BOLETÍN OFICIAL 31 DE MARZO DEL 2020:
El decreto 320/20 en su articulo 7, otorga herramientas que pueden ser utilizadas para quienes «no pueden» abonar los alquileres:
ARTÍCULO 7°.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO:
Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.
Es decir que no solo no se puede aumentar los mismos por 6 meses, sino que en el caso de imposibilidad de pago pueden financiarse, en 3 o 6 cuotas. Mas haya de lo expuesto, no es así para quienes si pueden abonarlos , quienes tienen ingresos deben seguir abonando los alquileres.
Lamentablemente estamos en la Argentina, sabemos que a veces los que no lo necesitan lo utilizan para su provecho. Actuando en perjuicio de quienes realmente lo necesitan y honradamente no pueden pagar los mismos, generando conflictividades. El otro inconveniente es que al final de diciembre, habrá muchos inquilinos, que al no poder pagar los alquileres entrantes y pasados deban dejar las propiedades.
RENEGOCIACIÓN DE ALQUILERES- TEORÍA DEL ESFUERZO COMPARTIDO-CONTINUIDAD DEL CONTRATO- TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN
Desde el estudio creemos que la mejor forma en estos casos es llegar a un acuerdo sobre el nuevo monto del alquiler al fin de que el inquilino no aumente su deuda y que el locador no se le corte absolutamente el ingreso. Es decir que nuevo precio es conveniente para las partes sin dejar de pagar , y sin aumentar las deudas.
TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN- CONTINUIDAD DEL CONTRATO-
El nuevo código civil y comercial prioriza la continuación del contrato, y no la muerte o finalización del mismos.
El coronavirus es asimismo un caso típico de la TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN receptada en el nuevo código, siendo un caso fortuito de imposible previsión
OTRO DE LOS ARTÍCULOS MÁS IMPORTANTES ES LA SUSPENSIÓN DE DESALOJOS.
Es importante señalar que se suspenden los desalojos por la CAUSA falta de pago, y no por otros motivos establecidos en la ley y el contrato como por dar ejemplos utilizarlo para otro FIN, realizar modificaciones en el inmueble, no cumplir con el reglamento de copropiedad, sublocarlo.
ARTÍCULO 2°.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Suspéndase, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sub locataria, si hubiere
CONGELAMIENTO DE ALQUILERES.
Las preguntas que nos llegan al estudio son? puedo dejar de pagar los aumentos venideros? el alquiler no se mueve mas? el propietario no me va a poder cobrar mas los aumentos?
La respuesta esta regida por los artículos 4 y 6 de dicho decreto, los aumentos se suspenden SE CONGELAN hasta el 30 de septiembre , pero lo acumulado después DEBERÁ ABONARSE en maximo 6 cuotas , pero no computara intereses.
ARTÍCULO 4°.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.
La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.
Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.
ARTÍCULO 6°.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4°, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.
Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.
ABOGADOS CORONAVIRUS ESPECIALISTAS EN DERECHO INMOBILIARIO
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