3) Limites al Dominio
La Convivencia de las personas que habitan en un Departamento sometido a PH esta regido por una ley marco 13512 , específicamente esta normado cada Inmueble en PH por el reglamento de Copropiedad y administración que es un requisito para conformarse bajo este régimen de acuerdo al Art. 9 ley 13512.
Abordaremos un fallo «Consorcio Av. Coronel Diaz 1477/79 c/ Vilariño Manuel Dionisio s/ cumplimiento de reglamento de copropiedad» – CNCIV – 18/04/2005 sobre la Tolerancia al Uso Indebido, consentimiento tácito vs Prohibición del reglamento de Copropiedad y Actividades perturbadoras de la tranquilidad y Riesgosas.
«En el inmueble del demandado funcionan cuatro consultorios, uno de la especialidad traumatología, otro ginecológico, un gabinete kinesiológico y una sala donde se encuentra el equipo radiológico.»Ninguna modificación al reglamento se ha efectuado en este caso, por lo tanto rige aún el art.6º original que dispone: «los departamentos deberán ser destinados para vivienda propia y familiar, y no podrán ser destinados en ningún caso, a industrias, talleres, y toda otra actividad contraria a la tranquilidad, decencia, decoro, moralidad y buen nombre del edificio».
«Ante la significativa importancia del destino fijado en el reglamento, su modificación involucra necesariamente una reforma de dicho ordenamiento, que consiguientemente debe consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad (art.9 de la ley 13.512). Aún cuando se considerara, como pretende el recurrente, que se lo ha autorizado a utilizar su inmueble como consultorio, esa «autorización» no puede ser opuesta a los nuevos y sucesivos adquirentes de las unidades que conforman el consorcio pues implica un cambio de destino de las unidades funcionales que sólo puede efectuarse según las formalidades legales.»
«Queda claro que el consorcio pretende que el destino de las unidades sea el de vivienda familiar, y aunque no menciona expresamente la prohibición de instalar consultorios, ello se infiere del uso primordial que se le otorga a las unidades y de la expresión de voluntad de los distintos consorcistas en las numerosas asambleas donde se tratara este punto.»
«Pero aún cuando quisiera interpretarse que no está prohibido el funcionamiento de un consultorio, lo cierto es que la actividad que se desarrolla en la unidad del demandado debe considerarse riesgosa y también, por el modo en que se desenvuelve, altera la tranquilidad del edificio; es decir, queda contemplada dentro de lo que sí está expresamente prohibido.»
«Ello es así porque la cantidad de pacientes que ingresan a esa unidad, donde funcionan, no uno, sino tres consultorios (traumatológico, ginecológico y gabinete kinesiológico), además de la sala de radiografías, lleva a alterar el ritmo normal de un edificio.El continuo tránsito de estas personas no puede menos que alterar la tranquilidad del edificio.»»Es innegable que la utilización de un departamento como consultorio de varias especialidades en un edifico conlleva un mayor gasto en cosas de uso común, como sucedió con la cerradura, que era un artefacto relativamente nuevo, que no pudo ser reparada y debió ser reemplazada atento a haber sido sometida a un uso demasiado excesivo y el ascensor, cuyo incremento en el costo de mantenimiento y energía eléctrica surgen del informe de fs.400/401.»
«A ello debe agregarse lo informado por el perito médico sanitarista en cuanto a los peligros que implica el funcionamiento de un equipo de rayos y la manipulación de los elementos contaminantes y residuos patológicos. Según el experto, no es aconsejable el funcionamiento de ese equipo en un edificio habitado exclusivamente por familias, dada la posible exposición a radiaciones que son tanto de naturaleza electromagnética, como cuánticas (fs.234/236), agregando luego que las radiaciones ionizantes afectan o pueden producir sobre el organismo patologías o enfermedades, entre ellas alteraciones cromosómicas en las células germinales cuya consecuencia eventual sería la esterilidad, la producción de anemia crónica, etc. (fs.67 vta. del tercer cuerpo reconstruido). No dejo de observar, sin embargo, que el perito electricista y electromecánico, ha opinado distinto, pues considera que la instalación del equipo de rayos x guarda las recaudos establecidos por la ley (fs.400/402) y que el blindaje que tiene la sala en donde se encuentra el equipo es suficiente para evitar cualquier tipo de contaminación ambiental (fs.69 vta. del tercer cuerpo reconstruido). Pero ante la diferencia de opiniones, me inclino por otorgar mayor valor al informe del perito médico sanitarista, por su especialidad en el modo en que puede verse afectada la salud de un individuo y las explicaciones que vertiera en sus informes y en la audiencia de fs.67/70.»»Persiste de todos modos el problema referido a los residuos patológicos, que según el perito médico sanitarista representan un riesgo porque no ha podido detectar en la inspección realizada que existieran los elementos necesarios para desecharlos, como cajas o recipientes rígidos, bolsas de color rojo de 120 micrones de espesor.»
El Argumento de la demandada se basa en la tolerancia de larga data a utilizar el su departamento como Poli-Consultorios, constituyendo un tácito consentimiento. Dicho argumento es rechazado por los camaristas y confirmada la sentencia en primer lugar porque esta actitud no puede consolidar un derecho que contraría las normas estatutarias, cuyo respeto es la base fundamental del sistema de propiedad horizontal siendo que si bien no prohíbe expresamente a los consultorios la finalidad de los mismos es primordialmente de vivienda propia y familiar.
Es decir la actitud de la demandada es violatorio del Art 6 de la Ley de Ph tanto en su insiso a) Queda prohibido a cada propietario y ocupante Destinarlos a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
Como en su inc b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio ya sea tanto por los riesgos implícitos en el uso del aparato de rayos y el desecho de material patológico, como fundamentalmente por la cantidad de personas que ingresan al edificio con el fin de acceder a los consultorios instalados en la unidad del demandado, es evidente que la actividad allí desarrollada afecta notablemente la tranquilidad de sus habitantes, y por lo tanto resulta violatoria del Art. 6 ley 13512 y del Art. 2618 del código civil excediéndose de lo que es la normal tolerancia que deben tener los habitantes de un consorcio.
