Preguntas frecuentes Inmobiliarias. COMPRAVENTA INMOBILIARIA. PROBLEMAS ANTES DEL BOLETO. A) ¿Se Perdió o no tiene Plano? B)¿Perdió Escritura y/o Reglamento de copropiedad? c) Si el Escribano Esta muerto? O No tiene la Escritura? d)¿Se Puede Vender Inmueble Hipotecado, embargado ? Inhibiciones de los propietarios? Con juicio de Ejecusion Fiscal o Hipotecario? E) Muerte de un propietario despues de firmar el boleto pero antes de escriturar? F) Que sucede si después de firmar el boleto no quiere escriturar el propietario ? LOCACIONES URBANAS certificacion de firmas para que sirve? Ley de sellos?

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Preguntas frecuentes Inmobiliarias

INMOBILIARIAS.

COMPRAVENTA INMOBILIARIA

PROBLEMAS ANTES DEL BOLETO

A) ¿Se Perdió o no tiene Plano?
Se va al municipio se desarchiva expediente, se pide una copia del original que figura alli.
Si no tiene plano, se puede vender igual aclarando la situación y conforme las partes, después se puede hacer el plano por medio de un arquitecto , maestro mayor de obras etc.

B) ¿Perdió Escritura y/o Reglamento de copropiedad?

Ante estos casos se puede pedir una copia del titulo, para ello hay que conocer el origen del titulo: Este puede ser:
1)Notarial, es decir que la escritura fue realizada por un escribano( compraventa, donacion, dasion en pago).En este caso si conoce los datos del escribano que intervino en jurisdicción nacional y fecha puede:
Pedirselo a el una copia, igualmente va a necesitar el original para la escritura o el segundo testimonio.
Pedir una copia en el archivo de protocolos notariales(Adolfo alsina 2280)
2) Judicial , es decir cuando es el juzgado el que emite el testimonio de sentencia( testamentos, declaratorias de herederos, subasta judicial, etc) En este caso se solicita al Juzgado por medio de abogado nuevo testimonio.

Si no conoce el origen del titulo de propiedad o no recuerda los datos del escribano o del juzgado debe pedir el INFORME N°4 (Aporta datos sobre la matricula tomo y folio en el que esta registrado, con estos datos pide el INFORME N° 1 para obtener los datos del escribano, jurisdicción y fecha de escritura o los datos del juzgado y el expediente.

Si el Escribano Esta muerto? O No tiene la Escritura?
Se pide un Segundo Testimonio en el Archivo de Protocolos Notariales (Alsina 2280)

B)1) ¿Si No Tiene Escritura?
Si tiene Boleto de Compraventa , se debe localizar a los Originales vendedores para ( se pide un informe para ver quienes son los titulares registrales y si son los mimos que aparecen en el boleto) Citarlos a Escriturar , sobre los futuros Compradores.

C)¿ Perdió o nunca tuvo reglamento de Propiedad Horizontal?
Se debe pedir o Fotocopias o un Segundo Testimonio al Escribano que Aparece en la Escritura Original como el que hizo el reglamento de PH, o bien pedir una copia simple o un segundo testimonio en el Archivo de Protocolos Notariales de Capital si el inmueble es de Capital, o en el de la Plata si el inmueble es de Provincia.

D) ¿Se Puede Vender Inmueble Hipotecado?
Se puede vender, hay que saldar , cancelar el monto de la hipoteca

F) ¿Que pasa si los propietarios o alguno de ellos se encuentra en la etapa final de un juicio?
Sea este un juicio de :
Hipotecario.
Ejecución Fiscal
Una solución es llegar a un acuerdo dentro del juzgado y habiendo encontrado a un comprador saldar la deuda con lo que se valla a entregar en el boleto de compra venta. Si tiene un Embargo se lo puede levantar pagando la deuda.

G) ¿Si alguno de los Propietarios se Encuentra Inhibido? Mientras que el monto de la inhibición no sea mayor al valor del inmueble, Se puede levantar la inhibición, habiendo saldado la deuda en el proceso judicial que se encuentre

H) ¿Que hacer en Caso de Aparecer un Acreedor? Idem

I) ¿Que hacer en el caso de quien quiere Vender sea un poseedor del bien en cuestión, pero solo tenga Un Boleto de Compraventa?
Habrá que primeramente rastrear a los que suscribieron el boleto de compraventa, sarcar los informes para ver que ellos sean los titulares registrales y en caso de aparecer un comprador notificarlos de la cesión del boleto de compraventa a los titulares.

J) ¿Si los que suscribieron el boleto fallecieron?
La obligación de escriturar, se traslada a sus herederos . Si no esta iniciada la sucesión hay que iniciarla y presentarse como tercero acreedor y citar a los herederos.
Que pasa si pasaron 10 años desde que se suscribió? La obligación esta prescripta, pueden oponer la excepción de prescripción.

K) ¿Y si tiene una Cesión de Boleto de Compraventa? Hay que iniciarles el juicio de escrituración a los titulares registrales. Primero se los Intima a Escriturar y en caso de silencio o negativa se inicia el juicio. Si no les notificaron de la cesión, notificarles de la cesión del boleto primero.

L) Si alguno de los co propietarios o el propietario o la Esposa del mismo, es Insano/a o es un menor de edad, pueden vender? Y si se sospecha que es Insano?
Si alguno de los propietarios es Insano (esto debe estar acreditado mediante sentencia judicial en juicio de Insanía) no puede realizar actos de disposición sobre bienes inmuebles, tampoco lo puede hacer un inhabilitado declarado así en juicio, para ello deberán intervenir el curador designado en juicio previa aprobación del ministerio publico.
En el caso de un menor de edad, tampoco pueden realizar actos de disposición sobre sus bienes inmuebles, necesitando la firma de sus representantes legales, que en general son sus padres.
Codigo Civil
Art.55.- Los menores adultos sólo tienen capacidad para los actos que las leyes les autorizan otorgar.
Art.56.- Los incapaces pueden, sin embargo, adquirir derechos o contraer obligaciones por medio de los representantes necesarios que les da la ley.
Art.57.- Son representantes de los incapaces: 1ro. De las personas por nacer, sus padres, y a falta o incapacidad de éstos, los curadores que se les nombre; 2do. De los menores no emancipados, sus padres o tutores; 3ro. De los dementes o sordomudos, los curadores que se les nombre.
Art.59.- A más de los representantes necesarios, los incapaces son promiscuamente representados por el Ministerio de Menores, que será parte legítima y esencial en todo asunto judicial o extrajudicial, de jurisdicción voluntaria o contenciosa, en que los incapaces demanden o sean demandados, o en que se trate de las personas o bienes de ellos, so pena de nulidad de todo acto y de todo juicio que hubiere lugar sin su participación.
Art.61.- Cuando los intereses de los incapaces, en cualquier acto judicial o extrajudicial, estuvieren en oposición con los de sus representantes, dejarán éstos de intervenir en tales actos, haciéndolo en lugar de ellos, curadores especiales para el caso de que se tratare.
Art.126.- Son menores las personas que no hubieren cumplido la edad de veintiún años.
Art.127.- Son menores impúberes los que aún no tuvieren la edad de catorce años cumplidos, y adultos los que fueren de esta edad hasta los veintiún años cumplidos.
Art.128.- Cesa la incapacidad de los menores por la mayor edad, el día en que cumplieren veintiún años, y por su emancipación antes que fuesen mayores.
Art.129.- La mayor edad habilita, desde el día que comenzare, para el ejercicio de todos los actos de la vida civil, sin depender de personalidad alguna o autorización de los padres, tutores o jueces.
Art.130.- Para que los menores llegados a la mayor edad entren en la posesión y administración de sus bienes, cuando la entrega de éstos dependa de la orden de los jueces, bastará que simplemente presenten la prueba legal de su edad.
Art.131.- Los menores que contrajeren matrimonio se emancipan y adquieren capacidad civil con las limitaciones previstas en el artículo 134.
Si se hubieren casado sin autorización no tendrán, hasta los veintiún años, la administración y disposición de los bienes recibidos o que recibieren a título gratuito, continuando respecto a ellos el régimen legal vigente de los menores, salvo ulterior habilitación.
Los menores que hubieren cumplido dieciocho años podrán emanciparse por habilitación de edad con su consentimiento y mediante decisión de quienes ejerzan sobre ellos la autoridad de los padres. Si se encontraran bajo tutela, podrá el juez habilitarlos a pedido del tutor o del menor, previa sumaria información sobre la aptitud de éste. La habilitación por los padres se otorgará por instrumento público que deberá inscribirse en el Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas. Tratándose de la habilitación judicial bastará la inscripción de la sentencia en el citado Registro.
La habilitación podrá revocarse judicialmente cuando los actos del menor demuestren su inconveniencia, a pedido de los padres, de quien ejercía la tutela al tiempo de acordarla o del Ministerio Pupilar.

L) ¿Si el Propietario es una Sociedad? Asociación Civil? Fundación?
Habrá que corroborar que la sociedad exista. Pedir el Estatuto y el libro de actas.

M) ¿Si el Propietario o un copropietario o la esposa de alguno de los propietarios se encuentra en el exterior? Lo ideal seria haber realizado un poder para que firme un co-propietario a nombre de otro. Mandarle el boleto por correo o mail que lo imprima y lo firme y lo vuelva a reenviar seria una solución, la cuestión es que la inmobiliaria debe corroborar la identidad de los participantes y su capacidad por lo que puede traerle serios inconvenientes a la inmobiliaria como a las partes si después no fue la persona la que firmo. La firma digital no esta avanzada en la argentina como para aplicarla tampoco.

O) Caso de que se presente un apoderado de alguno de los propietarios a firmar el Boleto de Compraventa?
Hay que ver la fecha en que fue otorgado, si fue hace poco hablar con el escribano que lo hizo, si se tienen dudas de que el mismo se encuentra vigente, que no fue revocado mandar a hacer el estudio con un referencista de un escribano. Hacer responsable civil y penalmente al mandante o apoderado. Conviene hacer participar a un escribano para que certifique las firmas , y así el mismo también es responsable de la identidad de los participantes de que su firma sea autentica y que el poder este vigente.

PROBLEMAS DESPUES DEL BOLETO

Que pasa si se muere el Propietario o un copropietario después del Boleto pero Antes de la Escritura? Hay que iniciar el sucesorio.

Si después del Boleto y habiendo pedido todos los informes de inhibiciones correspondientes aparece un Acreedor? Habra que saldar la deuda antes de escriturar.

Que sucede si después del Boleto realizado sin tradición del bien, el Propietario Vende a Otras personas? El vendedor Incurre en Delito de estafa, ya que vendió el mismo inmueble a dos personas. Para la inmobiliaria es imposible saber si no se hizo un boleto anterior ya que los actos privados no se incriben.
En el caso de que sea ella otro boleto anterior, habrá que iniciarle la denuncia penal de estafa mas la acción de daños y perjuicios( devolucion del monto mas daños y perjuicios)Si realmente se realizo , No podrá iniciar juicio de escrituración ya que hay un boleto de compraventa suscripto por el propietario de fecha anterior.

Que sucede si después de realizado el Boleto sin Posesión del Inmueble, el Propietario no quiere Escriturar, ni hacer Entrega del Mismo?

Se debe como primer paso intimarlo a escriturar por medio fehaciente y en caso de negativa o silencio, iniciar juicio de escrituración en el juzgado que sea competente según donde este el inmueble en disputa, consignando judicialmente el dinero que falta pagar para completar el monto dispuesto en el boleto de compraventa adjuntado en la demanda.

LOCACIONES URBANAS.

PROBLEMAS ANTES DEL CONTRATO DE LOCACION.

Falta de titulo de Propiedad del bien y/o del Reglamento?
Como saber fehacientemente si el Inquilino o los fiadores son Solventes?
Se aparece falsamente inhibido ¿

Ley de sellos? Le da fecha cierta al Contrato. En caso de no hacerlo si hay que iniciarle un juicio al inquilino por algún incumplimiento ( x ej falta de pago) se va a tener que sellar el contrato y pagar las multas que son cuantiosas.

Para que me sirve certificar las firmas? Al certificar las firmas se corrobora la identidad de los participantes, su Firma y su capacidad. En caso de Falta de paco Facilita el Juicio haciéndolo mas rápido y expeditivo.

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Sofia lisi
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Sofia lisi

Hola les paso a comentar mi abuelo fallecio.. la casa era de el..tiene 3 hijos mi tio mi otro tio que vive en tucuman y mi mama uno de mis tios se qdo.viviendo ahy es alcoholico.. aora.metio gente a vivir como podemos hacer.para q se valla esa gente.. sabemos que la escritura no la.tiene ya le.hablamos de varias maneras y no entiende..
Se puede pedir una copia de escritura ? Y desalojar a la.gente que por ahora no hay menores en la casa ?

Maria Victoria Heinrich
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Maria Victoria Heinrich

No, solo una fotocopia.
Por lo que lei tengo 2 opciones: juicio de escrituracion o usucapion.

Maria Alarcon
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Maria Alarcon

Hola! En 1999 mis papás le compraron un depto a una off shore radicada en Uruguay. Tengo entendido que al dia de hoy cerró. Los titulares eran un matrimonio (marido-mujer), el marido falleció.
Solo tengo una fotocopia del boleto de compra venta, necesitamos saber que tendriamos que hacer para avanzar y podes escriturar.

Gracias!

Marcelo
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Marcelo

Una persona me vendió un departamento ,se firmó boleto de compraventa , se escrituró , ahora me dicen que esa persona tiene demencia. Previo ala compra había hablado con la madre e hermana y el . Puedo salir perjudicado en algo ? La familia no me izo ningún problema hasta el momento .

Gabriela Lucci
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Gabriela Lucci

Quiero comprar una propiedad en Villa Ciudad Parque los Reartes Córdoba, el dueño tiene los planos aprobados para construir una casa y dos cabañas pero sólo hay construida una casa. Dice que como no está el final de obra debo escriturar sólo el terreno y pagarle la diferencia por fuera de la escribanía. Me parece extraño que no quede asentado en ningún lado que compro una casa construida totalmente junto con el terreno. Por favor si me pudieran decir que hacer. Gracias

diego
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diego

hola , mi padre compro un terreno en 1975 junto con mi abuelo , tengo la escritura original y mi padre vivo, tengo el comprador y en mi familia no van hacer sucesion porque ya se dividieron los bienes y todos estan conformes con eso hace años ya.
el señor que nos compra el terreno me pregunta de que manera puede escriturar solo con las firmas de mi padre y mi madre, va a poder en algun momento. sino se lo vendo mas barato, la verdad es que no se que decirle pero quiero que se quede tranquilo.
muchas gracias

martin diego
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martin diego

Hola, buenas noches, consulta, tengo que vender la propiedad de mis padres ya fallecidos hace poco, iniciamos el tramite de sucesion y tenemos la posibilidad de venderla, podemos tomar una parte del monto acordado y la otra parte se abina en cuotas, no esta la deckaracion de herederos todavia, puedo hacer el boleto ??? en ese mismo momento le damos la posecion del inmueble…..gracias

ayelen
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ayelen

Hola que tal ! mi consulta es está hace 6 o 7 meses agarré un terreno , averiguamos con un grupo de gente si tenían dueño y resulta que era de un estudio de abogados pero que ya no existe . como no teníamos trabajo para poder construir algo vino una persona muy interesada en comprarnos el terreno nosotros le dijimos que no teníamos papeles pero el accedió igual. resulta que el nos dio 10mil pesos del terreno nosotros lo vendimos a 20 . el fue una sola vez a visitar el terreno y cuando fue por segunda vez se… Read more »

Javier
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Javier

Hola consulta. Mi papá tiene el boleto de compra venta de un inmueble que le vendió su papá (mi abuelo). También tiene los planos del terreno a nombre de mi papá. Esto fue en el año 77. El problema es que no escrituraron. Mi abuelo falleció y ahora están en sucesión, donde pusieron el terreno que le vendió mi abuelo a mi papá. Mi papá es jubilado y ese terreno es la única vivienda que tiene, donde sin interrupción está viviendo desde hace ya 40 años. Quería saber si hay alguna posibilidad de hacer valer los documentos que tiene mi… Read more »

Hector Guillermo
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Hector Guillermo

Hola ,le comento que tengo una parcela a medias con mi hermano y realizamos el plano de subdivision el cual ya esta aprobado,ahora quiero hacer el reglamento de copropidad para designar los propietarios de cada unidad funcional,la pregunta es la siguiente; puede mi hermano negarse a firmar el reglamento? y que caso que se niegue ,debo realizarle una demanda? gracias x su consejo!! Atte Hector.

Cynthia
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Cynthia

Buenas tardes, les consulto por lo siguiente. Un hombre tiene un terreno que vende a un fideicomiso quien construye un edificio en el terreno. En parte de pago le dan 3 unidades funcionales. Nunca se firmaron boletos. Solo unos convenios de adhesión. El hombre escritura los 3 departamentos y conviene que en la misma escritura hace una cesión de derechos gratuita a sus hijos. Como tiene 3 hijos hace una cesion por cada hijo. Cuando va a retirar las 3 escrituras se encuentra con que 2 estan bien y la tercera sale la escritura directamente a nombre de la hija.… Read more »

Ariel
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Ariel

Hola. Ante todo gracias por este espacio e información. Tengo una inquietud; compré un dpto de dos ambientes situado en C.A.B.A. ya hace tres años, firmamos ambas partes un refuerzo de boleto de compra venta con posesión. Aún no sale la escritura, el vendedor me respondió que el trámite se encuentra «trabado» por la municipalidad y que a el también lo perjudica esta situación ya que hay un 10% que resta a su favor; incluso hablé con su arquitecto y me respondió que todo había sido presentado correspondientemente ante la municipalidad. Entonces le pedí que me diera el número de… Read more »

Carlos
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Carlos

Buenas, Adquirimos un departamento a estrenar en Palermo capital. subscribimos un boleto, el firmante de la parte vendedora era el socio gerente de la SA que construyó. se hizo ante escribano. Nos firmó posesión, de esto pasó un año. Ahora consulté con el agrimensor que había medido el edificio para ver como se avanzaba con la subdivisión y me dice que al edificio se le construyó un piso mas, que al constructor lo marcaron y que no va a poder regularizarse. El edificio se entregó completo, y esta habitado. Se puede pedir subdivisión por vía judicial? Gracias

Maria Balbi
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Maria Balbi

Hola.Estoy en negociación para comprar un dto que se halla alquilado hasta abril2019 en caba. Quisiera conocer qué recaudos tomar y si coresponde aceptar que la Escribana sea designada por los vendedores. Gracias

Guillermina
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Guillermina

Que validez tiene un boleto de compraventa si el dni den vendedor es erroneo y no esta cerfificado?

Cesar Armesto
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Cesar Armesto

Buenas tardes felicitaciones por esta pagina .Mi consulta es en 1992 hicimos con el abuelo de mi señora un boleto compra venta donde pagamos el total del valor convenido y donde indicaba que la propiedad la iba a seguir ocupando hasta su fallecimiento (comodato) cosa que sucedió en 1994 en una clinica .Por diferentes causas no hemos escriturado y es nuestra intención .La consulta es el abuelo tenia dos hijas hoy fallecidas cada una tuvo hijas y una parte se presento para la sucesion de mi suegra y presntando esta propiedad (en la sucesion) sin informar a la otra parte… Read more »

Sabrina
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Sabrina

Hola, mi consulta es la siguiente. Firme boleto de compraventa de una propiedad pagando el 26% de la misma y resulto luego salir inhibido el vendedor. Si bien lo está resolviendo, se puede demorar unos meses (y ya pasaron dos desde el boleto). El vendedor me ofrece hacer un segundo boleto abonando un 30% mas y darme la posesion adelantada del inmueble.
Me conviene? Puedo salir perjudicada? Espero hasta que pueda escriturar?
Gracias!!

RUBEN GERARDO ULRICH
Guest
RUBEN GERARDO ULRICH

Compré y tomé posesión de un lote hace más se 20 años. Lo hice con boleto de compraventa. El original dueño falleció y el que le compró a éste también. Las dos herederas tienen el juicio de sucesión terminado. Pagué todos los impuestos, tapialé, lo ocupé, lo incorporé a la fisonomía de mi vivienda que ocupa el lote 13 y el terreno el 14, etc. Quiero escriturar y las herederas me piden, para firmar la escritura, que les pague lo que hoy sale la mitad del terreno, cuando yo ya pagué al anterior comprador la totalidad de la venta. No… Read more »

Guadalupe
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Guadalupe

Hola! Buenas tardes. Mi consulta es la siguiente: me ofrecen un departamento que no posee escritura. Todo el edificio está es la misma situación. Eran viviendas sociales, que se entregaron en su momento a los primeros dueños con el papel de «tenencia» y la promesa de escritura. Fueron pasando los gobiernos de turno y aún no lo regularizan. Quisiera saber qué tan riesgoso es comprar un departamento en esas condiciones. Si puede haber algún tipo de problema y más adelante podrían sacarme la propiedad el estado o quién sea, o solo es el hecho de que al no poseer escritura… Read more »

carina
Guest
carina

Hola. Compre un terreno a medias con otra persona lo cual el dueño acepto. Estábamos pagando la mitad cada uno. Le pedí al dueño que me entregue los recibos y todavía no me entrega. Tengo los comprobantes de depositos de lo que acordamos. Todavía falta pagar dos años de un total de cinco. El boleto de compra-venta no está timbrado ni nada. Lo único que se hizo en el momento de comprar fue ir a una escribanía para la certificación de firmas nada más. Cuando entro a ver la partida del lote está correcto a nombre del dueño, pero en… Read more »

Ygnacio
Guest
Ygnacio

Hola mi consulta es la siguiente ?yo soy 3 comprador de un terreno con boleta de compraventa ,la consulta es que la verdadera propietaria fallecio y sigue viniendo las tazas municipal a su nombre ya con un jucio de apremio que hacer este caso? desde ya agradezco me pueden ayudar!!

Carlos Bruno
Guest
Carlos Bruno

Hola, vivo en concubinato hace doce años, con mi mujer tenemos una hija y ademas certificado de concubinato expedido por tribunales.
Compramos un terreno y el boleto de compraventa está declarado a nombre de mi señora. Construimos una casa sobre dicho terreno, la cual fue abonada integramente por mi.
Queremos escriturar, en donde conste que el terreno es de mi señora y la obra mia, o bien donde conste 10% de terreno (mi señora) y 90% obra (mía), el escribano me dice que no se puede hacer y que solo puede escriturar mi señora…..es correcto??

German
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German

Buenos días yo tengo mi casa sin escritura el que me lo vende al lote el mismo lo dividió en dos quedándome 10X 50 solo firmamos en la comuna dónde vivimos y un papel compra y venta y estos lotes son poseso ríos me va hacer difícil venderla

Beatriz
Guest
Beatriz

Hola buenas tardes
Mi consulta es la siguiente hace 21 años con mi ex compramos un terreno a su dueño por inmobiliaria con boleta de compra venta no hicimos la escritura en ese momento lo dejamos pasar
Yo quiero escriturar pero el problema es que el compra venta se extravió
La inmobiliaria cerro y no recuerdo los datos del dueño anterior.
Fui a la municipalidad pero no me dijeron que no me pueden dar ningún dato que busque al dueño anterior y que haga un nuevo compra venta el tema es que no recuerdo sus datos
Que podría hacer en este caso?

Karen
Guest
Karen

Buenas Tardes, mi consulta es la siguiente: adquiri un terreno por boleto de compra venta hace muchos años, por cuestiones varias nunca se hizo la escritura. El vendedor falleció y tengo conocimiento de que sus hijos también. Para adquirir la escritura tengo que iniciar un proceso de escrituracion? se llaman a posibles herederos en ese mismo proceso? o como son los pasos a seguir?
desde ya gracias.

tomas
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tomas

Hola queria saber si puedo recuperar la casa de mi papa, ya que el en el año 2008 la vendió a unos amigos pero nunca le pagaron y no podemos sacar a la gente de ahi poque tienen un hijo, lo unico que tenemos es el boleto de compra y venta del inmueble y no tenemos foma de escriturar ya que esta gente no nos deja pasar al agrimensor. Ahora ellos fueron a intitmidar al titular del inmueble (que seria el hombre que en el año 98 le vendio a mi papa) para que le firme si o si la… Read more »