Inmobiliaria obligaciones y funciones en ventas y alquileres

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Inmobiliaria obligaciones y funciones en ventas y alquileres
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En este articulo trataremos los deberes y Que hay que tener en cuenta cuando se contrata con una inmobiliaria?

Que es la autorización de venta o Alquiler? Cuales son las obligaciones de la inmobiliaria?

En síntesis una La inmobiliaria debe informar y conocer en que situación jurídica,  catastral e impositiva se encuentra el inmueble ofrecido, pero vamos a ahondar en las obligaciones legales que están obligados por la Ley 20266 que rige la profesión.

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Las inmobiliarias deben corroborar que lo que se vende es de quien esta vendiendo y que la persona tiene facultades para vender.

OBLIGACIONES DE UNA INMOBILIARIA INTERMEDIACION INMOBILIARIA

  • CORROBORAR IDENTIDAD Y CAPACIDAD

Es indispensable corroborar identidad antes de hacer una operación,  que es esa persona y que tiene la capacidad legal para contratar,  alquilar, vender, comprar,  afianzar,  ya que sino el acto es anulable. Asimismo que la persona este en sus cabales no sea insana,  suele suceder con personas de avanzada edad que presentan demencia senil o Alzheimer.-

Al contratar con una inmobiliaria , el corredor esta en obligación de verificar dichos datos y que las personas contratantes son capaces ,  ya sea el comitente  quien le encargo la tarea de vender o alquilar o el ofertante quien realizo la reserva de alquiler o de compra

Es por ello que la ley regula al respecto:

  • Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos.   (art. 36 inc. “b” L.20.266)

 AUTORIZACIÓN DE VENTA O ALQUILER

 Uno de los actos es la autorización de venta o alquiler,  es importante para las partes ya sea comitente como inmobiliaria establecer  quien se va a hacer cargo de los gastos,  el plazo de duración,  las directrices de el comitente , y específicamente si tiene facultades de firmar la reserva en su nombre,  o es ad referéndum de su aprobación , y lo establece como obligación en el art 36

Ademas es importante que se describa el negocio o inmueble  con exactitud y claridad para el acuerdo de voluntades informando sobre las condiciones del objeto y precio de mercado,  obligación que pesa también para los martilleros.

QUE ES IMPORTANTE SABER A LA HORA DE COMPRAR O VENDER UN INMUEBLE?

LO QUE TENER EN CUENTA ANTES DE HACER UNA OPERACIÓN INMOBILIARIA.

 SITUACIÓN JURÍDICA DEL INMUEBLE                                                                           A la hora de hacer una operación inmobiliaria y mas en caso de una compra venta de un inmueble, mas en el caso del comprador es indispensable conocer la situación jurídica del comitente con respecto al bien que ofrece a la venta. Es importantes e indispensable saber si es titular del inmueble, para ello se debe sacar un informe de dominio en derecho inmobiliarioel registro de la propiedad,  y en caso de que no sea titular en que situación jurídica se encuentra,  si es heredero,  si en dicho caso esta realizada la declaratoria,  si es un poseedor veinteañal con juicio tramitando de usucapión,  o si es un simple tenedor del inmueble.- Asimismo verificar que el vendedor no se encuentre inhibido para ello obtendrá el respectivo informe de anotaciones personales. Es Otra de las obligaciones de la inmobiliaria corroborar la situación jurídica del comitente.-

La publicidad registral es una herramienta necesaria, con la que debe contar el corredor inmobiliario antes de realizar cualquier intermediación,  a  fin de tener certeza de la situación legal del bien objeto de la intermediación, pues de ello dependerá del éxito de la gestión al revelar éticamente el estado fáctico del inmueble. En caso de que surja de dichos informes que se encuentra inhibido embargado o con una anotación de litis,  deberá recabar datos a fin de dar una solución al comitente ya que va a imposibilitar o dificultar la venta  si no es solucionado.-

La inmobiliaria debe informar y conocer en que situación jurídica, catastral e impositiva se encuentra el inmueble ofrecido.

 Es importante antes de comprar un inmueble sacar el informe de dominio del mismo,  ya que este nos dará los datos del inmueble   matricula   nomenclatura catastral,   y nos dirá quien es titular o titulares y los porcentuales que tiene,  además de informarnos si esta embargado y en dicho caso por cuanto es el mismo y los autos y el juzgado interviniente.Asimismo nos dirá si pesa sobre el una hipoteca, o una anotación de litis. Como asimismo si esta constituido como bien e familia.-

Se puede trasferir con embargos e hipotecas siempre que la persona se haga cargo. O realizar la cancelación respectiva antes de transferirlo.

 La inmobiliaria tiene la obligación de disponer del informe de dominio antes de trabajar el inmueble para poder informar sobre las condiciones del mismo. Como las operaciones por regla general se hace libre de todo gravamen hay que saber si ellos es realmente de esa forma y sino tiene que estar aclarado y aceptado por la compradora que se hara cargo.-

 CONDICIÓN CATASTRAL.-

 A la hora de comprar un inmueble además de corroborar identidad y capacidad y saber la situación jurídica del inmueble y del vendedor,  hay que saber la condición catastral del inmueble,  es decir por mas que tengamos el titulo o copia del mismo hay que corroborar,  habrá que corroborar la realidad in sutu que representa la extencion de dominio o nomenclatura, solicitando una PLANCHETA CATASTRAL donde figura el lote dentro de la manzana y los colindantes.-

La condición catastral, es un elemento de relevancia para la confección de la escritura traslativa de dominio, si bien el profesional a cargo –escribano- posee el antecedente registral, también debe contar con el informe de catastro, por lo que anticiparnos al trámite, no sólo coadyuvará en el trámite mencionado, sino que demostrará la seriedad y compromiso del actuar del  profesional.

Puede suceder que el título de propiedad y la plancheta sean exactamente iguales , pero también que allá invasión o reducción ,  disminuyendo el lote ,  por lo que después pueden pedir una reducción del precio si no quedase aclarado.

 SITUACIÓN IMPOSITIVA O DEUDAS DE SERVICIOS.-

 En principio todo operación se hace libre de deudas y de gravámenes por lo cual el vendedor como el comprador deben saber en que situación esta. Si bien es cierto que al momento de realizar la escrituración el escribano retiene los importes , abona con los pagado por el vendedor las deudas ya que no puede trasferir con ellas. Una Inmobiliaria seria ,  le va a hacer saber cuales son los deudas que tiene y servicios impagos, al momento de ofrecer la propiedad y firman la reserva.-

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La inmobiliaria no puede desconocer los vicios que posee el inmueble debe dar a conocer las falencias a los vendedores y compradores

 

 

 

 Es decir la inmobiliaria debe conocer la situación jurídica,  catastral e impositiva del inmueble ofrecido, y debe expresarlo al momento que se presente un interesado  y mas aun al momento de realizar una oferta (reserva) ,  para estar seguro de que realmente le interesa la propiedad.

 Autor:  Dr Villa Abrille Abogado.-

 

 

 

 

www.derechosrealesbsas.com.ar

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Preguntas frecuentes Inmobiliarias. COMPRAVENTA INMOBILIARIA. PROBLEMAS ANTES DEL BOLETO. A) ¿Se Perdió o no tiene Plano? B)¿Perdió Escritura y/o Reglamento de copropiedad? c) Si el Escribano Esta muerto? O No tiene la Escritura? d)¿Se Puede Vender Inmueble Hipotecado, embargado ? Inhibiciones de los propietarios? Con juicio de Ejecusion Fiscal o Hipotecario? E) Muerte de un propietario despues de firmar el boleto pero antes de escriturar? F) Que sucede si después de firmar el boleto no quiere escriturar el propietario ? LOCACIONES URBANAS certificacion de firmas para que sirve? Ley de sellos?

 

 

 

 

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FABIAN ESTEBAN GONZALEZ
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FABIAN ESTEBAN GONZALEZ

hola. Te hago una consulta dado que manejas el tema de Corredores y Martilleros Públicos. La responsabilidad de los martilleros se circunscribe solo a solicitar informes de dominio, inf, de anotaciones personales, informe de deudas, o también deben cerciorarse ante de provocar una venta de ver el estado de planos y demás, salvaguardando así su responsabilidad mediante el pedido de una simple cédula catastral??

MARICEL
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MARICEL

CUANTO SALE UN REGLAMENTO DE COOPROPIEDAD EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES

mario
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mario

Me llego una notificacion de una Inmobiliaria a traves de un juez de paz intimandome a que me presente a arreglar la situacion del inmueble donde vivo, (supuestamente terrenos del ferrocarril), caso contrario inician una demanda de desalojo. En la cedula parcelaria figura que hizieron la anotacion de la litis. En el catastro que me intiman hay ademas 50 familias mas. Mi pregunta es puedo iniciar un juicio veinteañal?

Víctor
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Víctor

Hola me comunico con ustedes ya que tengo un problema con el martillero el cual puse a cargo de la venta de un inmueble el martillero nos avisó de la venta del inmueble hisimos por escrito la seña luego el comprador se arrepintió y el martillero se quedó con la seña y nos amenaza que su hijo es abogado.

Graciela
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Graciela

Tengo una reserva por 4% de comision en Provincia de Bs. As. y ahora me entero que es el 3% puedo negarme a pagar la diferencia?

Graciela
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Graciela

Firme una reserva conformada por 4% de comision en Provincia de Bs. As. y ahora me entero que es el 3% puedo negarme a pagar la diferencia?

Graciela
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Graciela

Tengo reserva conformada y cuando se pide el informe al consorcio surgen 3 juicios en proceso. Se pidio la estimacion al abogado del Consorcio. Pero el vendedor se niega a pagar dichos importes o que se descuenten del precio de venta. Me ofrecen escriturar haciendo constar los juicios y que se hacen responsables. Pero por la Ley de Consorcios el responsable soy yo una vez que este a mi nombre. Como hago para recuperar mi reserva o seguir adelante pero sin hacerme cargo de los juicios.

ORNELLA pombo
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ORNELLA pombo

hola
que piensan
en el nuevo codigo donde esta la reserva legislada indirectamente?
se puede someter a arbitraje los efectos del contrato de alquiler?

Carlos Ernesto Tomei
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Porque no es posible obtener un informe veraz y conciso donde se discriminen en forma fehaciente los valores y o porcentajes que correspondan ?
Ejemplo : en una venta en $ 1.000.000 de pesos de un departamento en Capital Federal con documentación al día
¿ Se puedan establecer los gastos que corresponden usualmente tanto al Vendedor como al Comprador en forma explícita y detallada por Impuestos a abonar por las partes, Gastos de Escritura detallados ,,Honorarios de Escribano que correspondan, Comisiones de Inmobiliarias permitidas ( si las hay) etc.
Los ciudadanos participantes de estas lides estaremos muy agradecidos

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