NUEVA LEY DE ALQUILERES

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NUEVA LEY DE ALQUILERES ABOGADOS

LA NUEVA LEY DE ALQUILERES que va a empezar a regir a partir del 30 de septiembre del 2020 cuando caduque el DNU 320/2020,  trae muchas modificaciones significativas :

Como se regirá la cláusula de deposito en garantia??

 

  • El depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.

  • -El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

La tipica Clausula que fijaba:  FONDO DE GARANTIA: La parte LOCATARIA deja en este acto a la parte LOCADORA, en concepto de fondo de garantía la cantidad de XXX$  , importe que se entrega en este acto sirviendo el presente de suficiente recibo     «»y que no devengará intereses»» 

Ahora en cierta forma devengara intereses y deberá ser devuelto al precio del último alquiler.

NUEVA LEY DE ALQUILER ABOGADOCual es el nuevo plazo legal? cuanto debe duran como MÍNIMO LEGAL un contrato de locación?

La Anterior Ley de Locaciones Urbanas y el nuevo código civil y comercial fijaron el contrato de vivienda al plazo MÍNIMO  de 2 años.

El nuevo plazo LEGAL ES DE 3 AÑOS –  es decir se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;

b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) guarda de cosas;

d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

EXPENSAS?  Tal como venia diciendo la jurisprudencia las expensas extraordinarias las abona el Locador, el Locatario solo debe abonar las ordinarias , es decir:

  • Normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario (gastos habituales)

INDEXACIÓN?  Como se actualizan los alquileres??

La ley de convertibilidad prohibía la actualización monetaria/indexación. Dicha ley fue pensada para la época de la convertibilidad donde un peso era un dólar. Se utilizaban diferentes mecanismos para saltear esa ley, por suerte no aplicable a alquileres actualmente 

La nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928,  pero deben SER ACTUALIZADOS ANUALMENTE Y SE DEBERÁ CALCULAR  en base al aumento de la inflación y el salario.

En ese sentido, hay una fórmula para la actualización de los precios, combinando el IPC (Índice de Precios al Consumidor) con el mencionado RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).

GARANTÍAS DE ALQUILER ?  DEBO TENER UN GARANTE CON GARANTIA PROPIETARIA? Ya no estas obligado a ser o tener un garante con garantia propietaria

En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas

  •  título de propiedad inmueble,
  • aval bancario,
  • seguro de caución,
  • fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

ADEMAS,  el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

OBLIGACIÓN DE DECLARAR EL CONTRATO

Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.

Siempre estas obligado a declarar tus ingresos ante la AFIP, bajo pena de evasión fiscal , no se como sera tomado por los jueces cuando un alquiler no este declarado y hubiere que hacer un desalojo o un incumplimiento contractual o ejecucion de alquileres

 

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