Cuales son las tareas que tiene que cumplir el administrador de consorcios? A que esta obligado? Cuales son sus funciones y cual el limite a dichas funciones? Que hacer cuando el administrador no cumple con alguna de sus tareas o se excede de sus funciones?

Cuales son las tareas que tiene que cumplir el administrador de consorcios? A que esta obligado? Cuales son sus funciones y cual el limite a dichas funciones? Que hacer cuando el administrador no cumple con alguna de sus tareas?

Uno de los problemas más frecuentes con los administradores es que no se sabe con certeza cuales son las tareas que debe realizar.

El administrador del Consorcio es el representante de los propietarios, Elegidos por estos atravez de un mandato legal para “Administrar”

¿Cuál es el límite de sus funciones? Puede e administrador decidir alquilar la terraza? Venderla? Comprar el terreno de al lado para crear un espacio de recreación?

Dentro del Régimen de Propiedad Horizontal, el administrador no debe exceder los límites de actos de administración, por lo tanto no puede realizar actos de disposición sobre el edificio o sobre el patrimonio del consorcio, ya que para estos actos necesita la aprobación de los consorcitas.

Cuales son las Funciones del administrador?:
Se encuentra enumeradas en el Reglamento en forma pormenorizada, como su obligación de convocar a asamblea, cumplir y hacer cumplir el reglamento, iniciar juicios por cobros de expensas morosas, y otros, pero de ellas se destacan las siguientes, previstas en la ley de propiedad horizontal:
 Administrar las cosas de aprovechamiento común
 Atender a la conservación del edificio, Contratar servicios mensuales de mantenimiento. Desde mantener un ascensor como el jardín, de la contratación de un pintor hasta la de un plomero. Comprar diversos artí¬culos y bienes para el uso del edificio (artí¬culos de limpieza; lámparas de luz; bolsas de residuos; alfombras; espejos, etc.).
 Elegir el personal de servicio. Contratar personal en relación de dependencia (encargado, auxiliar, sereno) y realizar los aportes relacionados con cargas sociales, obra social y cuota sindical de estos empleados. Hay que tener en cuenta que cualquier reclamo de estos trabajadores en caso de incumplimiento, caerá sobre el consorcio.
 Contratar el seguro contra incendios y cumplir con las normas municipales ( integral de Consorcios; incendio; vida obligatoria; responsabilidad civil, etc)
 Rendir cuenta documentada de su gestión

Facultades Administrativas
Actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos. (ley de propiedad horizontal artículo 11)

Facultades Judiciales del Administrador:
El artículo 9 de la ley 13.512, ley de propiedad horizontal, autoriza el cobro judicial de expensas comunes y el artículo 15 de la misma ley obliga al administrador a accionar en caso de que los miembros del edificio incurrieran en las prohibiciones en la misma ley en cuanto a cambiar la fachada del edificio, destinar los departamentos a usos contrarios a la moral y las buenas costumbres, ejercer actividades qu comprometan la seguridad del inmueble, perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos.

QUE HACER CUANDO NO CUMPLE CON SUS FUNCIONES o se excede de las mismas? como por ejemplo con la obligación de mantener adecuadamente las partes comunes del edificio?
Se intima para que en un plazo prudencial para que las pueda solucionar.
Si no hay respuesta efectiva y la situación es grave, hay que iniciar un proceso judicial, previamente mediación si es CABA.
Otra posibilidad es removerlo de sus funciones, si la falta es grave por medio de una asamblea extraordinaria debidamente citada. También se lo puede remover sin causa respetando el mínimo de quórum y firmas de los propietarios, que figure en el reglamento de copropietarios.

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