Importante: el convenio de desocupacion tiene que tener 3 caracteristicas principales
III.– Presupuestos de validez.
a) Celebración posterior al contrato:
Para que el “convenio” sea eficaz o adquiera vigor, tendrá que haberse celebrado luego de firmado el contrato de locación -ya disfrutando del inmueble el locatario-, porque así supuestamente se evitaría que el locatario suscriba el “convenio” en un estado de necesidad, que lo lleve a perder beneficios que disposiciones de orden público -como el plazo mínimo legal locativo- imponen en su favor.
b) Ocupación del inmueble locado:
Será indispensable que el inquilino esté ocupando o sea usando y gozando “de derecho” del inmueble recibido en locación, porque en contrario se estaría también ante un caso de estado de necesidad del locatario. Podría darse el caso que el inquilino no se haya “instalado” en el inmueble, pero de lo que se trata es que ya haya recibido la tenencia como locatario, así lo haya ocupado “de hecho” o no hubiere consumado su fáctica ocupación.
c) Beneficio al locatario:
Un presupuesto del “convenio” reside en que surja con su celebración y cumplimiento que el inquilino recibirá un beneficio o ventaja, sea porque podrá desocupar antes o pasado el plazo original, obtenga una indemnización, prorrogación del plazo de un contrato vencido, se morigere la indemnización legal por resolución anticipada, no pague algunos daños al inmueble, condonación de alquileres futuros o adeudados, se hagan mejoras al inmueble, etc.
Homologación:
Es necesaria la previa homologación judicial del “convenio” para poder ejecutarlo, que procederá previo análisis por el juez del cumplimiento de los requisitos formales y sustanciales; aunque se presente también el contrato de locación, no será menester su certificación notarial, aunque sí certificar por notario el “convenio”, por cuanto acelerará el proceso.
CONVENIO DE DESOCUPACIÓN.-
Entre el Sr. … (DNI. …), domiciliado en …, por una parte, en adelante denominado “LOCADOR” y el Sr. … (DNI. …), domiciliado en …, por la otra parte, en su carácter de locatario y en adelante denominado “LOCATARIO”, celebran este CONVENIO DE DESOCUPACIÓNDE FINCA DESTINADA A VIVIENDA, sujeto a las declaraciones y cláusulas (estipulaciones o condiciones)siguientes:
Primera (I- OCUPACIÓN) El LOCATARIO detenta la finca (propiedad inmueble) ubicada en …, desde la fecha 1/ 7/2003, en calidad de locatario, según Contrato de Locación celebrado en fecha 1/7/2003
SEGUNDA (II- ACUERDO) Entre ambas partes se está discutiendo la permanencia del LOCATARIO en la finca (propiedad inmueble) dada en locación, habiéndose resuelto de común acuerdo finalizar esta controversia mediante este Convenio de Desocupación.
TERCERA (III- DESOCUPACIÓN) El LOCATARIO desocupará totalmente esta finca (propiedadinmueble) y la restituirá desocupada y libre de toda ocupación propia o de terceros al LOCADOR bajo acta de constancia, el día … de … de 20… a las … horas (A.M.; P.M.)
CUARTA (IV- PENALIDAD) En caso que el LOCATARIO desocupara la finca (propiedad inmueble)según el presente convenio, pagará una “cláusula penal” por la suma de pesos … ($…) por día, en favor del LOCADOR, cual se devengará automáticamente, sin necesidad de interpelación alguna y por el simple vencimiento del plazo y cuyo pago podrá ser exigido por “el procedimiento judicial ejecutivo” sin perjuicio a los demás derechos del LOCADOR, como iniciar juicios de desalojo, de daños y perjuicios, etc.
QUINTA V- INDEMNIZACIÓN: Al cumplir exactamente este convenio de desocupación, el LOCADOR le dejara sin efecto: 1) el monto total adeudado de …………………………………………………PESOS ( $) en concepto de los meses atrasados en el pago y sus intereses hasta la fecha pactada para la desocupacion, 2) El deterioro que presenta el inmueble por el mal cuidado por parte de la Locataria, acordando las partes que una vez desocupado el inmueble no tendran nada mas que reclamarse, siempre y cuando reintegre la finca (propiedad inmueble) en las condiciones pactadas. Siendo este convenio en beneficio de la LOCATARIA , ya que LA MISMA declara que no puede afrontar el pago de lo adeudado, ni de lo que debiera pagar en caso de una renovación del mismo.
SÉPTIMA (VII- HOMOLOGACIÓN) Se establece que las partes de común acuerdo presentaran el mismo a homologar en forma conjunta, aunque cualesquiera de los firmantes tendrán derecho a peticionar judicialmente la homologación de este convenio y requerir cuanta medida conservatoria les convenga, en pro del cumplimiento del presente si fuere procedente.
OCTAVA (VIII- OCUPACIONES) Con respecto a la ocupación actual por terceros y cosas en la finca (propiedad inmueble), el LOCATARIO deja expresa constancia que no hay subinquilinos ni ocupantes.
NOVENA (IX- DOMICILIOS) Para cualesquiera notificaciones derivadas del presente convenio, las partes y el fiador constituyen los domicilios especiales siguientes: a) LOCADOR …; b)LOCATARIO …; ; donde serán eficaces todas cuantas se realicen.
DÉcima (X- COMPETENCIA JUDICIAL) En caso que las partes deban litigar (incoar procesojudicial) se someterán exclusivamente a la competencia de los tribunales ordinarios del Departamento Judical de Moron, renunciando a cualesquier otros que pudieran corresponderles.
Se firman dos (2) ejemplares, de un mismo tenor, quedan en poder del LOCADOR, LOCATARIO
Celebrado en Morón, Prov de Buenos Aires, a los … días del mes de … del año 2013
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7 ideas sobre “MODELO CONVENIO DE DESOCUPACIÓN.- CUESTIONES A TENER EN CUENTA. REQUISITOS”
Hola, ¿cómo estás?
Te aclaro el punto porque hay bastante confusión con esto.
✔️ Lo que te dijeron (parcialmente correcto)
Es cierto que el nuevo Código Civil y Comercial derogó la Ley 23.091 de alquileres, y con ella el viejo art. 47 que regulaba expresamente la homologación de convenios de desocupación.
👉 Pero de ahí a concluir que la homologación ya no existe o perdió eficacia, es incorrecto.
✔️ Qué pasa hoy en la práctica
Aunque ya no esté ese artículo específico:
La homologación judicial sigue plenamente vigente,
Se funda en normas procesales y en la facultad del juez de validar acuerdos entre partes,
Y los jueces continúan homologando convenios de desocupación de manera habitual.
✔️ Efecto de la homologación (clave)
Esto no cambió:
👉 Un convenio homologado tiene fuerza de sentencia.
👉 Si hay incumplimiento, permite ir directamente a la ejecución (lanzamiento) sin iniciar un desalojo desde cero.
✔️ Sin homologación
El convenio es un contrato válido,
Pero si no se cumple, tenés que:
Iniciar un proceso (desalojo o ejecución),
Con mayor discusión y demora.
✔️ Entonces, ¿perdió eficacia el convenio?
❌ No.
Pero sí cambió el fundamento legal.
✔️ Hoy:
Sigue siendo una herramienta útil,
Y la homologación sigue siendo clave para agilizar el desalojo.
✔️ Conclusión
No existe más el art. 47,
Pero la homologación judicial no desapareció,
Y sigue siendo la mejor forma de darle fuerza ejecutiva rápida a un convenio de desocupación.
Si querés, vemos un modelo de convenio bien armado para que sea homologable sin observaciones.
Dr. Villa Abrille Damián – T° 12 F° 243 CAM
Actualmente respondemos directamente por WhatsApp, ya que no llegamos a contestar todas las consultas que ingresan por internet.
Por esa vía realizamos una preconsulta para evaluar la viabilidad del caso.
Podés comunicarte al 11-5107-7902
Hola, ¿cómo estás?
Te aclaro el punto: la homologación no siempre es obligatoria, pero eso no significa que no sea conveniente.
Si firmaste un convenio de desocupación, ese acuerdo ya es válido entre las partes como contrato privado. Por eso, en muchos casos, no se homologa porque se confía en que el inquilino va a cumplir.
Ahora bien, la diferencia es clave:
Sin homologación: si el inquilino no se va, tenés que iniciar un juicio (desalojo) desde cero.
Con homologación judicial: el convenio pasa a tener fuerza ejecutiva, es decir, podés pedir directamente el lanzamiento si incumple, sin discutir nuevamente todo.
👉 Entonces, ¿te pueden impedir homologarlo?
No. Si el convenio prevé que cualquiera de las partes puede solicitarla, estás en tu derecho de pedir la homologación.
👉 ¿Por qué a veces te dicen que “no es necesario”?
Porque en la práctica muchos acuerdos se cumplen y se evita un trámite más. Pero desde el punto de vista estratégico, homologar te da mucha más seguridad jurídica.
✔️ Problema
Tenés un acuerdo firmado pero sin respaldo judicial.
✔️ Riesgo
Si no cumple, tenés que empezar todo de nuevo.
✔️ Solución
Solicitar la homologación y convertirlo en un título ejecutable.
Dado que no soy abogado y esta información me la pasó un martillero público quisiera saber si es así en todo, o el NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL en alguna parte suple al art 47 de la ley 23091, y la homologación judicial sigue vigente. El nuevo código civil deroga la ley 23091 de alquileres. Con ello, queda derogado el artículo 47 el cual instrumentaba la HOMOLOGACIÓN del convenio. Esto implicaba que al homologar el juez el mismo, dicho convenio adquiría un valor de SENTENCIA, y su aplicación se volvía expeditiva. O sea, cursaba el desalojo (porque la mayoría de los casos se hacía para desalojar rápidamente al inquilino al vencimiento del contrato si no se iba) y no esperar a un JUICIO EJECUTIVO como sería si sólo se tuviera un contrato de alquiler. Al no existir la homologación judicial, en consecuencia, el incumplimiento del convenio pasa a lo sumo a cursar en forma EJECUTIVA, lo que no acelera los tiempos, y en consecuencia, el CONVENIO si lo que se buscaba era «agilizar» el desalojo, PERDIÓ EFICACIA PARA ESTE OBJETIVO. ¿Es así?
Muchas Gracias.
Firmé un convenio de desocupación con el inquilino.en una cláusula dice que cualquiera de las partes puede solicitar homologación pero intento hacer homologar en la ciudad judicial pero la auxiliar de mi abogado no me deja solicitar homologación porque no es necesario .es así o que puedo hacer? Gracias
Hay que ver en detenimiento el convenio de desocupacion y sus clausulas
en base al mismo te voy a poder responder tus consultas
lo primero que hay que realizar es intimar a desocupar el inmueble , en base a los firmado y bajo apercibimiento de desalojo y daños y perjuicios.
Ante la complejidad de su asunto le recomendamos que venga a nuestro estudio para lograr una mejor atención. Av Sarmiento 2337 Castelar Partido de Morón, los días martes y jueves de 17 a 19 hs sin cita o puede solicitar una cita a través de la página web costo de consulta 300 pesos; o bien comunicarse con nosotros por este número telefónico 4627-0825
hola queria reclamar la devolucion de un bien sito en castelar.. tengo convenio de desocupacion sin fecha de los inquilinos.
se puede hacer valer para evitar el desalojo? fue firmado unos meses despues del contrato y los inquilinos aun estan ahi y no pagan.
se tendria que hacer en capital porque la inmobiliaria le puso esa juridisccion me dijo.
gcias Karina.
Me parece que esta bien hecho redactado y que es un buen ejemplo de convenio. gracias.