Preguntas frecuentes Inmobiliarias. COMPRAVENTA INMOBILIARIA. PROBLEMAS ANTES DEL BOLETO. A) ¿Se Perdió o no tiene Plano? B)¿Perdió Escritura y/o Reglamento de copropiedad? c) Si el Escribano Esta muerto? O No tiene la Escritura? d)¿Se Puede Vender Inmueble Hipotecado, embargado ? Inhibiciones de los propietarios? Con juicio de Ejecusion Fiscal o Hipotecario? E) Muerte de un propietario despues de firmar el boleto pero antes de escriturar? F) Que sucede si después de firmar el boleto no quiere escriturar el propietario ? LOCACIONES URBANAS certificacion de firmas para que sirve? Ley de sellos?

Preguntas frecuentes Inmobiliarias

INMOBILIARIAS.

COMPRAVENTA INMOBILIARIA

PROBLEMAS ANTES DEL BOLETO

A) ¿Se Perdió o no tiene Plano?
Se va al municipio se desarchiva expediente, se pide una copia del original que figura alli.
Si no tiene plano, se puede vender igual aclarando la situación y conforme las partes, después se puede hacer el plano por medio de un arquitecto , maestro mayor de obras etc.

B) ¿Perdió Escritura y/o Reglamento de copropiedad?

Ante estos casos se puede pedir una copia del titulo, para ello hay que conocer el origen del titulo: Este puede ser:
1)Notarial, es decir que la escritura fue realizada por un escribano( compraventa, donacion, dasion en pago).En este caso si conoce los datos del escribano que intervino en jurisdicción nacional y fecha puede:
Pedirselo a el una copia, igualmente va a necesitar el original para la escritura o el segundo testimonio.
Pedir una copia en el archivo de protocolos notariales(Adolfo alsina 2280)
2) Judicial , es decir cuando es el juzgado el que emite el testimonio de sentencia( testamentos, declaratorias de herederos, subasta judicial, etc) En este caso se solicita al Juzgado por medio de abogado nuevo testimonio.

Si no conoce el origen del titulo de propiedad o no recuerda los datos del escribano o del juzgado debe pedir el INFORME N°4 (Aporta datos sobre la matricula tomo y folio en el que esta registrado, con estos datos pide el INFORME N° 1 para obtener los datos del escribano, jurisdicción y fecha de escritura o los datos del juzgado y el expediente.

Si el Escribano Esta muerto? O No tiene la Escritura?
Se pide un Segundo Testimonio en el Archivo de Protocolos Notariales (Alsina 2280)

B)1) ¿Si No Tiene Escritura?
Si tiene Boleto de Compraventa , se debe localizar a los Originales vendedores para ( se pide un informe para ver quienes son los titulares registrales y si son los mimos que aparecen en el boleto) Citarlos a Escriturar , sobre los futuros Compradores.

C)¿ Perdió o nunca tuvo reglamento de Propiedad Horizontal?
Se debe pedir o Fotocopias o un Segundo Testimonio al Escribano que Aparece en la Escritura Original como el que hizo el reglamento de PH, o bien pedir una copia simple o un segundo testimonio en el Archivo de Protocolos Notariales de Capital si el inmueble es de Capital, o en el de la Plata si el inmueble es de Provincia.

D) ¿Se Puede Vender Inmueble Hipotecado?
Se puede vender, hay que saldar , cancelar el monto de la hipoteca

F) ¿Que pasa si los propietarios o alguno de ellos se encuentra en la etapa final de un juicio?
Sea este un juicio de :
Hipotecario.
Ejecución Fiscal
Una solución es llegar a un acuerdo dentro del juzgado y habiendo encontrado a un comprador saldar la deuda con lo que se valla a entregar en el boleto de compra venta. Si tiene un Embargo se lo puede levantar pagando la deuda.

G) ¿Si alguno de los Propietarios se Encuentra Inhibido? Mientras que el monto de la inhibición no sea mayor al valor del inmueble, Se puede levantar la inhibición, habiendo saldado la deuda en el proceso judicial que se encuentre

H) ¿Que hacer en Caso de Aparecer un Acreedor? Idem

I) ¿Que hacer en el caso de quien quiere Vender sea un poseedor del bien en cuestión, pero solo tenga Un Boleto de Compraventa?
Habrá que primeramente rastrear a los que suscribieron el boleto de compraventa, sarcar los informes para ver que ellos sean los titulares registrales y en caso de aparecer un comprador notificarlos de la cesión del boleto de compraventa a los titulares.

J) ¿Si los que suscribieron el boleto fallecieron?
La obligación de escriturar, se traslada a sus herederos . Si no esta iniciada la sucesión hay que iniciarla y presentarse como tercero acreedor y citar a los herederos.
Que pasa si pasaron 10 años desde que se suscribió? La obligación esta prescripta, pueden oponer la excepción de prescripción.

K) ¿Y si tiene una Cesión de Boleto de Compraventa? Hay que iniciarles el juicio de escrituración a los titulares registrales. Primero se los Intima a Escriturar y en caso de silencio o negativa se inicia el juicio. Si no les notificaron de la cesión, notificarles de la cesión del boleto primero.

L) Si alguno de los co propietarios o el propietario o la Esposa del mismo, es Insano/a o es un menor de edad, pueden vender? Y si se sospecha que es Insano?
Si alguno de los propietarios es Insano (esto debe estar acreditado mediante sentencia judicial en juicio de Insanía) no puede realizar actos de disposición sobre bienes inmuebles, tampoco lo puede hacer un inhabilitado declarado así en juicio, para ello deberán intervenir el curador designado en juicio previa aprobación del ministerio publico.
En el caso de un menor de edad, tampoco pueden realizar actos de disposición sobre sus bienes inmuebles, necesitando la firma de sus representantes legales, que en general son sus padres.
Codigo Civil
Art.55.- Los menores adultos sólo tienen capacidad para los actos que las leyes les autorizan otorgar.
Art.56.- Los incapaces pueden, sin embargo, adquirir derechos o contraer obligaciones por medio de los representantes necesarios que les da la ley.
Art.57.- Son representantes de los incapaces: 1ro. De las personas por nacer, sus padres, y a falta o incapacidad de éstos, los curadores que se les nombre; 2do. De los menores no emancipados, sus padres o tutores; 3ro. De los dementes o sordomudos, los curadores que se les nombre.
Art.59.- A más de los representantes necesarios, los incapaces son promiscuamente representados por el Ministerio de Menores, que será parte legítima y esencial en todo asunto judicial o extrajudicial, de jurisdicción voluntaria o contenciosa, en que los incapaces demanden o sean demandados, o en que se trate de las personas o bienes de ellos, so pena de nulidad de todo acto y de todo juicio que hubiere lugar sin su participación.
Art.61.- Cuando los intereses de los incapaces, en cualquier acto judicial o extrajudicial, estuvieren en oposición con los de sus representantes, dejarán éstos de intervenir en tales actos, haciéndolo en lugar de ellos, curadores especiales para el caso de que se tratare.
Art.126.- Son menores las personas que no hubieren cumplido la edad de veintiún años.
Art.127.- Son menores impúberes los que aún no tuvieren la edad de catorce años cumplidos, y adultos los que fueren de esta edad hasta los veintiún años cumplidos.
Art.128.- Cesa la incapacidad de los menores por la mayor edad, el día en que cumplieren veintiún años, y por su emancipación antes que fuesen mayores.
Art.129.- La mayor edad habilita, desde el día que comenzare, para el ejercicio de todos los actos de la vida civil, sin depender de personalidad alguna o autorización de los padres, tutores o jueces.
Art.130.- Para que los menores llegados a la mayor edad entren en la posesión y administración de sus bienes, cuando la entrega de éstos dependa de la orden de los jueces, bastará que simplemente presenten la prueba legal de su edad.
Art.131.- Los menores que contrajeren matrimonio se emancipan y adquieren capacidad civil con las limitaciones previstas en el artículo 134.
Si se hubieren casado sin autorización no tendrán, hasta los veintiún años, la administración y disposición de los bienes recibidos o que recibieren a título gratuito, continuando respecto a ellos el régimen legal vigente de los menores, salvo ulterior habilitación.
Los menores que hubieren cumplido dieciocho años podrán emanciparse por habilitación de edad con su consentimiento y mediante decisión de quienes ejerzan sobre ellos la autoridad de los padres. Si se encontraran bajo tutela, podrá el juez habilitarlos a pedido del tutor o del menor, previa sumaria información sobre la aptitud de éste. La habilitación por los padres se otorgará por instrumento público que deberá inscribirse en el Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas. Tratándose de la habilitación judicial bastará la inscripción de la sentencia en el citado Registro.
La habilitación podrá revocarse judicialmente cuando los actos del menor demuestren su inconveniencia, a pedido de los padres, de quien ejercía la tutela al tiempo de acordarla o del Ministerio Pupilar.

L) ¿Si el Propietario es una Sociedad? Asociación Civil? Fundación?
Habrá que corroborar que la sociedad exista. Pedir el Estatuto y el libro de actas.

M) ¿Si el Propietario o un copropietario o la esposa de alguno de los propietarios se encuentra en el exterior? Lo ideal seria haber realizado un poder para que firme un co-propietario a nombre de otro. Mandarle el boleto por correo o mail que lo imprima y lo firme y lo vuelva a reenviar seria una solución, la cuestión es que la inmobiliaria debe corroborar la identidad de los participantes y su capacidad por lo que puede traerle serios inconvenientes a la inmobiliaria como a las partes si después no fue la persona la que firmo. La firma digital no esta avanzada en la argentina como para aplicarla tampoco.

O) Caso de que se presente un apoderado de alguno de los propietarios a firmar el Boleto de Compraventa?
Hay que ver la fecha en que fue otorgado, si fue hace poco hablar con el escribano que lo hizo, si se tienen dudas de que el mismo se encuentra vigente, que no fue revocado mandar a hacer el estudio con un referencista de un escribano. Hacer responsable civil y penalmente al mandante o apoderado. Conviene hacer participar a un escribano para que certifique las firmas , y así el mismo también es responsable de la identidad de los participantes de que su firma sea autentica y que el poder este vigente.

PROBLEMAS DESPUES DEL BOLETO

Que pasa si se muere el Propietario o un copropietario después del Boleto pero Antes de la Escritura? Hay que iniciar el sucesorio.

Si después del Boleto y habiendo pedido todos los informes de inhibiciones correspondientes aparece un Acreedor? Habra que saldar la deuda antes de escriturar.

Que sucede si después del Boleto realizado sin tradición del bien, el Propietario Vende a Otras personas? El vendedor Incurre en Delito de estafa, ya que vendió el mismo inmueble a dos personas. Para la inmobiliaria es imposible saber si no se hizo un boleto anterior ya que los actos privados no se incriben.
En el caso de que sea ella otro boleto anterior, habrá que iniciarle la denuncia penal de estafa mas la acción de daños y perjuicios( devolucion del monto mas daños y perjuicios)Si realmente se realizo , No podrá iniciar juicio de escrituración ya que hay un boleto de compraventa suscripto por el propietario de fecha anterior.

Que sucede si después de realizado el Boleto sin Posesión del Inmueble, el Propietario no quiere Escriturar, ni hacer Entrega del Mismo?

Se debe como primer paso intimarlo a escriturar por medio fehaciente y en caso de negativa o silencio, iniciar juicio de escrituración en el juzgado que sea competente según donde este el inmueble en disputa, consignando judicialmente el dinero que falta pagar para completar el monto dispuesto en el boleto de compraventa adjuntado en la demanda.

LOCACIONES URBANAS.

PROBLEMAS ANTES DEL CONTRATO DE LOCACION.

Falta de titulo de Propiedad del bien y/o del Reglamento?
Como saber fehacientemente si el Inquilino o los fiadores son Solventes?
Se aparece falsamente inhibido ¿

Ley de sellos? Le da fecha cierta al Contrato. En caso de no hacerlo si hay que iniciarle un juicio al inquilino por algún incumplimiento ( x ej falta de pago) se va a tener que sellar el contrato y pagar las multas que son cuantiosas.

Para que me sirve certificar las firmas? Al certificar las firmas se corrobora la identidad de los participantes, su Firma y su capacidad. En caso de Falta de paco Facilita el Juicio haciéndolo mas rápido y expeditivo.