El incumplimiento de los propietarios en el pago de expensas comunes es un tema importante que requiere considerar varios puntos clave:
- Obligación de pago: Según el Código Civil y Comercial, los propietarios son los únicos obligados a contribuir con el pago de las expensas comunes.
- Legitimación pasiva: Además de los propietarios, los poseedores por cualquier título también pueden ser demandados para el pago de las expensas, sin implicar liberación de los propietarios.
- Posibles demandados: El consorcio puede requerir el pago a uno, varios o todos los codeudores, ya sea de manera simultánea o sucesiva.
- Consorcio de hecho: En el caso de un «consorcio de hecho» que nuclea a adquirentes que no han escriturado, la legitimación pasiva de los poseedores puede ser la única posibilidad de cobrar las expensas.
- Legitimación pasiva del Estado: El Estado puede ser demandado en caso de adeudar expensas si adquiere unidades o construye edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.
EL POSEEDOR PUEDE PAGAR LAS EXPENSAS O SOLO EL PROPIETARIO??
De acuerdo al artículo 2048 del Código Civil y Comercial, las expensas deben ser pagadas por «cada propietario», lo que indica que solo los propietarios son los obligados a contribuir con el pago de las expensas. Además, se señala que el certificado de deuda de expensas es título ejecutivo para su cobro «a los propietarios». Sin embargo, se destaca que el artículo 2050 permite exigir los gastos a «los que sean poseedores por cualquier título», sin implicar liberación del propietario. Asimismo, se menciona que la fórmula utilizada en la norma parece incluir solo a los poseedores a partir de un derecho real o personal, vinculados al propietario por un contrato, lo cual puede generar interpretaciones que requieren claridad. También se hace referencia a la posibilidad de demandar al poseedor sin desvincular al propietario de su obligación de pagar las expensas comunes, lo que sugiere un supuesto de obligaciones concurrentes.
Finalmente ES IMPORTANTE SEÑALAR QUE el consorcio puede tener más de un deudor para exigir el pago de las expensas, y la decisión de demandar a uno u otro dependerá en gran parte de su solvencia económica y de la magnitud de la deuda.
PUEDE DEMANDARSE AL USUFRUCTUARIO??
Sí, el usufructuario puede ser demandado, ya que, según el Código Civil y Comercial, el usufructuario constituye un obligado directo al pago de las expensas aunque no esté previsto tal deber en el acto constitutivo. Además, el consorcio o los acreedores del usufructuario pueden exigir el pago de las expensas al usufructuario, quien deberá responder con todo su patrimonio, incluyendo los frutos derivados del ejercicio del usufructo y el derecho de usufructo mismo. El Código también permite la ejecución del derecho de usufructo, siempre y cuando se garantice suficientemente la conservación y restitución de los bienes al nudo propietario
¿Cuáles son las consecuencias para los propietarios que no pagan los gastos comunes?
Los propietarios que no pagan los gastos comunes enfrentan consecuencias legales, ya que están obligados a contribuir con el pago de las expensas comunes según el artículo 2048 del Código Civil y Comercial. Si no cumplen con esta obligación, el consorcio de propietarios puede demandarlos para exigir el pago de las expensas adeudadas. El consorcio tiene derecho a requerir el pago a uno, a varios o a todos los codeudores, ya sean propietarios o poseedores, de forma simultánea o sucesiva según el artículo 851 inciso «a».
En el caso de no pagar, el consorcio puede tomar medidas legales para asegurar el cobro de las deudas, como iniciar un juicio de ejecución de expensas.
En resumen, los propietarios que no pagan las expensas comunes pueden enfrentar demandas legales, juicios de ejecución y otras medidas para asegurar el pago de las deudas.
