La  relevancia de las amenazas debe ser juzgada teniendo en cuenta la situación del  amenazado y las demás circunstancias del caso.

 Violencia de un tercero    admite la reparación de daños y perjuicios además de la nulidad del acto.

ARTÍCULO 277.- Sujetos. El autor de la fuerza irresistible y de las amenazas puede ser  una de las partes del acto o un tercero. 

ARTÍCULO 278.- Responsabilidad por los daños causados. El autor debe reparar los  daños. Responde solidariamente la parte que al tiempo de la celebración del acto tuvo  conocimiento de la fuerza irresistible o de las amenazas del tercero.

Regula que no puede ser un acto jurídico objeto. Objeto  de los actos jurídicos  antes 953 hoy   269 nuevo   mantienen el criterio negativo,  redacción mas sintética.-

Art. 953.- El objeto de los actos jurídicos deben ser cosas que estén en el comercio, o que por un motivo especial no se hubiese prohibido que sean objeto de algún acto jurídico, o hechos que no sean imposibles, ilícitos, contrarios a las buenas costumbres o prohibidos por las leyes, o que se opongan a la libertad de las acciones o de la conciencia, o que perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurídicos que no sean conformes a esta disposición, son nulos como si no tuviesen objeto.

ARTÍCULO 279.- Objeto. El objeto del acto jurídico no debe ser un hecho imposible o  prohibido por la ley, contrario a la moral, a las buenas costumbres, al orden público o  lesivo de los derechos ajenos o de la dignidad humana. Tampoco puede ser un bien  que por un motivo especial se haya prohibido que lo sea.  

El objeto es el mismo al anterior sistema,  lo NOVEDOSO: Lesivos de terceros o de la   dignidad humana  ( novedoso)

Esta la posibilidad de convalidad un acto con clausula suspensiva,   aquello que estaba prohibido  o era imposible  para el momento de concretarse.-

ARTÍCULO 280.- Convalidación. El acto jurídico sujeto a plazo o condición suspensiva es válido, aunque el objeto haya sido inicialmente imposible, si deviene posible antes del vencimiento del plazo o del cumplimiento de la condición.

CAUSA ELEMENTO AUTONOMO  DEL ACTO JURIDICO

Queda consagrada la causa como un elemento autónomo del acto jurídico independiente del objeto o prestación debida

ARTÍCULO 281.- Causa. La causa es el fin inmediato autorizado por el ordenamiento  jurídico que ha sido determinante de la voluntad. También integran la causa los motivos  exteriorizados cuando sean lícitos y hayan sido incorporados al acto en forma expresa,  o tácitamente si son esenciales para ambas parte

Causa impulsiva o móvil: Integran la causa los motivos exteriorizados siempre que cumpla con los requisitos

-Lícitos

-Incorporados al acto en forma expresa o tácita

-Esenciales para ambas partes

 

CAUSA: Elemento autónomo  determinante de la voluntad de las partes ( causa fin)  motivos personales son parte del acto licitos y esenciales para ambas partes causas son relevantes  ( casuas impulsivas móviles)

Puede ser considerado por ejemplo una causa móvil ,  que una reserva  este supeditada a determinada hecho  que beneficie a ambos  por ejemplo:  

Que la misma se realice AD referéndum  de la aprobación de un crédito ,   si el crédito se aprueba se benefician ambos,  si no se aprueba la operación se cae y queda sin efecto la reserva. Es una clausula muy usual establecer que frente a la falta de aprobación ya sea porque el inmueble no cumpla con los requisitos del crédito o que el ofertante-comprador no cumpla con los requisitos personales para un crédito ,   se deje sin efecto la reserva sin nada que reclamarse para las partes contratantes.-  El mismo caso,  sucede en operaciones concatenadas  ,  el que compra lo hace adreferendum  de que la venta de su casa llega a buen puerto. Si A comprador no vende su casa (reservada) no puede comprarle la casa a B, entonces se cae la operación.  Si ambos aceptan esta condición como una causa móvil  que beneficia a ambas partes (venta de la casa de A)   entonces al no darse la situación la operación queda también caduca. Situación que se vera   en mas detalle en el Modulo de Practica Profesional.-

Y si no hay causa o la causa es Falsa?

El sistema es igual al anterior  500 y 5001  CC  :

Causa presunta :  se presume la causa hasta que no haya prueba en contrario

Falsa Causa: Si hay otra verdadera el acto jurídico sigue.-

ARTÍCULO 282.- Presunción de causa. Aunque la causa no esté expresada en el acto  se presume que existe mientras no se pruebe lo contrario. El acto es válido aunque la causa expresada sea falsa si se funda en otra causa verdadera. 

NOVEDOZO: Actos abstractos  donde no aparece la causa del acto ,  pagare al portador no hay causa ,  no se van a discutir en este tipo de actos abstractos .-

ARTÍCULO 283.- Acto abstracto. La inexistencia, falsedad o ilicitud de la causa no son  discutibles en el acto abstracto mientras no se haya cumplido, excepto que la ley lo autorice.  

 

(1) Art. 914.- Los hechos exteriores de manifestación de voluntad pueden consistir en la ejecución de un hecho material consumado o comenzado, o simplemente en la expresión positiva o tácita de la voluntad.  Art. 915.- La declaración de la voluntad puede ser formal o no formal, positiva o tácita, o inducida por una presunción de la ley.    

Art. 916.- Las declaraciones formales son aquellas cuya eficacia depende de la observancia de las formalidades exclusivamente admitidas como expresión de la voluntad.

(2)Según varios doctrinarios ,  poner el acento sobre el querer interno y la intención ,  doctrina romanista,  genera inseguridad jurídica,  al poder ser atacado siempre todos los actos jurídicos , máxime en la órbita comercial,   quitando seguridad al intercambios comerciales.-

 

Autor: Damian G Villa Abrille Abogado Especialista en Derechos Reales e Inmobiliario.-

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