LIMITES AL DOMINIO: Tenencia de animales domésticos. El vecino de al lado tiene un perro que produce ruidos a todo hora y en el reglamento se prohíbe a los animales que hacer para que lo retiren del consorcio? La mujer del piso de arriba tiene varios gatos que causan ruidos constantemente?

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La Convivencia de las personas que habitan en un Departamento sometido a PH esta regido por una ley marco 13512 y su decreto reglamentario específicamente esta normado cada Inmueble en PH por el reglamento de Copropiedad y administración que es un requisito para conformarse bajo este régimen de acuerdo al Art. 9 ley 13512. Ahora la problemática surge de hasta que punto sus normas deben ser aplicadas inexorablemente, y cuando pueden constituir su aplicación a un caso concreto Abuso de Derecho, Art. 1071 C.C
Además de las prohibiciones especificas del reglamento de copropiedad, la conducta de las partes que habitan el consorcio debe acatar el Art 6 Inc. b) no pudiendo Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, pero siempre teniendo en cuanta un que hay “mínimo tolerable” o una “normal tolerancia” propio de toda convivencia. Este articulo ha quedado reforzado por el Art. del código civil 2618 (1) reformado por el Ley 17711 donde la prohibición es mas completa y Universal, no solo circunscripta al Consorcio.
Abordaremos un fallo: «Consorcio de Propietarios Av. Santa Fe 3336/38 c/Beltrán Ramón Osvaldo s/cumplimiento de reglamento de copropiedad» – CNCIV – SALA A – 21/04/2003 sobre la Prohibición contenida en el reglamento interno a la tenencia de mascotas y su inoponibilidad por no ser norma de convivencia y Abuso de derecho.

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en le siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Dres. JORGE ESCUTI PIZARRO – HUGO MOLTENI – ANA MARIA LUACES
A LA CUESTION PROPUESTA EL DOCTOR JORGE ESCUTI PIZARRO DIJO:
“Yendo al fondo de la cuestión, estimo que la inaplicabilidad del reglamento interno ha sido acertadamente resuelta por el sentenciante, sin que la argumentación en contrario que se desarrolla la destituya. Es sabido que el valor de estos estatutos es similar al de los de copropiedad en cuanto a las obligaciones de los copropietarios de respetarlos, pero la validez de sus cláusulas depende que no estén en colisión con las del reglamento básico del consorcio, ni con las de la ley 13512, por lo que su materia propia abarca todos aquellos asuntos de interés común que no afecten el derecho de propiedad, de modo que su dictado debe hacerse en asamblea, por mayoría de votos computados en la forma que determine el reglamento de copropiedad, en el caso, las del Art. 32 inc. g) del instrumento de fs. 8/26. Aprobada la normativa interna, es obligatoria para todos los consorcistas, inclusive los ausentes y los que votaron en contra, y, respecto de los sucesores singulares de los copropietarios, también los obliga como si hubieran participado de su sanción (conf. Calvo, «Manual Práctico de Propiedad Horizontal», Pág. 43).-
Ahora bien, la cláusula XVI del Reglamento interno en cuanto prescribe: ‘queda prohibido a partir de la aprobación por la Asamblea de las modificaciones al presente reglamento, la tenencia de animales domésticos…’, es inequívocamente extraña a una reglamentación de convivencia, pues implica una restricción al uso y goce del dominio de las unidades por parte de sus titulares, materia propia del reglamento de copropiedad, por lo que ante su inexistencia en éste debió, procederse por vía de adición o reforma que, como tal, exigía del voto de los copropietarios en la forma prevista por al norma consorcial antes citada y, de aprobarse, era necesario llevarlo a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, por estricta aplicación tanto del Art. 9 de la ley 13512, como de su correlación con los Arts. 975 a 978 del Código civil, pues no puede considerarse en este caso a la escritura pública como una formalidad relativa, debiendo tenerse presente que el Art. 1183 prescribe que cuando la forma instrumental fuere exclusivamente decretada en una determinada especie de instrumento, el contrato no valdrá si se hiciese en otra forma (conf. Sala ‘C’ de esta Cámara en el Derecho 138-671).
Pese a no haberse probado con qué mayoría se aprobó el reglamento interno, aunque lo hubiere sido con la exigida en el estatuto madre, las omisiones legales en que se incurriera hacen inaplicables las nuevas estipulaciones al demandado, que adquirió el dominio de su unidad con posterioridad y que no estaba obligado a compulsar los libros de actas de asambleas para enterarse acerca de si la tenencia de animales domésticos, perro como dije, estaba o no autorizada, pues ello debía surgir del estatuto o de sus reformas inscriptas en el Registro del la Propiedad (conf. Sala ‘C’ del Tribunal en El Derecho 16-332).
Sólo a mayor abundamiento agrego que la prohibición reglamentaria de no tener animales domésticos en las unidades de propiedad horizontal, no puede aplicarse con estrictez e irrazonablemente, pues si los mismos sólo originan incomodidades nimias, no las perturbaciones a que se refiere el Art. 6 inc. b) de la ley 13512, están dentro de ese mínimo de molestias que la convivencia humana obliga a tolerar, de modo que pretender la exclusión de un animal por el sólo hecho de serlo, importaría un ejercicio abusivo de derecho (conf. Susana Lambois en Bueres – Higthon ‘Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial’, t. 5, Pág. 750, N° 3 y su cita).-
En definitiva, juzgo que la sentencia de grado deberá ser confirmada, sin imposición de costas en esta Alzada, desde que no medió controversia (conf. Art. 68, 2da. Parte, del Código Procesal).-
Los doctores HUGO MOLTENI Y ANA MARIA LUACES votaron en el mismo sentido, por razones análogas a las expresadas en su voto por el señor Vocal preopinante.-
EL Argumento principal de la Actora solicitando al retiro del animal, esta basado en la cláusula del Reglamento interno en cuanto prescribe” Queda prohibido a partir de la aprobación por la Asamblea de las modificaciones al presente reglamento, la tenencia de animales domésticos…’, siendo rechazados por los camaristas confirmando la sentencia principalmente porque es inequívocamente extraña a una reglamentación de convivencia, pues implica una restricción al uso y goce del dominio de las unidades por parte de sus titulares, materia propia del reglamento de copropiedad, por lo que ante su inexistencia en éste debió, procederse por vía de adición o reforma que, como tal, exigía del voto de los copropietarios y, de aprobarse, era necesario llevarlo a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
«Sólo a mayor abundamiento agrega que la prohibición reglamentaria de no tener animales domésticos en las unidades de propiedad horizontal, no puede aplicarse con estrictez e irrazonablemente, pues si los mismos sólo originan incomodidades nimias, no las perturbaciones a que se refiere el Art. 6 inc. b) de la ley 13512, están dentro de ese mínimo de molestias que la convivencia humana obliga a tolerar, de modo que pretender la exclusión de un animal por el sólo hecho de serlo, importaría un ejercicio abusivo del derecho.
Es decir que no se puede restringir derechos en materia de PH basados solo en prohibiciones formales, sino que debe probarse el daño efectivamente producido, es este caso probar efectivamente las molestias a terceros y que estas excedan al mínimo tolerable en una normal convivencia, sino son considerados un abuso de derecho por parte del Consorcio.

ESTUDIO JURIDICO ZONA OESTE MORON ABOGADOS ESPECIALISTAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL. ASESORAMIENTO A CONSORCIOS.

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Silvia Zuzek
Silvia Zuzek
6 years ago

En mi caso, no vivo en un edificio de PH, sino en una casa. Tengo 6 perros, adentro, y mis vecinos se quejan, aunque ellos tienen a sus perros afuera, en la calle, como casi todo el mundo en la ciudad del interior de la provincia de Buenos Aires donde vivo. ¿Cómo me defiendo de su hostigamiento?

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